Недвижимость во время войны. Куда инвестируют украинцы?

Виктор Андрухов

сооснователь Fibermix и Savex Minerals

Українці завжди були прихильниками інвестицій в квадратні метри, замість, скажімо, акцій Apple. Бо вкладення в нерухомість здаються більш контрольованими.

З початком повномасштабної війни, через постійну загрозу обстрілів — такі інвестиції втратили статус надійних. Проте, незважаючи на це, українці продовжують вкладати гроші в нерухомість. Чи вигідно зараз інвестувати в квадратні метри? І які можливості для бізнеса пропонує ринок?

Сектор, який обвалився в лютому 2022 року встає на ноги, але дуже повільно. Наприклад, інвестиції в первинне житло в 2023 році майже вп'ятеро нижчі за 2021 рік: показники впали з $9,7 млрд до $2,08 млрд.

Причини очевидні — загальна невпевненість в майбутньому, ризики ракетних ударів, міграційні процеси.

З досвіду власного інвестування скажу, що багато проєктів будівництва заморожені з початку війни. Забудовники не поспішають вводити об'єкти в експлуатацію, якщо хоча б 20%-30% квартир в будинку — нереалізовані.

Разом з цим, потенційні власники не поспішають купувати житло. Тому утворюється замкнене коло і первинний ринок стагнує.

Інша ситуація зі вторинним ринком — вкладення в добудоване і вже відремонтоване житло виглядає менш ризикованою інвестицією.

Географія інвестицій.

За рік рейтинг зростання цін очолила Івано-Франківська область — вартість квадратного метра зросла на 48%. Загалом тренд на житло в Західних областях зберігається.

Однак за останні пів року Київ повернув свої позиції і очолює рейтинг міст з найвищими цінами на житло. Середня ціна одного квадратного метру на первинному ринку в Києві становить 57 460 гривень, на вторинному ринку — 50 400 гривень.

Як реагує бізнес.

До війни одним із найпопулярніших способів заробітку на нерухомості був перепродаж первинного житла. Інвестори купували квартири на початкових стадіях будівництва, після введення в експлуатацію дохідність квартир вже складала близько 30−35%.

Тепер, коли первинний ринок частково заморожений, чітко окреслилися нові тенденції для заробітку саме на вторинному ринку.

Тренд на смарт.

Цей напрям був присутній ще до війни, але зараз отримав новий масштаб.

Причини — велика кількість переселенців, які не хочуть витрачати багато фінансів на оренду, а також міграція молоді. Люди 20-30 років шукають нерухомість для старту в новому місті. В них обмежений бюджет та пріоритет на комфорт та послуги: інтернет, опалення, гаряча вода, замість квадратури.

Інвестори бачать цю потребу та формують свою пропозицію. Наприклад, активно викуповують вторинне житло та переробляють житлові метри в квартири рівня смарт.

Така стратегія має ряд переваг. Замість квартири в 100 квадратних метрів — інвестор отримує 4 смарт-квартир. І може ухвалювати багато ефективних рішень: частину квартир перепродати, частину здавати в оренду.

Загалом, бачу тренд на ефективне використання квадратних метрів. Є кейси, де люди переробляють у житлову зону навіть гаражі.

Міграційні процеси в країні зачепили ще одну гілку галузі — значним попитом користується подобова оренда та оренда на короткий термін. Хостели — це постійний дохід з невеликими видатками на клінінг, менеджмент, комунальні послуги.

Для організації хостелів підприємці найчастіше викуповують поверх в будинку на вторинному ринку та переробляють під потрібну кімнатність.

Що врахувати, інвестуючи в нерухомість.

Тригерні точки можуть відрізнятися, в залежності від бажаного результату інвестицій: одноразовий дохід через перепродаж, або, наприклад, постійний, як у випадку з хостелами. Також маркери залежать від ринку нерухомості. Наприклад, інвестуючи в первинний ринок, варто звертати увагу на наступні:

1. Репутація компанії-забудовника. Варто дослідити попередні проєкти фірми. Чи всі кейси успішні, чи десь є заморожене будівництво? Який середній термін введення в експлуатацію будинків?
2. Репутація власника компанії-забудовника. Варто проаналізувати не лише діяльність фірми, а дізнатися, наскільки сам забудовник вартий довіри. Перевірити реєстри на рахунок заборгованостей, та інтернет щодо можливих публікацій у ЗМІ.
3. Розташування. Локація напряму відображається на ліквідності ваших інвестицій. Перевірте, наскільки розвинена інфраструктура в районі забудови, як далеко розташована від транспортних мереж, чи безпечна місцевість, яка віддаленість від військових об'єктів? Чи зараз взагалі є попит на нерухомість у цій локації? Перевірте маркетплейси. Аби протестувати попит, можна, навіть, виставити фейкове оголошення та дочекатися фідбеку.
4. Газ чи електрика? Блекаути змусили українців значно охочніше купувати квартири з газопостачанням.
5. Не надто високо? Цей пункт, як і попередній, наслідок повномасштабної війни. Якщо раніше українці мріяли про краєвиди і вкладалися у житло на останніх поверхах, то загроза ракетних пострілів змусила передивитися пріоритети. Житло на п'ятому поверсі зараз значно популярніше за житло на дванадцятому.

При інвестиціях у вторинний ринок варто звернути увагу на наступні аспекти:

1. Стан будівлі: стіни, комунікації, дах. Чи не доведеться повністю змінювати трубопровід, маскувати тріщини в стінах та ремонтувати протікаючу стелю? Старі будинки можуть ховати свої скелети в шафах.
2. Які комунальні? Варто підняти розрахунки за рік і перевірити середній чек за послуги.
3. Хто головний? Краще дізнатися про адміністрування будівлі. Наскільки добросовісно функціонує ОСББ чи управляюча компанія, чи є претензії у жильців. Можна поговорити з потенційними сусідами, аби зібрати повну інформацію.
4. Попит. Варто перевірити запит на нерухомість у цьому районі через маркетплейси.

Зараз можна сказати, що українці продовжують вкладатися в житло, навіть незважаючи на війну і загрозу ракетних обстрілів. Попит є і ринок реагує на потреби та загальні настрої, формуючи пропозицію. Сектор нерухомості, який пережив спад в лютому 2022 року та вистояв, зараз поступово і повільно, але стабільно відновлюється. Для бізнеса це нові можливості, які варто розглянути.