Есть квартира, но нет дома: что происходит с недостроенными объектами “Киевгорстроя”

Полномасштабное вторжение повлияло на рынок недвижимости и остановило строительства по всей стране. Но еще летом прошлого года строительство возобновили 75% ЖК в Украине. В то время как покупатели квартир "Киевгорстроя" до сих пор не получили своего жилья, которое покупали в семнадцатом, восемнадцатом или девятнадцатом годах.

"Рубрика" решила узнать, что сейчас происходит с "Киевгорстроем", и что мешает возобновить строительство. Для начала мы обратились в Киевскую городскую государственную администрацию, поскольку именно она владеет большинством акций компании.

В КГГА отметили, что сейчас компания ответственна за 22 собственных объекта и еще 18 переданных от "Укрбуда". В то же время в администрации не ответили на ряд вопросов, в частности о том, на скольких объектах строительство так и не возобновили, когда его планируют запустить снова и в каком состоянии объекты, где строительство остановили.

"В связи с военной российской агрессией против Украины и введением военного положения на территории Украины, что негативно повлияло на рынок недвижимости, ЧАО «ХК «Киевгорстрой» и большинство застройщиков города Киева оказались в сложных условиях", — ответил в запросе Директор Департамента строительства и жилищного обеспечения города Киева Борис Работник.

Ранее представительница "Киевгорстроя" Татьяна Маркова рассказывала "Рубрике", что основная причина, по которой строительство объектов компании так и не возобновилось — это нехватка средств. Компании нужно почти 18 миллиардов гривен для достройки своих объектов.

Такая ситуация сложилась из-за перекрестной модели финансирования. Средства к застройщику поступали исключительно от новых инвесторов. Модель показывала свою неэффективность и раньше, приводя к задержкам в сдаче объектов. Однако еще больше все обострилось с началом полномасштабного вторжения, поскольку новые инвесторы не появлялись, а значит и деньги прекратили поступать.

"Рубрика" также пообщалась с владельцами квартир ЖК "Медовый-2" (объект "Киевгорстроя") и вместе с ними посетила этот недострой. Инвесторы гостеприимно провели экскурсию возле дома, показывая на этажи, где должны были бы быть их квартиры. И рассказали, что происходит с их строительством и компанией в целом.

Владельцы нынешних недостроев выбирали "Киевгорстрой" из-за надежности компании. И на самом деле еще в январе 2022 года все было хорошо — "строили по три этажа в месяц". Уже в феврале по объективным причинам все работы остановились. Проблемы же начались после якобы возобновления работ в сентябре того же года. По словам инвесторов, тогда на стройплощадках начали появляться один-два человека, чтобы "создать впечатление, что что-то возобновилось".

В день, когда мы посетили строительную площадку, нас встретили только двое охранников, которые первые 30 минут снимали нас на телефон. Глава инициативной группы этого ЖК Юлия Билоброва говорит, что это вполне привычная ситуация. Охрана часто пытается помешать ей и другим членам группы осмотреть свое жилье.

"Мы с мужем более семи лет работали на эту квартиру на 38,5 м². И это совсем маленькая однокомнатная квартира. Семь с половиной лет потраченной жизни, когда мы чуть ли не харкали кровью от той работы, и по факту заплатили ни за что", — рассказывает женщина.

Обходя ЖК, видим импровизированные домики и кучки мусора на территории стройплощадки — промокшие паллеты кирпича и брошенные инструменты. А подтопленный фундамент и поросшие мхом бетоноконструкции говорят о том, что никто их так и не законсервировал.

Затем наталкиваемся на специфический водовод в виде брошенного шланга. Он выводит нас к одному из притоков Сопки. По словам инвесторов, в прошлый их визит рельеф берега был совсем другим, поэтому возможно был обвал. И отсюда имеем еще одну проблему — дома не просто стоят недостроенными и незаконсервированными, они начинают разрушаться и разрушать все вокруг.

"Чем дольше на стройплощадке пустота, тем больше вероятность, что часть конструкций будет повреждена. Также какие-то стройматериалы могут попасть в почву или даже в воду. Все это нежелательные последствия для окружающей экосистемы", — комментирует Глава комитета Конфедерации строителей Украины по вопросам девелопмента Анна Лаевская.

Она объясняет, что при обычных условиях объект можно законсервировать в течение месяца после остановки строительства. Главная задача таких действий — защитить здание от воздействия окружающих факторов как дождь, снег или ветер. Они портят материалы и уничтожают целостность конструкции, вызывая медленное разрушение.

Если вовремя не законсервировать объект, то после возобновления работ может возникнуть необходимость демонтировать часть элементов здания. Как следствие, увеличиваются расходы на строительство. Экспертка говорит, что чем дольше объект находится под открытым небом без надлежащей защиты, тем продолжительнее и дороже будут подготовительные работы, предшествующие возобновлению строительства.

"В зависимости от продолжительности простоя объекта без консервации, климатических условий, а в современных реалиях и повреждений от вражеских обстрелов, объект вообще может быть признан таким, что не подлежит восстановлению работ без предварительного демонтажа большинства имеющихся конструкций. Фактически речь идет о строительстве с нуля", — объясняет Анна Лаевская.

Ключи от собственного дома, просторная обустроенная мебелью гостиная, кухня с запахом свежей выпечки — лучшие решения. Но пока их нет, инвесторы хотят иметь прозрачную коммуникацию и возможность контролировать действия "Киевгорстроя". Они считают, что именно такие решения будут способствовать достройке их квартир. 

По мнению инвесторов, если КГГА владеет большинством акций "Киевгорстроя", то имеет влияние на компанию-застройщика. Поэтому основной задачей перед собой поставили диалог с властями Киева. А один из способов говорить с властью — митинг. Например, 30 ноября 2023 года люди собирались и митинговали под лозунгом "Защитим жилье военных". Тогда под здание КГГА пришли около 500 владельцев недостроенных квартир.

Целью было напомнить, что свои квартиры также ждут и военные с семьями. Во время разговора инвесторы отмечали, что людей могло бы быть и больше. Однако кто-то выехал за границу и поддерживает других, пишут обращения в электронном виде. Некоторые остались под оккупацией, не сумев выехать. Часть людей присоединилась к Силам обороны. Некоторые владельцы квартир уже погибли, не дождавшись своего жилья.

Еще одним способом повлиять на застройщика может быть специфика конкретного объекта. Например, в ЖК "Медовый-2" на первых этажах должно было бы быть пожарное депо. Именно перед выездом из него сейчас лежит испорченный кирпич. Поэтому владельцы квартиры этого ЖК решили, что это может быть еще одним рычагом воздействия на местные власти.

"У нас война, и это весомый фактор, который бы мог сдвинуть строительство хотя бы на нашем объекте," — отмечает Юлия Билоброва.

И с этим соглашается Начальник Главного управления ГСЧС Украины в Киеве Сергей Кривошлыков. По его словам, в течение последних 15 лет в столице не построено ни одного пожарного депо. Как следствие, нехватка мест, где должны храниться защитные костюмы, средства для тушения пожаров и другое оборудование, и откуда оперативно выезжали бы спасатели в чрезвычайных ситуациях. И эта проблема стала значительно ощутимее с началом полномасштабного вторжения.

Со своей стороны Главное управление неоднократно обращалось к застройщику с требованиями закончить строительство пожарного депо. Также они направляли исковые заявления в Хозяйственный суд Киева с требованием расторгнуть договор на строительство пожарного депо. Он, подписанный еще в 2016 году, подтверждает обязательства "Киевгорстроя" перед ГСЧС — построить и сдать в эксплуатацию депо в определенные сроки.

Привлечь внимание к своей проблеме владельцы квартир также пытались через СМИ и социальные сети. В частности они реагировали на скандальные заявления руководства компании. Одной из них была фраза: "Эверест — это моя мечта. Я к ней шел в течение многих лет". Так бывший президент "Киевгорстроя" Игорь Кушнир объяснял, почему не отложил покорение горы до окончания войны. Тогда инвесторы сняли ряд видео, где рассказывали о своих несбывшихся мечтах жить в собственном жилье в разных ЖК компании.

"Рубрика" спросила у одной из владелиц недостроенных квартир Юлии Никитенко, каким должен был бы быть правильный диалог между КГГА, "Киевгорстроем" и инвесторами. И, по ее мнению, уже была возможность обновить руководство и привлечь профессиональных менеджеров. Она рассказала, как и при каких обстоятельствах это можно было сделать.

В мае-июле прошлого года редакция Bihus.Info опубликовала ряд расследований в отношении тогдашнего президента компании. В ответ Киевский городской глава Виталий Кличко заявил, что деятельность застройщика проверят аудиторы. Самого Игоря Кушнира отстранили от исполнения обязанностей на время проверок. А уже 20 декабря глава компании заявил, что уходит со своей должности.

Новым руководителем "Киевгорстроя" стал Василий Олейник. Однако еще до назначения на должность инвесторы почувствовали, что коммуникация с КГГА или руководством компании вряд ли улучшится. Юлия Никитенко рассказывает, что в КГГА до последнего не хотели говорить имя нового президента компании. Когда появились слухи о назначении именно Василия Олейника, делали вид, будто не знают о ком идет речь.

Кроме такой коммуникации, инвесторов также беспокоит вопрос профессионализма нового президента компании. Они называют его "порядочным человеком, который имеет строительный опыт". Однако не уверены, что его хватит, чтобы вывести компанию из кризиса. Уже разочарованные в предыдущем руководстве, владельцы недостроев не имеют никакого доверия и к новому.

"На запросы о смене руководства нам отказывают в любой информации. Почему они выбрали именно Олейника? Чем он лучше других кандидатов, которые были? Были ли другие кандидаты? То есть в кризисной ситуации выбирают человека, у которого вообще нет опыта решения таких кризисных вопросов", — говорит Юлия Никитенко.

Вместо молчания КГГА владельцы недостроев хотели бы видеть открытый конкурс на должность президента "Киевгорстроя". Несмотря на то, что это частное акционерное общество, инвесторы считают такой шаг правильным, поскольку большинство акций все же принадлежат государству. По их мнению, обычный конкурс, как на государственную должность, будет не только справедливым, но и позволит привлечь профессионального кризисного менеджера.

Однако новый руководитель уже назначен. Владельцы недостроенных квартир готовы работать и вместе с ним. Его успех на этой должности станет и их успехом также. Но они не хотят просто верить новому главе и ждать положительных изменений. Обжегшись один раз, инвесторы хотят иметь возможность контролировать работу "Киевгорстроя".

И эту функцию должен выполнять Наблюдательный совет, который в "Киевгорстрое" обновили после назначения Василия Олейника. По состоянию на 12 февраля в Наблюдательный совет вошли заместитель Виталия Кличко, секретарь Киевсовета Владимир Бондаренко и директор Департамента коммунальной собственности КГГА Андрей Гудзь, а возглавил его еще один заместитель мэра столицы Андронов. Однако действительно обновленной его назвать трудно.

Дело в том, что новый глава Наблюдательного совета Андронов — один заместитель Кличко по вопросам осуществления самоуправленческих полномочий, который заменил другого заместителя киевского главы Поворозника. В то же время Андрей Гудзь, который также вошел в новый состав, член Наблюдательного Совета еще с 2015 года.

И вместо того, чтобы видеть такую смену заместителей городского головы, инвесторы хотели бы, чтобы одно место в Наблюдательном совете отдали их представителю. Такое решение дало бы возможность владельцам недостроенных квартир получать информацию изнутри. Оно также не позволило бы руководству компании отвечать тишиной на запросы инвесторов. А это в свою очередь позволяет контролировать действия руководства компании.

Зато КГГА предлагает свое видение выхода из кризиса — Комиссия по решению проблемных вопросов, связанных с деятельностью ЧАО ХК "Киевгорстрой". Она создана как временный консультативно-совещательный орган, в состав которого вошли представители структурных подразделений Киевской городской государственной администрации и инвесторы. Руководителем стал уже упомянутый Владислав Андронов.

"Новообразованная комиссия прежде всего будет изучать и анализировать проблемные вопросы, связанные с деятельностью холдинга. Комиссия станет новым действенным и прозрачным каналом связи инвесторов строительства жилых комплексов, застройщиком которых является «Киевгорстрой», с представителями городской власти и общества", — говорилось в сообщении КГГА о задачах этого органа.

На своем первом заседании 7 марта Комиссия определила свои главные задачи: идентификация, анализ проблем "Киевгорстроя" и поиск путей их решения. Для этого каждый член Комиссии до конца марта должен был предложить видение ее работы. Далее все предложения обобщают и формируют единый план, который должны утвердить уже на следующем заседании.

Комиссия отправила запрос в ЧАО ХК "Киевгорстрой". В ответе на него хотят увидеть информацию о финансовом положении и долговых обязательствах. Интересует и то, на каком этапе разработки план действий по стабилизации компании. Также должны сообщить о текущем состоянии объектов и расчете календарного плана строительства в разрезе каждого объекта отдельно. Члены Комиссии спросили и о кадровых изменениях в топ-менеджменте компании. Именно на основе этой информации будут разрабатывать пути для вывода "Киевгорстроя" из кризиса.

Ответы на эти вопросы получили на заседании 28 марта. Тогда на встречу пришел новый руководитель "Киевгорстроя" Василий Олейник и отчитывался о состоянии дел в компании.

Также решили пригласить в Комиссию представителей Верховной Рады Украины и Киевского городского совета. Так большинство поддержало кандидатуры депутата Киевского городского совета Лилии Пашинной и главы Комитета по вопросам организации госвласти и местного самоуправления Елены Шуляк. По мнению членов комиссии, привлечение чиновников позволит создать дополнительные механизмы для решения проблемы, как на уровне города, так и на уровне государства.

В то же время инвесторы скептически относятся к такой Комиссии, называя ее "оттягиванием времени". Они это почувствовали еще тогда, когда ее создание постоянно откладывали. Владельцы недостроенных квартир не считают, что подобная инициатива действительно что-то изменит. "Киевгорстрою" нужны профессиональные эксперты, а не "болтовня".

"Мы купили на своей государственной земле, в своем государстве у государственных предпринимателей квартиру. Но нас свои же по факту обманули. Мы просто купились, купились из-за якобы 100% надежности. Лапша на уши, что город Киев и КГГА будет отвечать в случае чего. Мы видим, как отвечают. Нас два года всех водят за нос", — подытоживает ситуацию, сложившуюся вокруг "Киевгорстроя", владелица недостроенной квартиры в ЖК "Медовый-2" Юлия Билоброва.