Инвестирование в недвижимость во время войны: как не ошибиться с застройщиком, на что обратить внимание и какая сейчас ситуация в Киеве

Руслана Грабко

коммерческий директор группы компаний Greenville

Гроші не повинні лежати під матрацом, вони мають працювати і приносити дохід. Це основа фінансової грамотності, правило, яке ви почуєте від будь-якого підприємця, успішної та забезпеченої людини. Інвестувати можна в цінні папери, ОВДП, криптовалюту, акції компаній, власний бізнес та хоча б просто накопичувати кошти на банківських депозитах. Ще один варіант – нерухомість. Люди інвестують в квадратні метри, тому що це дає можливість зберегти та примножити власний капітал, мати надійне джерело пасивного доходу на майбутнє. Ми знаємо купу історій, коли власна оселя в столиці дозволяє власнику фактично не працювати, а жити за рахунок орендної плати. Ціни на житло у нас історично формувались в іноземній валюті. Саме тому традиційно український інвестор, вкладаючись в нерухомість, вважає таке капіталовкладення найменш ризикованим.     

У 2020 році українці придбали 315 647 об'єктів нерухомості – мова йде про квартири, садиби та будинки. У 2021-му цей показник виріс – уклали більше 368 тисяч угод, а ціни досягли семирічного максимума. Попит навіть перевищував пропозицію. Спеціалісти тоді зазначали, що купівля нерухомості в будинку на стадії "котловану" дозволила би власнику зараз вийти в прибуток. Ernst&Young опублікував статистику, згідно якої перед повномасштабним вторгненням в експлуатацію було введено 11,4 мільйони кв. м житла – це був найвищий показник за 30 років. На початку 2022 року ця тенденція продовжувалася: темпи введення нових об'єктів в експлуатацію залишалися на рівні попереднього року. Воєнна агресія Росії, стрімка девальвація гривні та економічний колапс перших місяців війни все перевернули. Абсолютна більшість забудовників призупинили роботу. Хтось на декілька місяців, хтось не поновив будівництво навіть зараз, хтось взагалі збанкрутів.  

Поступове, дуже повільне відновлення галузі почалося влітку 2022 року. За даними дослідження, яке нещодавно опублікував URE Club, тільки 21,2% українських девелоперських компаній відновили роботу над проектами минулого року. Forbes писав, що наприкінці першого року повномасштабної війни до двох третин девелоперських компаній знаходилися на межі банкрутства. Близько 30% інвесторів, які придбали квадратні метри у розстрочку чи в іпотеку, не були в змозі їх виплачувати через скрутний фінансовий стан. Згідно оцінки того ж Forbes, за дев'ять місяців у 2022 році ринок нерухомості обвалився майже в три рази. У квітні і травні уклали лише 9,4 тисяч угод – це катастрофічний показник. Загальна площа введеного в експлуатацію житла становила 7,1 мільйонів кв. м – це на 38% менше ніж у 2021 році.      

Не встигли девелопери хоч трохи відновити будівництво влітку минулого року, як восени почалися регулярні ракетні удари по об'єктах критичної інфраструктури. Столиця та більшість регіонів по декілька діб могли сидіти без електроенергії, а бізнес перейшов на генератори. Знову забудовники були вимушені взяти паузу. І лише зараз можна більш-менш впевнено говорити, що галузь почала відновлюватися. Зараз темпи вищі, ніж рік тому. За два тижні у червні в Києві з'явилися три нові житлові комплекси, а в області – сім. Інший приклад – наші столичні проекти бізнес-класу Greenville Park та Greenville на Печерську. Ми відновили роботу над ними минулого літа – рівно рік тому. Також можемо констатувати, що зросли темпи та динаміка будівництва. 

Після знищення низки промислових підприємств внаслідок бойових дій виникли великі проблеми з логістикою, не вистачало будівельних матеріалів. Зараз їх вдалося подолати. Девелопери відносно швидко адаптувалися до нових умов, побудували нові логістично-виробничі маршрути, залучивши як вітчизняних, так і зарубіжних виробників. Проте собівартість будівництва через це зросла. Аналізуючи ринок будівельних матеріалів, послуг та робіт, які є складовою частиною собівартості, ми зафіксували зростання ціни мінімально на 30%. А ось купівельна спроможність інвесторів навпаки впала втричі. Зрозуміло, що нестабільність військово-політичної ситуації, загальна невизначеність та економічні труднощі змушують інвесторів займати вичікувальну позицію та притримувати кошти. Станом на березень, за даними Ernst&Young, попит на житло на первинному ринку становив не більше 20% від довоєнних показників. Фахівці консалтингової агенції прогнозують, що найближчим часом позитивних змін на ринку нерухомості не буде: у короткостроковій перспективі такий стан речей законсервується. Відновлення купівельної спроможності відбудеться лише після завершення війни та стабілізації економіки. 

Проте навіть зараз у нерухомість продовжують інвестувати. Більше 36% громадян, які взяли участь в опитуванні, проведеному виданням Мінфін, інвестували саме в нерухомість. Головний мотив – зберегти гроші в період турбулентності. Цей варіант зараз є найбільш оптимальним для українців поряд із придбанням акцій іноземних компаній та вкладеннями в землю сільгосппризначення. Згідно дослідження URE Club, близько 65% девелоперських компаній планують розпочати роботу над новими проектами цього року, а більше 21% збираються це робити частково. Не мають планів будувати нові об'єкти лише трохи більше 13%. Отже, галузь поступово відновлюється, незважаючи ні на що. Попит частково повертається за рахунок фактору внутрішньої міграції: люди, які поїхали з прифронтових міст та мають кошти, намагаються закріпитися в столиці. Зараз, перш за все, популярністю користуються квартири найвищого ступеня готовності. До 24 лютого важливими факторами при виборі житлового комплексу були відстань до метро, комфортна транспортна розв'язка, наявність внутрішньої та зовнішньої інфраструктури, навчальних закладів, лікарень тощо. Сьогодні у споживача з'явились нові побажання: віддаленість від військових об'єктів, об'єктів критичної інфраструктури, наявність укриттів, паркінгів, тип конструкції будинку – всі ті зміни, які пов'язані зі специфікою військового часу. Що стосується площі, споживачі роблять акцент на функціональності та раціональності – це було пріоритетом і до повномасштабного вторгнення. Орієнтуючись на наш досвід, можна резюмувати, що раціонально сплановані двокімнатні квартири – те, що зараз люди найбільше розглядають для придбання. 

Велику роль у відновленні попиту відіграє стабільна військово-політична ситуація: якщо вона залишиться хоча б такою, як зараз, це також позитивно позначиться на настроях потенційних інвесторів. Отже, капіталовкладення в нерухомість станом на зараз, незважаючи на усі труднощі, залишаються достатньо надійним варіантом збереження коштів. Головна умова – надійний забудовник. 

Далі розповім як мінімізувати ризики при виборі девелоперської компанії та житлового комплексу, який вона будує. Рекомендую звернути увагу на наступні аспекти. 

• Репутаційна складова. Уважно проаналізуйте історію забудовника, відгуки, присутність в медіа-полі. Що будували, де, коли. Чи були скандали, невиконані обіцянки перед інвесторами. Як правило, інформація такого роду є в ЗМІ. Важливо також вивчити, як девелоперська компанія реагувала на подібні публікації, за умови якщо вони є.  Бездоганна репутація – не гарантія надійності, але значний крок до неї. Сюди ж додаємо експертизу співробітників – від sales-департаменту до топ-менеджменту. Спілкуйтеся з працівниками з менеджерами у відділі продажу, використовуйте пошукові системи на рахунок інтерв'ю, публічних виступів, авторських блогів, колонок, коментарів у ЗМІ від топ-менеджерів.  
• Участь в профільних організаціях. Ще одна ознака надійного забудовника – участь в різноманітних профільних клубах, федераціях, спілках, організаціях. Це великий репутаційний плюс, який підкреслює рівень та клас компанії. Ненадійні та скандальні компанії в подібні об'єднання зазвичай не приймають. Зверніть також увагу на корпоративно-соціальну відповідальність девелопера: мова йде про гуманітарні ініціативи, допомогу армії, волонтерські акції.  
• Діяльність під час війни. Важливо дослідити, як працювала компанія після 24 лютого. Дізнайтесь, як швидко забудовник відновив роботу, темп та динаміку будівництва. Девелопери, які виконують свої зобов'язання перед інвесторами навіть в екстремальні періоди, скоріше за все, є надійними і їм можна довірити свій капітал. Якщо компанія будує об'єкти під час ракетних обстрілів та планує роботу на майбутнє – це не просто віра у ЗСУ. Це показник стабільності та впевненості, позитивний сигнал для потенційного інвестора. 
• Документація. Це мабуть найважливіший поїнт у цьому переліку. У забудовника має бути повний пакет юридично-дозвільних документів: ліцензії, дозвіл на будівництво, відповідне цільове призначення земельної ділянки, сертифікати тощо. Вивчіть також історію земельної ділянки. І не забувайте ставити якомога більше питань девелоперу! 
• Банківська акредитація. Ще один позитивний показник – наявність акредитації житлового комплексу в банку. Це документальне декларування готовності фінансової установи надавати іпотеку чи кредит для придбання житла у новобудові. Банк не дає акредитацію будь-кому. Банківські ризик-менеджери ретельно перевіряють девелопера та надають категорію надійності. Якщо компанія пройшла аудит, банк може кредитувати покупця на початкових етапах будівництва. У випадку з новобудовами ризики для банків вище, ніж зі вторинним ринком. Для цього і проводиться акредитація. Критерії цього процесу різні, але зазвичай це фінансова забезпеченість проекту, юридична чистота та відповідність нормативним актам, успішно реалізовані попередні проекти, репутація та інші.  

Наостанок, хочу нагадати, що ніколи не треба вкладати кошти у першу-ліпшу пропозицію. Максимально ґрунтовно проаналізуйте всі можливі ризики, прорахуйте прибутковість, порівняйте з іншими пропозиціями. Головний принцип: спочатку думати – потім інвестувати.