Кто “помирит” украинские дворы, или Что делать с загороженными ЖК

В Украине и, в частности, в Киеве растет количество новостроек с закрытой территорией — так называемых gated community. Эта ситуация — не уникальна. Gated community еще с ХХ века распространены во многих странах мира, этому явлению в США даже посвящены книги. Закрытые комплексы и целые поселения возникали прежде всего в ответ на рост преступности, то есть прежде всего становились решением вопроса безопасности для местных жителей, преимущественно состоятельных.

Так соседствуют старая застройка и новый ЖК на левом берегу Киева

Вместе с тем такое отгораживание вызвало ряд вопросов относительно места закрытых пространств в общей ткани города. Продолжаются дискуссии, в США на уровне штатов разрабатывают правила для таких пространств.

Часть внутренней территории столичного ЖК за забором

"Это мировая проблема. Я имел за этот период опыт работы еще в нескольких странах, и там проблемы есть такие же. Особенно они ощутимы, когда есть сегрегация между более богатым и менее богатым слоем населения. И наверное, те, кто богаче, с недоверием относятся к тем, кто беднее, и стремятся создавать заборы", — говорит архитектор-урбанист Станислав Демин.

Объявления на заборе ЖК на левом берегу Киева

Люди начинают отгораживаться, когда есть очень заметная разница в их возможностях, говорит и кандидат архитектуры, доцент Киевского национального университета строительства и архитектуры Глеб Ушаков:

"Эти границы между старой советской застройкой и новой элитной или полуэлитной действительно программируют на будущее возможную социальную напряженность.

То есть, есть участок, где один уровень жизни, рядом участок, где другой уровень жизни. Они сосуществуют, эти люди все равно где-то встречаются. Между ними, конечно, будет постепенно расти напряжение. Это такие неоднородные зоны, на границах которых всегда будут конфликты".

Общее пространство без присмотра часто становится жертвой хулиганов или вандалов.

Украинское измерение этой проблемы состоит еще и в том, что наши города строятся хаотично.

"У города нет стратегии, видения, каким он хочет быть. Если бы город его имел, он бы предусматривал какую-то партисипацию, привлечение населения, взаимодействие. Тогда бы эта застройка была прозрачной и понятной для людей: скажем, вот в этом доме есть двор, а в этом нет, там будет общий двор, здесь нет, здесь будет забор. У нас нет такой процедуры. Поэтому это часто такие эмоциональные установки заборов" — считает архитектор, соучредитель "BURØ architects" Антон Олейник.

Архитектор Антон Олейник называет установку заборов "подчас эмоциональной"

У этой проблемы нет простого решения, говорят архитектор-урбанист Станислав Демин, кандидат архитектуры, доцент КНУСА Глеб Ушаков и архитектор, соучредитель "BURØ architects" Антон Олейник.

Решение может быть только комплексным и прописанным на всех уровнях: от законодательных норм до градостроительной документации и правил пользования определенным жилищным комплексом (ЖК), с которым соглашается собственник, покупая квартиру. То есть, во-первых, нужны правила сосуществования разных типов пространств: закрытых, полуоткрытых, открытых.

Совместное пространство жителей ЖК в центре Киева

Во-вторых, эти правила должны быть очень хорошо донесены и прокомуницированы со всеми жителями. Люди должны знать, где четкие границы разных типов пространств и кто может пользоваться ими: теми же детскими площадками, лавочками и т.д.

Пример "компромиссного" ЖК, где часть пространства общая и часть закрытая

"Нам придется самим определить, чего мы хотим и как это делать, но это точно не решение одного человека, и тем более не решение жителей, которые просто не понимаютх, как работает генплан, как работает город, а только хотят решить свою проблему. Все мы можем этот город сделать лучше. Или, на примере Киева, не можем", — констатирует Антон Олейник.

Пример ЖК, где пространство частично открыто

О мировом опыте Станислав Демин говорит, что успеха достигали те города, которые проводили последовательную многолетнюю работу: например, Берлин, который уже не является расслоенным. Также примером города без заборов является Копенгаген.

"До того, как начинается проект и мощная интеграция в городскую застройку нового района с более высоким уровнем жизни, нужно проводить коммуникацию и формировать общественное мнение, во-первых, среди населения, которое должно получить такого будущего соседа, во-вторых, среди будущих жителей нового района", — советует Станислав Демин.

Он приводит в пример Германию, где создаются центры по работе с населением, центры интеграции, их называют офисами развития. Их работники всю рабочую неделю принимают граждан и проговаривают с ними стратегию будущего, которую они получат от такого нового соседства. Аргументируют тем, что часть новой социальной инфраструктуры будет открыта, отремонтируют дороги, посадят деревья, поставят мусорники т.д., и поэтому жители старой застройки получат увеличение стоимости своей недвижимости. Таким образом готовится основа для такой интеграции, чтобы население не принимало в штыки новую застройку.

С другой стороны, каждый комплекс должен проводить такую работу, информируя своих будущих жильцов о том, какая часть будет сугубо приватной, а какая будет в совместном пользовании и на каком основании.

Элитный ЖК в центре Киева

"Обычно это довольно неплохо решается концепцией формирования кварталов. Мы получаем пространство типа европейского города, который имеет публичное пространство и частное пространство и устойчив к изменениям политических систем, экономических скачков и т.п., в то же время оставаясь привлекательным для туристов. То есть урегулированию таких вопросов способствует комплекс социальных и планировочных решений", — говорит Станислав Демин.

Четкий ответ на этот вопрос может помочь снять социальную напряженность, говорит и Глеб Ушаков.

Он объясняет: абсолютная частная собственность у человека — это только сама квартира. Внешние квартирные пространства, например коридоры, холлы, лестницы, уже не являются собственностью одного человека, это общая собственность всех жителей этой секции или этажей.

Проблема в том, что у нас до сих пор четко не определено: придомовое внешнее пространство ЖК — это абсолютная собственность только жителей этого комплекса, или это действительно неотъемлемая часть городского пространства, говорит Глеб Ушаков.

У нас до сих пор четко не определено: придомовое внешнее пространство ЖК — это абсолютная собственность только жителей этого комплекса, или это действительно неотделимая часть городского пространства.

Потому что на кадастровой схеме это отводится как один объект. Напомним, государственный земельный кадастр — это единственная государственная геоинформационная система сведений о землях в пределах границ Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании, а также данные о количественной и качественной характеристике земель, их оценке, распределении земель между собственниками и пользователями.

На кадастровой схеме столичный ЖК "Варшавский плюс", который еще строится, имеет четкий участок. Скриншот с сайта открытых данных земельного кадастра Украины

"Все новые жилищные комплексы имеют четко отведенную на кадастре границу участка в виде четкого замкнутого контура. Поэтому у них появилась установка, что всех, кто находится вне этого участка, он не касается. Но внешние жилые дома — хрущевки, панельки, сталинки, которые были ранее — почти все не имеют четко определенного многоугольника на кадастре, им до сих пор не дали возможности четко зафиксировать свои участки", — говорит Глеб Ушаков.

Поэтому все старые дома находятся в общем пространстве, а если бы их всех "покадастрили", говорит эксперт, тогда можно было бы сказать, что каждый дом в городе имеет свой четкий участок и тогда "вы к нам не заходите, мы к вам не заходим".

16-этажки столичного микрорайона "Виноградарь" на кадастровой схеме не имеют отдельных участков. Скриншот с сайта открытых данных земельного кадастра

"Если бы в хрущевках люди были более состоятельными, то они бы скинулись и поставили бы заборы, чтобы никто не пил пиво на лавочках. Но денег нет, и тогда знаете что они делают, особенно в Киеве на Печерске? Они убирают лавочки", — говорит Глеб Ушаков.

Двор старой застройки со своей детской площадкой

С одной стороны, жилые комплексы должны проектироваться сразу с расчетом на интеграцию с уже существующей застройкой, чтобы часть их объектов была в общем пользовании, а с другой — в существующей застройке нужно улучшать благоустройство, поднимать уровень безопасности и контроль за этим.

Часть открытого пространства в одном из киевских ЖК

Кстати, вместе со Станиславом Деминым "Рубрика" ранее подробно расписала, как можно самостоятельно лечить "болезни" украинских дворов.

Глеб Ушаков убежден, что этот клубок проблем можно решать только параллельными процессами. С одной стороны, бороться с деградацией имеющейся среды, а с другой, четко объявить общие правила пользования пространствами новых ЖК. Ведь речь идет не о приусадебном участке на даче, а об открытом пространстве среди многоэтажных жилых домов.

Поклонники закрытых дворов часто аргументируют это тем, что ребенок может безопасно играть на улице

"На самом деле это фактически общее городское пространство. Просто это не доказано и не определено", — настаивает Глеб Ушаков.

Кандидат архітектури, доцент КНУБА Гліб Ушаков говорить, що пошук рішення також залежить від самої структури забудови: 

"Если это историческая структура квартальной застройки, то есть многоугольники в плане, имеющие сплошную застройку домами по своему периметру, а внутри дворовое общее пространство, то уже по самой такой структуре пространство выходит или закрытое, или полузакрытое. В старые времена была эта традиция, в частности в Киеве: в этих кварталах были дворы, к ним вели железные ворота, и они закрывались на ночь.

А если эти дома, как сегодня чаще делают, стоят в свободном расположении неквартальной застройки и по всей границе отведенного участка делают забор, то это выглядит как своеобразные вольеры для людей".

Минусами заборов эксперты называют то, что тогда первые этажи не работают на всю территорию района

Этот вариант, по его мнению, очень плох. Но есть и компромиссный: когда часть территории комплекса открыта для общего доступа, а часть закрыта.

О таком решении говорит и архитектор Антон Олейник.

"Я сторонник того, что если ограничивать пространство, то это нужно делать максимально осторожно. Когда строится очень большой жилой комплекс и он закрывается забором, то он как бы откусывает часть города для доступа других", — говорит он.

Как решить эту проблему просто? Большой ЖК разделить на несколько меньших и вокруг них обустроить проходы, проезды, чтобы эта территория взаимодействовала с окружающей средой, предлагает Антон Олейник. У Киева есть такие примеры.

Один из проектов Антона Олейника

"Один из проектов, который мы разрабатывали — это один комплекс, у него есть частный двор, но проходы между домами все открыты. Люди могут пользоваться публичными пространствами, они выполняют свои общественные функции", — говорит архитектор.

В таком частном пространстве может быть, например, площадка, где дети смогут свободно играть без присмотра родителей.

А контролировать ситуацию на территории без заборов можно с помощью видеонаблюдения и охранников.

Закрытая площадка одного из ЖК

По мнению Глеба Ушакова, логично полностью закрывать только застройку, создающую замкнутое внутреннее пространство. "Хотя, конечно, это вынужденная и действительно неразрешенная форма закрытия этих территорий, — убежден эксперт. — Это не обосновано с точки зрения организации современного городского пространства и с точки зрения обеспечения пожарной безопасности, доступа различных служб и возможности пользоваться пространством для жителей соседних домов всей жилищной группы . Эти же комплексы предстают не посреди поля, они не должны вонзаться в среду, как крепость".

"Предварительная работа с людьми должна модерироваться исполнительными органами местного самоуправления" — считает Станислав Демин. 

Ведь именно местное самоуправление выделяет землю девелоперу, принимает решение о разработке и принятии градостроительной документации, которая и является основанием для создания новых жилищных комплексов. Сам механизм градостроительных условий и ограничений может частично формировать планировочные требования относительно того, какими должны быть эти новые районы и новые помещения.

Станислав Демин добавляет: "У нас законодательство позволяет в составе детальных планов территории выписывать порядок благоустройства. То есть, если он утвержден в составе градостроительной документации, то обязателен к выполнению. Застройщик должен выполнить порядок, предусмотренный градостроительной документацией и утвержденный решением местного совета".

А заборы как раз и относятся к элементам благоустройства.

Паркани є елементами благоустрою

То есть процесс может выглядеть так:

1. Местные власти разрабатывают и утверждают такую градостроительную документацию, которая содержит требования к бесконфликтному сосуществованию существующей и новой застройки;
2. Девелопер учитывает эти требования и формирует соответствующие правила своего жилищного комплекса;
3. Эта система правил жилищного комплекса может быть включена в качестве пунктов или приложений к договору купли-продажи недвижимости;
4. При покупке жилья человек автоматически принимает эту систему правил.

Так что комплекс механизмов для разрешения ситуации есть. И это возможно, если все участники рынка к этому стремятся и соответственно информированы, убежден Станислав Демин.

Сделать пространства новых ЖК более открытыми за год-два не удастся, это долгий процесс.

Он добавляет: "Здесь я хочу акцентировать на том, что у нас образованность как граждан, так и специалистов в этом направлении достаточно низкая. Люди просто часто не знают, как разрешать такие ситуации, разобраться с нашим законодательством достаточно сложно. Донесение до людей этой информации — полномочия органов местного самоуправления и профильного министерства".

Эксперт также отмечает: это не сиюминутный процесс, а целый комплекс последовательных мер. Причем на разных уровнях: на законодательном, на уровне официальных рекомендаций, на уровне государственных и местных программ поддержки, а может даже программ западной материально-технической помощи.

"Чтобы мы увидели такой результат, даже после того, как он будет сформирован стратегически, ожидать каких-то результатов мы сможем только через пять-семь лет. Но для города это путь", — говорит архитектор-урбанист.

↓Читайте также

Самобытные, но незащищенные: как Украина разрушает и сохраняет мозаичные панно советского периода

Реставрация или реконструкция? Как защитить архитектурное наследие: кейс с Тернопольщины

Страна модульных домов: что мешает работать украинским застройщикам и что с этим делать

Три решения для восстановления: какие законопроекты рассматривает государство и почему они неоднозначны