Феномен київської забудови: що це і як його зупинити

У чому проблема?

Фактично єдиним джерелом інформації про занедбані будівлі Києва сьогодні є інтерактивна мапа історичної спадщини Києва, яку створила ГО "Мапа Реновації". Згідно з їхніми даними, лише у двох районах Києва, Шевченківському та Подільському, кількість закинутих будівель сягає майже 400. Водночас це не остаточна цифра, каже культурологиня та членкиня ГО "Мапа Реновації" Марія Панченко.

"У самому Шевченківському районі ми знайшли 227 закинутих будинків, тобто обсяги роботи величезні. Ми прийшли до висновку, що дуже важко збирати інформацію по абсолютно кожній будівлі у 10 районах Києва, тому зупинилися на більш цінних спорудах, які мають певне історичне чи архітектурне значення", — каже Марія.

Вона додає, що з досвіду помітила — якщо будівлі у державній власності часто занепадають через байдужість чи нестачу фінансування, то у приватній власності їх нерідко доводять до занепаду свідомо.

"Ну, от вона в такому стані, і вже нічого іншого не зробиш, окрім як знести й побудувати нову — вдвічі вищу. І часто не вдвічі, а значно вище", — каже Марія Панченко.

Саме так трапилося зі 100-річною деревʼяною садибою в Пущі Водиці. У березні 2023 року історична памʼятка, яка є унікальним зразком дерев'яного архітектурного мережива, згоріла. І це була вже не перша пожежа на локації: у 2020-му зафіксували щонайменше дві спроби підпалу садиби.

Тоді ж прокуратура зверталася до адмінсуду з вимогою зобовʼязати власника садиби, підприємця й кандидата у депутати Київської облради Руслана Браславського, привести будівлю до належного стану. Однак це не дало результату, а депутатка Київради Ксенія Семенова написала, що деревʼяна дача пережила окупацію Київщини й дві світові війни, однак "схоже, не переживе столичні містобудівні традиції".

Трохи іншу історію, однак зі схожим фіналом, має садиба Зеленських, розташована за адресою Олександра Кониського, 22 у Києві.

Це одна з найстаріших будівель вулиці, побудована у 1890 році. Відома завдяки тим, що з 1911 по 1915 роки тут проживала сім'я заможних міщан Зеленських. 

Попри це, будівля не мала жодного охоронного статусу до 2024 року. А у 2017 будівельна компанія "Сервіт" звела поряд з садибою 11-поверховий ЖК "Тургенев". І уже наступного року відбулася перша спроба знести садибу. Тоді представники забудовника встигли знести ліве крило будівлі, проте завдяки громадському спротиву роботи зупинилися.

У 2021 році спроби знести садибу поновилися, хоч питання збереження ділянки неодноразово обговорювалося з представниками міської влади Києва, а активісти зібрали 6 тисяч підписів під петицією на захист садиби. Улітку того ж року ділянку все ж частково знесли. Продовживши цю справу вже у 2024 році, коли садибу Зеленських майже повністю зруйнували, попри протести. Ініціатором знесення виявився співвласник садиби, підприємець та депутат Київської облради Михайло Гречка.

"Це не іскандер і не калібр. Це не результат бойових дій. Це місто Київ, за 320 км до найближчої точки фронту. ТОВ «Тургєнєв Білд» зніс історичну садибу Зеленських, 1890 р. Активісти, що намагались завадити демонтажу – були побиті тітушками…", – написав тоді активіст Дмитро Перов у Facebook.

Лише за кілька днів після цього інциденту та громадського розголосу садибі Зеленських Мінкульт все ж надав статус пам'ятки архітектури, "заднім числом". При цьому дії забудовника Мінкульт назвав незаконними ще з самого початку. У міністерстві уточнили, що будівля хоч не мала юридичного статусу пам'ятки, однак розташована в історичному ареалі міста, що мало б вберегти її від знесення.

Попри те, що у квітні 2022 року забудовник зобовʼязався відновити ділянку, сьогодні на місці унікальної памʼятки архітектури — розвалини. 

Як бачимо на цих прикладах, зазначає Марія, більшість випадків знесення історичних чи архітектурних будівель відбуваються з порушенням законодавства. Забудовники не зважають на приписи департаменту благоустрою, пам'яткоохоронні статуси будинків і обмеження на будівництво в буферних зонах пам'яток ЮНЕСКО, які до того ж є не завжди.

Яке рішення?

"Наша проблема — це не проблема поганих забудовників. Абсолютно всі забудовники в усіх країнах світу мають не той самий інтерес, що має громада", — запевняє архітекторка та урбаністка Іванна Малій, цитуючи данського урбаніста Мікаель Колвіла.

Вона впевнена, що забудовники завжди виступають "дещо антагоністами" в плані розвитку міста. І, звісно, не можна забороняти їм брати в оренду чи купувати будівлі через це, але важливо розуміти, що задача міста і держави — контролювати їх.

Обов'язковою умовою має бути укладення охоронного договору з жорсткими рамками, впевнена урбаністка. При чому, для особливо цінних будівель має передбачатися суто реставрація без зміни функцій будівлі, фасаду чи конструктивних елементів. У разі порушення такого документа — штраф, арешт майна та право держави\міста примусово повернути локацію у свою власність.

"У нас нема такого, що департамент охорони культурної спадщини ходить і контролює кожен об'єкт", — каже Іванна Малій.

Хоч зараз так само існує охоронний договір, який має обовʼязково укладатися під час договору купівлі-оренди, додає Іванна, це не завжди працює.

"Проблема в тому, що часто його не укладають. Буває, просто хтось з кимось домовився, купить обʼєкт, а потім «ой забули, що є охоронний договір, є статус пам'ятки»", — пояснює урбаністка.

У результаті, додає вона, таке порушення не вигідне і для самого забудовника, тому що можуть зʼявитися активісти й в результаті будівництво доведеться заморозити на 5-10 років. Так, наприклад, сталося з Квітами України, які у 2022 році позбавили статусу памʼятки, однак у 2023 через великий суспільний резонанс відновили охоронний статус.

"У більшості випадків статус памʼятки передбачає саме реставрацію, а будь-які роботи з реконструкції — заборонені", — додає Іванна.

Реставрація — це відновлення, під час якого взагалі нічого не можна змінювати. Її варто застосовувати до пам'яток, кожен елемент яких потрібно зберегти саме в такому вигляді, як він є. Однак є такі памʼятки, про які ми можемо сказати, що цінність має лише фасад, а от всередині таку будівлю вже можна змінювати, тобто реконструювати.

На думку урбаністки, так би мало бути, однак в Україні вже на етапі трактування цих понять часто виникають проблеми. Наприклад, так було з Будинком зі зміями на Великій Житомирській.

"Його зараз реставрують і, на перший погляд, може здатися, що все добре — триває красива реставрація, але це не реставрація. Там використовується бетон, а бетон не може бути матеріалом для реставрації. Він дуже агресивний", — пояснює Іванна.

Це також повʼязано і з тим, що наразі реставрацію контролює департамент охорони культурної спадщини Києва, який не робить цього систематично.  А коли й карає порушників, то мінімальним штрафом. Також в Україні офіційно немає професії реставратора, бо немає такої спеціальності в університетах. Тож цим зазвичай займаються або художники, або архітектори. Але їм, як правило, не вистачає знань в цій галузі, тому на всю Україну є лише кілька справжніх реставраторів.

"Але я вважаю, що зміни в руках місцевої влади, бо якщо вона добросовісно підходить до формування рамок для забудовників, то ми бачимо результат. Приклад — Львів", — додає Іванна.

Там, підкреслює урбаністка, весь центр — приватизовані будівлі, які реставруються коштом власників.

Чому це працює?

Тому що у Львові значно кращі процеси щодо обмеження для власників памʼяток, додає урбаністка. "Тому там відбувається хороша реставрація". На Площі Ринок досі немає багатоповерхових ЖК — це саме завдяки тому, що місто видає під кожну купівлю-продаж документ, який регулює, що з цією пам'яткою можна і не можна робити.

Власне, у Києві теж є такий приклад і це Житній ринок на Подолі, який був приватизований і перебував у жахливому стані — власник нічого з ним не робив. Тож громада вирішила, що це не та пам'ятка, яку не можна приватизувати.

Зараз ще вирішується питання власності — лишити громаді з можливістю здавати окремі ділянки в оренду чи все ж виставити на продаж із зобовʼязанням виконання попередньо підготованого архітектурного плану, який уже розробляють.

Так, — запевняє культорологиня Марія Панченко. Посприяти такій співпраці могло б прийняття нового законопроєкту "Про державно-приватне партнерство", наразі він лише зареєстрований у Раді.

"Тобто це формат не зовсім приватизації, але й не оренди. Наприклад, є державне підприємство, яке може в партнерстві з приватним розвиватися, таким чином залучати інвестиції й це може бути насправді гарним рішенням для історичних об'єктів також", — пояснює Марія Панченко.

"На сьогодні наше законодавство не є досконалим у розроблених критеріях до статусу памʼяток", — розповідає далі Марія Панченко. 

Буває так, що абсолютно схожі будинки мають різні статуси: один — памʼятка, а інший — ні.

"Просто через те, що якомусь з них пощастило, що там жила видатна людина і він отримав статус пам'ятки історії. А сусідній, який є таким же, приміром, 150-річним будинком, але не має якихось видатних рис, він уже не підпадає під цей критерій", — каже культорологиня.

Відповідно, потрібні зміни до законодавства, які б захистили цю фонову забудову, "яка є невідʼємною частиною історії міста". Наприклад, з цим могло б допомогти прийняття Київрадою проєкту, який передбачає заборону знесення або перебудови історичної забудови старше 100 років.

Водночас навіть зі статусом пам'ятки для обʼєктів, які очевидно заслуговують на це, є проблема. 

"Якщо об'єкти й підпадають під критерії памʼяток, то це не означає, що вони мають ці статуси. Адже щоб їх отримати, треба зібрати багато документації й треба, щоб вона пройшла через відповідний орган — Департамент охорони культурної спадщини, який працює не дуже швидко", — додає Марія.   

Саме через це багато цінних будівель, "які точно заслуговують на статус памʼяток", досі його не отримали — у великій небезпеці, їх можуть знести будь-коли.

Ще більше корисних рішень!

Одним з напрямків діяльності "Мапи Реновації" є також допомога набуття обʼєктам статусу памʼятки, в тому числі через суд. На сьогодні за їхньої підтримки вдалося врятувати близько 10 архітектурних обʼєктів.  

"Звісно, врятовано не так багато, бо це про якісну роботу — якщо ми подаємо справу на статус памʼятки, то доводимо її до кінця", — розповідає Марія. 

Вона додає, для цього потрібно збирати багато документів, подавати їх на розгляд, під час якого часто спливають певні неточності, які обовʼязково треба виправляти. 

"Але тут важливо розуміти, що самі ми не можемо рятувати кожну будівлю — потрібна залученість та небайдужість громади", — каже активістка. 

Власне завдяки небайдужості цьогоріч вдалося покращити становище будівлі на Січових Стрільців, 24а, де у 20 столітті зароджувалася українська армія, додає Марія.

Це сталося завдяки Северину з Києва, який першим звернув увагу громадськості на те, що Бессарабські казарми, попри свою цінність, не мають охоронного статусу.

"За професією я програміст, просто трохи знаю історію. І я живу поруч, часто гуляю цією вулицею, яка отримала свою назву саме завдяки цій будівлі. Не хотів би, щоб з нею щось сталося", — розповідає Северин.

Він додає, що одного дня зайшов на ОЛХ і натрапив на оголошення про продаж Бессарабських Казарм з акцентом на тому, що ця будівля не має жодного статусу памʼятки, тож її можна перебудовувати чи зносити. При чому ціна, каже Северин, була високою — майже 6 мільйонів.

"Мене обурило, як Автор допису про продаж цинічно зазначає: «Розташовані на ділянці будівлі, яка не знаходяться на обліку як історична або під охороною». І я подумав, що треба рятувати пам'ятку нашого міста. Адже вірогідність, що будівлю просто знесуть максимально висока", — ділиться хлопець.

Перше, що зробив Северин — вирішив надати цій справі розголосу, адже впевнений, чиновники зазвичай бояться, коли якась історія потрапляє в публічний простір:

"Тоді багато людей, просто знайомих, почали репостити. У когось, ймовірно, було багато підписників. Також хтось у коментарях почав відмічати громадські організації, серед них —  «Мапа Реновації»".

Далі Северин опублікував петицію на сайті КМДА та додатково написав у Департамент охорони культурної спадщини.

"І що дивно, цю петицію два тижні не публікували".

Тому Северин також звернувся до "Мапи Реновації".

На диво, за словами самого Северина, через два тижні йому вже прийшла відповідь від ДОКС, де зазначалося, що деякі будівлі на цій території вже мали охоронний статус. Але Бесарабські казарми, про які йшлося у його листі, отримали статус "буквально в цей проміжок між тим, як я написав цей пост і тим, як вони мені відповіли".

Тепер, запевняє Северин, це уже є законною підставою, не зносити будівлю. 

"Звісно, ця ситуація унікальна у своїй простоті. Інші будинки, такі як Зеленських, наприклад, не могли отримати статус пам'ятки роками, попри те, що вся документація вже була готова і надана до Департаменту охорони культурної спадщини", — додає Марія Панченко.

У 2003 році Міністерство Оборони уклало договір з ТОВ Виробнича фірма "Агропромсервіс-А", за умовами якого фірма мала звести житловий будинок і виділити в ньому 25% квартир для військових. В мережі можна знайти проєкт багатоповерхівки на цій ділянці, але будівництво не відбулося. У 2010 році ділянку передали в оренду ПП "Паркер плюс", а за рік продали цій компанії. Відбулося декілька судів, які оскаржували законність продажу.

Наразі ця ділянка, попри свою історичну цінність, досі перебуває у приватній власності й занепадає.

Прийшовши на локацію ми бачимо вибиті вікна, тріщини та розмальовані стіни. Єдине, що нагадує про зародження українською армії тут — герб на воротах.

Завдяки Северину віднедавна ця ділянка отримала статус пам'ятки архітектури та історії місцевого значення, однак ще потребує негайного відновлення.

Тож, як каже Северин, це не закінчення цієї історії, але, як мінімум, тепер можна опиратися на цей статус і якщо раптом будуть якісь незаконні рухи, викликати поліцію.

Під час нашої розмови Марія наголошує, що хоч сьогодні законодавство в Україні має ряд прогалин у частині охорони памʼяток, проте зберегти місто може громада.

"Помітили, що стоїть памʼятка, а біля неї проводяться якісь роботи або встановлюється паркан — спитайте про паспорт об'єкта або дозвіл на ці роботи, картку благоустрою. Якщо цього немає, надавайте розголос або навіть одразу викликайте поліцію", — додає вона.

У "Мапі Реновації" створили чат-бот в Телеграм, завдяки якому кожен може моніторити будівельну документацію.

"І глобальне рішення — в просвітництві. Колись було дивно сортувати сміття, сьогодні для багато людей — це рутина. Ми маємо зрозуміти, що історична спадщина — пріоритет і це нормально, якщо квартира в центрі в старій будівлі коштує дорожче за новобудову", — підсумовує урбаніст та засновник громадської організації "Спадщина" Дмитро Перов.