Країна модульних будинків: що заважає працювати українським забудовникам і що з цим робити
У чому проблема?
Українська будівельна галузь під час війни зіткнулася з низкою серйозних викликів: це зростання собівартості будівництва, брак фахівців та фінансування, порушення ланцюгів постачань, зупинка нового будівництва.
Враховуючи масштаб руйнувань через російську агресію, така ситуація в недалекому майбутньому призведе до дефіциту квадратних метрів в Україні, вважають фахівці галузі, учасники круглого столу "Будівельна галузь під час війни. Проблематика та перспективи", що відбувся у Київському національному університеті будівництва і архітектури (КНУБА) за ініціативи Будівельної бізнес-асоціація (DBA), що об'єднує регіональних і невеликих забудовників.
Крім того, є і хронічні проблеми у відносинах забудовників із владою — корупційні та бюрократичні. І саме зараз є шанс нарешті їх розв'язати.
Яке рішення?
Через діалог з державною і місцевою владою представники будівельного бізнесу прагнуть виробити спільні підходи й рішення на період війни та післявоєнної відбудови. Для цього потрібні зміни, в тому числі на законодавчому рівні.
Як поділилися учасники, круглий стіл став відкритим діалогом про наболіле
Держава зі свого боку теж коригує підходи у зв'язку з реаліями війни. Як пояснила народна депутатка та голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, відбудова України має відбуватися за новими стандартами. Вона перерахувала деякі з них:
- Безпека.
За словами Олени Шуляк, тут Україна дивиться на досвід Швейцарії, яка може всіх своїх громадян одночасно спустити в укриття. Україні не вдасться швидко розбудувати таку мережу, тому розглядаються різні комбіновані варіанти. Передусім ідеться про можливість максимально використовувати споруди подвійного призначення, наприклад, паркінги та спортивні споруди, в системі цивільного захисту. Але до них тепер висуваються нові вимоги.
- Енергоефективність.
Вимога дотримання цього принципу буде закладена законодавчо. Зокрема 2025 року, як зазначила Олена Шуляк, в Україні має набути чинності європейський стандарт, який змінить правила для виробників будівельних матеріалів. За задумом влади, тоді недоброчесні виробники підуть з ринку, тому що не зможуть використовувати матеріали, які за якістю не відповідають тим, які використовують у Європейському Союзі.
До речі, фахівців з енергоефективності вже готують в українських вишах, зокрема і в КНУБА.
- Безбар'єрність.
Усе нове будівництво буде відбуватися з дуже серйозним підходом до питань доступності.
Нагадаємо, 22 травня 2023 року набув чинності Закон України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій". Наразі реалізується перший його етап через послугу "єВідновлення", і запускається другий, коли отримуватимуть кошти не на ремонт, а вже на відновлення житла. Чи буде він успішним, залежатиме від ухвалюваних нині рішень.
Рішення для задавнених проблем
Проблеми, які виникли задовго до війни і які досі є найболючішими для бізнесу, озвучив представник ТОВ "ДП Комфортбуд Девелопмент" з Волині Максим Приймачук.
"Одна з найголовніших проблем — отримання в органів місцевого самоврядування дозвільної документації на земельну ділянку. Сьогодні процес отримання земельної ділянки державної чи комунальної власності затягується на час від шести місяців до півтора року", — каже Максим Приймачук.
Через це забудовникам легше викуповувати ділянки у приватних осіб. Це спільний біль усіх представників бізнесу, які взяли участь в обговоренні.
Зокрема представник компанії "Гефест" Михайло Сидорчук зазначив: "Ми б хотіли, щоб були одні стандарти для всіх. Щоб були правила і всіх їх дотримувалися. Бо коли ти бачиш, що стоїть 25-поверхівка і водночас тобі кажуть, що це історичний ареал, де забудова може сягати не вище 27 метрів, то складно пояснити інвестору, що це правило діє".
Забудовники вимагають однакових правил для всіх. Фото Миколи Тимченка
Друга значуща проблема — під'єднання новозбудованої нерухомості до зовнішніх мереж (газових, електричних, водогону).
Йдеться і про тривалий бюрократично-документальний процес, і про дуже різні вимоги місцевої влади до самих документів, список яких може змінюватися вже "по ходу гри". Так само може змінюватися і вартість цих робіт для забудовників.
Яке рішення? Максим Приймачук запропонував ідею, яка сподобалася й решті забудовників — створення на рівні громад відділів, які б готували весь пакет документів по земельних ділянках з містобудівними умовами та обмеженнями, з підключенням зовнішніх мереж. Це справді дало б змогу залучити інвесторів.
За круглим столом зібралися більш ніж 30 забудовників та експертів галузі з усієї країни
Втілення цього рішення залежатиме не тільки від бажання, а й від фінансових та кадрових ресурсів громад.
Керівник "ДК Інвест" Ігор Дворнічен скаржиться: "Коли починаєш будівництво, ніколи не можеш розрахувати, у скільки воно обійдеться. Рішення тут дуже просте — європейський досвід. На все має бути своя визначена вартість — на кубометр води, на кіловат електроенергії. Монополія має наслідком і корумпованість, і непрогнозованість".
Керівник "ДК Інвест" Ігор Дворнічен — один з багатьох, хто скаржився на проблему корупції
Депутат Пристоличної сільської ради Володимир Земляков озвучив ще одну проблему, яку не вдасться вирішити на рівні громад — дефіцит потужності в магістральних електромережах.
"Ця проблема актуальна по всій країні. Об'єкти просто нема до чого приєднувати, бо немає підстанцій. А електроенергія потрібна, без неї навіть газова котельня не працюватиме", — каже Володимир Земляков.
Проректор з наукової роботи та інноваційного розвитку КНУБА Олександр Ковальчук передав Олені Шуляк як представниці влади на заході узагальнене прохання представників будівельного сектору: мати єдиний виключний список документації для певних загальних видів робіт по всій країні.
Олена Шуляк запевнила, що візьме до уваги всі озвучені проблеми
"Наприклад, Житомироблгаз вимагає встановлення лічильника на кожному виході з землі, а в Київській області такого немає. Київводоканал вимагає більше документів, ніж водоканал у Київській області. Через ці неузгодженості й виникає корупційна складова, коли не підписують акти приймання, вимагають додаткових документів. І це тягнеться, поки питання не вирішується в інший спосіб", — констатує Олександр Ковальчук.
Представник компанії "Гефест" Михайло Сидорчук поскаржився і на проблему зміни цільового призначення земельних ділянок. Наприклад, якщо житлові будинки хочуть звести на місці закинутої промислової зони. Олена Шуляк пообіцяла звернути на це увагу.
Забудовники зійшлися на думці, що більшість їхніх проблем — спільні
Проблеми, які актуалізувала війна
Немає попиту — немає грошей
Падіння попиту. Цю проблему відчули абсолютно всі, зараз ринок потроху оживає, але, наприклад, у Дніпрі, як розповів представник тамтешніх ТОВ "Дніпростройінвест" і ТОВ "Дінк" Роман Манохін, попит на житло відновився тільки на 60%.
Ця проблема зумовлює іншу — брак обігових грошей на здійснення будівельних робіт. І актуалізує ще одну давню проблему — доступу до "довгих" грошей (довготермінових запозичень).
Роман Манохін пропонує таке рішення: "Розглянути можливість безоплатної передачі місцевою владою земельних ділянок на певних умовах, щоб будівельна компанія могла починати будівельний процес з меншими витратами й надалі його реалізовувати. Адже ті, хто припинив будівництво або зменшив темпи, все одно сплачують податки, і фінансове питання може бути великою проблемою надалі".
Сергій Одарич, забудовник ЖК "У-Квартал", говорить, що питання доступу до довготермінових банківських кредитів украй актуальне ще й тому, що зруйновано багато об'єктів соціальної інфраструктури, на відновлення яких треба дуже великі кошти.
Сергій Одарич поділився, що на діалог із владою його запросили вперше за 12 років його роботи
"Переді мною зараз постало завдання збудувати школу. Це мінімум сім тисяч квадратних метрів, а у грошовому еквіваленті мінімум 10 мільйонів доларів, — пояснює забудовник. — Оскільки я забудовник, вважаю, що чесний, то в мене немає де взяти такі кошти.
Я працюю на Софійській Борщагівці, у нас дуже багато дітей і це питання дуже-дуже гостре. Можливо, варто створити умови, щоб скажімо, я прийшов у банк і сказав, що я все-таки збудував уже 400 тисяч квадратних метрів житла, я щось можу в цьому житті, і мені б там пішли назустріч".
Готові фахівці — на війні, майбутні — за кордоном
Представник ТОВ "Макроекобуд" із Житомира Олександр Лезнюк констатує, що спеціалістів галузі, людей, які мають 10-20 років стажу, масово забирають на війну.
Олександр Лезнюк наголосив на проблемі нестачі фахівців
"Нам скоро не буде з ким будувати, — стурбований забудовник. — Ми відновили будівництво, і у нас масово забрали працівників. А щоб нових вивчити, треба мінімум 10 років".
Проректор КНУБА Олександр Ковальчук окреслив також інший вимір цієї проблеми: близько половини абітурієнтів зараз за кордоном, відтак можливо, у вишах не буде належної кількості студентів, а потім і відповідних будівельних кадрів.
Рішення цієї проблеми — перемога України у війні з росією, адже всі мобілізовані кадри наразі виконують важливе громадянське завдання — захисту незалежності й територіальної цілісності України.
Рішення для недобудов
Через зазначені вище проблеми в країні зростає кількість недобудов. Добудовувати — досить складний процес, тому для великих забудовників не цікавий, каже перша заступниця голови правління будівельної бізнес-асоціації DBA Анна Мурашенко.
Хоча добудовувати складніше, ніж починати проєкт з нуля, є забудовники, готові за це взятися
За її словами, набагато рентабельніше почати новий проєкт і його реалізувати, ніж зайнятись довгобудом, де рентабельність буде в рази нижчою, але при цьому до двох років забере процес нового оформлення документації. Адже забудовнику треба адаптувати проєкт під нові реалії та запити споживачів, з кожним інвестором будівництва необхідно заново укладати договір, вирішувати фінансові питання тощо.
"Попри це, багатьом, переважно невеликим забудовникам, були б цікаві такі історії — брати й завершувати будівництво. Але в цьому питанні дуже важлива допомога держави: стимулювати завершення недобудованого будівництва через полегшення процесу документального оформлення та приєднання до зовнішніх мереж", — ділиться своїм баченням рішення Анна Мурашенко.
Таке рішення також може бути гідною альтернативною модульним будиночкам, у яких зараз вимушено проживають люди, які втратили житло через окупацію або російські обстріли.
"Ми не повинні ставати країною модульних будинків, наші люди гідні кращого", — переконана й Олена Шуляк.
Анна Мурашенко наводить і економічний аргумент: собівартість введеного в експлуатацію квадратного метра нижча, ніж модульний будиночок. То краще ж залучати готові квадратні метри, ніж ставити ці будівлі сумнівного комфорту, які мають виконувати роль суто тимчасового прихистку.
З чого будувати? Рішення є, але треба стимули
Нестача і здорожчання будівельних матеріалів — ще один виклик, що постав перед забудовниками.
Наприклад, Роман Манохін з Дніпра зізнається, що раніше близько 70% склопакетів надходили переважно з росії та білорусі. Тепер їх завозять із заходу, і це суттєво здорожчує будівництво. "Будівництво заводів з виготовлення скла доволі актуальне. На нього є і буде попит", — переконаний забудовник.
Одне з можливих рішень — використання відходів або супутніх продуктів виробництва у будівництві.
"У Китаї, який є домінантом цементної промисловості, не випускається жодної тонни цементу без обов'язкових супутніх матеріалів. Це державна норма. Зі свого боку держава стимулює використання у виробництві цих матеріалів", — наводить приклад Олександр Ковальчук. У різних країнах процес організовано по-різному. Це можуть бути дотації, податкові пільги, щось інше, що зацікавлює виробників.
В Україні це жодним чином не стимулюють, хоча ще до повномасштабної війни приблизно 8% території нашої країни займали відходи різних типів. За зберігання нових порцій відходів українські підприємства платять екологічний податок, але ці кошти вони закладають у собівартість продукції. Питання відходів такий підхід не вирішує, каже експерт.
"На сьогодні є велика компанія з виробництва будівельних матеріалів, яка говорить: «Я можу використовувати перероблені бетонні конструкції як заповнювач. Але це дорожче, ніж використовувати природній гранітний щебінь. Навіщо мені це робити, якщо мені це економічно невигідно?»" — ділиться Олександр Ковальчук.
Він розповідає, що в Україні чимало власних розробок щодо використання супутніх продуктів, відходів у промисловості. Ця робота триває вже 65 років. Наприклад, до війни шлаки, що утворювались при виробництві чавуна, активно використовували виробники цементу, бетону, асфальтобетону. І вартість цього супутнього продукту була достатньо високою, це було рентабельно.
"Ми єдина країна у світі, яка має нормативну базу на вироблення і використання таких матеріалів. І зараз у нас не виробляється нічого, коли у Європі станом на 2019 рік цементу, наприклад, вироблено 17 млн тонн. Той резерв, який у нас є, це одночасно й утилізація відходів, і виготовлення кондиційних будівельних матеріалів. Інвестори, на жаль, поки що не зайшли у такі виробництва", — каже проректор КНУБА.
До речі, так використовувати можна і зруйновані будівлі, яких, на жаль, в Україні дуже багато — рахунок іде на десятки мільйонів квадратних метрів. Це тільки те, що вже облікували.
Рештки зруйнованих будівель також можуть стати супутнім матеріалом у будівництві. Фото Миколи Тимченка
"Якщо їх комплексно переробляти, ми можемо викинути звідти арматуру і відправити в переплавку, а залишки бетону подрібнити й отримати з того щебінь. Меншої якості, ніж звичайний гранітний щебінь, але для певної частини будівельних робіт ми його можемо використовувати. Але враховуючи те, що це потребує додаткових технологічних операцій, це буде дорожче, ніж використати природні матеріали", — пояснює Олександр Ковальчук.
Тобто вкрай необхідне вибудовування державної політики, яка б тим чи іншим способом стимулювала виробників використовувати такі матеріали.
Якщо буде політична воля і стимули для виробників, механізм використання матеріалів зруйнованих будівель можна розробити протягом року, вважає експерт. Фото Миколи Тимченка
"Є проблеми та нюанси, тому що будинки зруйновані разом зі шпалерами, меблями, вікнами. Все це треба розібрати, посортувати, це великі витрати. Але технічно це все можна забезпечити: провести певні види досліджень, розробити технічні схеми обладнання, рецептури. Якщо на все буде державна воля і якісь стимули виробникам, все це можна зробити умовно протягом року", — завершує експерт.
За підсумками круглого столу учасники ухвалили резолюцію, де виклали проблемні моменти галузі та пропозиції для їхнього вирішення. Надалі заплановані профільні обговорення за участі представників влади.
"По окремих питаннях, таких як недобуди, ми готуємо дорожню карту реалізації, — коментує "Рубриці" Анна Мурашенко. — Багато проблем насправді неважко вирішити, у них просто треба розібратися і трохи замотивувати учасників будівельної галузі".
