Сотни квартир, в которых никогда не загорит свет: как решить проблему ПЕРЕстроения в столице
Эксперты предлагают превратить ненужные новостройки в социальное жилье
За последние 10 лет в Киеве прошел бум строительства нового жилья. Так много новых жилых домов, как сегодня строится в Киеве, никогда не строили в столице за период независимости Украины.
С 2013 по 2018 год в Киеве ежегодно сдавали в эксплуатацию по 20 тысяч квартир. Большинство жилых комплексов было построено в 2017 году — 28 тысяч. Так произошло из-за того, что с 1 января 2018-го государство должно было увеличить долевое участие застройщика в развитии инфраструктуры города с 2% до 4% от общей сметной стоимости строительства объекта. Это плата застройщика за то, что разгрузкой инфраструктуры, давление на которую увеличивается из-за заселения новой территории, будет заниматься город. Это касается развития новых дорог, транспортных развязок и другого благоустройства. В следующем, 2018 году эту льготу продлили, в 2019 — тоже, как и в 2020-м, и за годы независимости было построено около 130 тысяч квартир. Для кого их строили?
Население Киева за это время выросло на 113 тысяч человек, это условные цифры, поскольку официальных данных о реальном количестве населения в Киеве нет, поэтому несложные подсчеты показывают, что даже в том случае, если каждый новый житель столицы купил квартиру, часть жилья должна оставаться пустой. Но при этом мы понимаем, что с нынешним уровнем экономики в стране спрос на квартиры ни в коем случае не превышает предложение — большинство из вновь построенных квартир до сих пор остаются пустыми. И, по мнению аналитиков, экспертов и архитекторов, такими они и останутся.
Во время дискуссии «Жилье будущего или будущие проблемы? Хаотичная застройка Киева» в рамках международного архитектурного фестиваля CanActions архитектор и организатор фестиваля Виктор Зотов, аналитик из независимого аналитического центра Cedos Павел Федоров, Chief Design Officer из ЛУН Денис Судилковский и Алексей Пахомов из buro architects рассказали о проблемах, которые ставит перед нами строительный бум в столице. И, конечно, о путях их решения. Но до этого выяснилось много интересного. Например, не очень приятный факт того, что после покупки квартиры может произойти так, что приобрели вы совсем не жилье…
Вы можете думать, что приобретаете квартиру, а на самом деле живете во временном жилье
Еще одна проблема — большинство квартир, строящихся в столице и пригороде, на самом деле не квартиры. Это апартаменты — жилье площадью около 20 квадратных метров, где и спальня, и гостиная, и прихожая — это одна комната.
В настоящее время определение термина «апартаменты» отсутствует в украинском законодательстве. Это дает застройщикам плацдарм для манипулирования при формировании правового статуса объекта недвижимости путем отождествления апартаментов с квартирой. Единое правовое регулирование относительно апартаментов встречается в государственных строительных нормах по проектированию и строительству гостиниц (ДБН 2.2.20:2008 «Дома и сооружения. Отели»), где апартаменты относятся к номерам повышенной комфортности, которые могут включать дополнительные помещения и кухонное оборудование.
Разница между квартирой и апартаментами — в правовом статусе этих помещений и вытекающих из них последствиях. Апартаменты могут представлять собой составляющие гостиницы, апарт-комплексов, то есть юридически являются помещениями для временного проживания. Именно этот законодательный признак «временное проживание» и не позволяет отнести апартаменты к жилищному фонду даже в случае проектирования апартаментов квартирного типа. Ведь квартира — это, прежде всего, законодательно определенная возможность постоянного проживания.
Застройщикам удобно строить апартаменты вместо квартир, поскольку они являются своеобразной лазейкой для сооружения помещений для проживания на землях, не предусматривающих возможности размещения жилищного строительства: законом запрещено размещать многоквартирный дом на землях рекреационного или общественного назначения, а вот здание с апартаментами — можно. Застройщики пытаются предоставить это как преимущество: экологически чистая зона для проживания, низкая стоимость жилья. Но они молчат о более важных моментах.
Но апартаменты не являются жильем в юридическом смысле. К примеру, вы не сможете оформить постоянную регистрацию места проживания в апартаментах. А это значит, что вы упускаете определенный объем прав. Одно из них — ваш ребенок не получит гарантированное место в общеобразовательной школе рядом, да и на выборах проголосовать «по месту прописки» не удастся. Вы также не сможете заключать прямые договоры с поставщиком коммунальных услуг, у вас нет права на создание ОСМД и на самостоятельный выбор обслуживающих компаний. Вам придется платить налог на недвижимость, при этом считается каждый квадратный метр, и льгот, как у владельцев квартир, когда они освобождаются от уплаты, если площадь их жилья до 60 квадратных метров, у вас нет. Наконец, требования к строительству апартаментов значительно занижены: плохая звукоизоляция, отсутствие подъездной дороги, парковочных мест, доступность апартаментов для маломобильных групп населения — в доме с апартаментами этого не существует.
Спекулятивное жилье: из-за чрезмерного количества новостроек цена на аренду квартир растет, а жильцы не спешат в них заселяться
Сейчас в Киеве стоит 150 жилых комплексов, где уже можно приобрести квартиру и еще 19 — на ранней стадии строительства, в пригороде — 145 готовых комплексов и еще примерно 9 – на ранней стадии. Возвращаясь к вопросу о 130 тысячах новых квартир, архитекторы объясняют, почему большинство из них пустуют.
— На агрегаторе объявлений об аренде жилья большинство квартир сдаются по цене более 30 тысяч гривен в месяц, и значительная часть этих квартир висит там месяцами. Это спекулятивное жилье, стоящее пустое. Мы отдаем сегодня значительную часть городских ресурсов — инфраструктуру, парки и главное — земли под то, чтобы те, у кого есть деньги, могли предложить ее в этой недвижимости. И эта недвижимость будет оставаться пустой, — говорит Павел Федоров из Седос.
То есть владельцы квартир, инвестировавшие в строительство, но не живущие в новостройках, пытаются сдать жилье, но из-за того, что устанавливают слишком высокие цены на аренду, остаются без арендаторов и жильцов. Тем временем город тратится, или должен тратиться, на строительство инфраструктуры для этих домов, а мы попадаем в замкнутый круг, где чем больше жилья — тем меньше жилья.
Что нам с этим делать?
Архитектор Олег Дроздов говорит о том, что пока люди будут «голосовать своей гривней», новые жилые комплексы, какими бы некачественными и не приспособленными к жизни они ни были, будут строиться. И единственное решение по мнению Дроздова — не покупать.
Павел Федоров предлагает более конструктивные решения, которые можно применить на уровне власти и города, пополнив таким образом бюджет столицы и установив равновесие и справедливость. Предложение заключается в том, чтобы облагать не площадь жилья налогом на недвижимость, а стоимость, поскольку последняя зависит не только от метража жилья, но и от места расположения квартиры, имеющейся рядом с домом инфраструктуры, количества публичных пространств и парков — именно за эти локации платит город, а не застройщик. Второе — облагать налогом то жилье, которое используется не для собственного проживания. Аналитик объясняет:
«Мы понимаем, что часть жилья покупается для сдачи в аренду. Это бизнес, а его надо облагать налогами. Налог на доходы физических лиц от сдачи в аренду — это ничто, потому что если человек не сдает жилье в аренду, то и налог платить не нужно. Вместо этого нужно облагать саму недвижимость, процентно, и эту ставку можно ставить немного выше, если помещение не сдается в аренду» — считает Федоров. По его мнению, существование такого налога, который нужно будет платить, заставит собственников жилья снижать цену до удовлетворяющей рынок, и жилье станет более доступным.
Еще одно решение — строить социальные агентства аренды: город объединяется с застройщиком, собственником здания и арендует его на долгое время — так переселенцы и члены общества, которые не могут сами себя обеспечить жильем, получают его за счет государства полностью или частично. Такая идея не нова, более того, ее уже применили в Сеуле, провинции Кёнгидо и городе Седжон. В прошлом году правительство Южной Кореи выкупило пустые гостиницы и офисы и намерено превратить их в 114 тысяч квартир-студий. Такое социальное жилье с 2019 года предлагают корейцам, чей среднемесячный доход составляет менее 120% среднемесячной зарплаты городского рабочего и у которых нет собственного жилья. Известно, что срок аренды социального жилья будет больше 15 лет, а арендная плата — менее 85% от текущей стоимости в зависимости от дохода арендатора. Впоследствии съемную квартиру можно будет купить в счет аренды.
Социальное жилье якобы есть и в Украине: в 2020 году Кабмин утвердил изменения в постановление от 23 июля 2008 г. № 682, согласно которым лица, нуждающиеся в социальной защите и имеющие недостаточный для покупки или аренды жилья доход, смогут быть взяты на социальный квартирный учет и в дальнейшем получить социальное жилье, если:
- соціальне житло для такого громадянина є єдиним місцем проживання, а його середньомісячний сукупний дохід менший від величини опосередкованої вартості найму житла в населеному пункті (мається на увазі — вартість оренди квартири, раніше норма передбачала вартість найму житла в гуртожитку) та прожиткового мінімуму;
- ВПО, які не мають житла для проживання або житло яких зруйновано внаслідок збройної агресії Російської Федерації.
Однако очереди на социальное жилье стоят десятки лет и основная проблема в том, что социального жилья просто не хватает. Возможно, украинские законодатели могут прислушаться к рекомендациям аналитиков и последовать примеру Южной Кореи. Когда это будет — неизвестно, но, по крайней мере, у нас уже есть много пустого жилья и готовое решение.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
