Як привести будинок до ладу за допомогою комунальників: інструкція
Більшість з нас, обираючи нове житло, ставить головним критерієм ціну та якість самого помешкання, а питання щодо стану будинку відходить на другий план. Як правило, коли розпочинаєш життя у цій новій оселі, поступово починаєш помічати недоліки, в тому числі всієї будівлі. Постає питання: як (і чи можливо взагалі) домогтися ремонту від комунальників?
Нове життя у старому житлі
Ця довга історія почалась у 2017 році, коли ми змінили помешкання. Як і для всіх, головним критерієм була прийнятна ціна за відповідну якість. Без зайвих питань ми швидко переїхали та розпочали нове життя в новій оселі. Проте вже на перших тижнях виявилось, що нове життя розпочалося у старому та дуже занедбаному будинку з 70-х.
На той час перший поверх був уражений грибком з полущеною фарбою на стінах, між поверхами розташувались старі розбиті вікна та іржаві поштові скриньки без замків, і вишенька на торті — ліфт, який одним тільки своїм видом викликав нічні жахи.
Фото 1. Стан будинку у 2017 році
Фото 2. Стан вікон у під'їзді у 2017 році
Миритися з цим було неможливо, тому я приєдналася до боротьби сусідів за якісний будинок.
Чи існує життя без ОСББ?
Першим питанням тоді стало: чи можливо привести будинок у належний стан без створення ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку)?
У 2015 році відбулася реформа ринку комунальних послуг, яка поступово запроваджувалася всі ці роки. Головною новацією стало припинення функціонування ЖЕКів, мешканці багатоповерхових будинків мали створити ОСББ або ж укласти договір з управляючою компанією, яка надаватиме всі житлово-комунальні послуги.
Поставало складне питання — який же шлях обрати? Обираючи ОСББ, треба було бути впевненим, що ви зможете утворити та вести юридичну особу, а також ефективно управляти будинком з урахуванням його стану та нескінченних вимог законодавства.
Як тоді, так і зараз мешканці нашого будинку поки не обрали шлях ОСББ, і вже який рік поспіль ми укладаємо угоду з управляючою компанією — колишнім ЖЕКом. А оскільки плата за утримання будинку ніяк не відрізняється від тарифів в оселях з ОСББ, то і наші вимоги до якості послуг управляючої компанії не поступаються, в тому числі щодо поточних ремонтів, як-то заміна вікон, асфальтного покриття чи косметичний ремонт під'їзду.
Управляюча компанія: чи є світло в кінці тунелю?
У Конституції України закріплена презумпція знання законодавства, яка звучить так: незнання законів не звільняє від юридичної відповідальності. Тобто кожен повинен неухильно дотримуватись Конституції та законів України, і якщо ви їх порушили, бо не знали якихось норм, то це ваша проблема.
У сфері житлово-комунальних послуг склалась аналогічна практика: якщо ви не знаєте своїх прав, обов'язків комунальників та не контролюєте їх виконання, то це ваша проблема. Комунальники або управителі ніяк не зацікавлені надавати вам повний спектр послуг, за які ви платите.
Тому якщо вам здається, що від управляючої компанії нічого не можна добитись, то загляньмо в законодавство.
Законодавство — настільна книга з управління будинком
Особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку передбачені спеціальним законом, який має тотожну назву — "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", до якого ще обов'язково треба додати закон "Про житлово-комунальні послуги" та Правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 р. № 712.
Ці нормативні акти — настільна книга з управління будинком, за допомогою якої ви зрозумієте, хто є співвласником, а хто така управляюча компанія, ознайомитесь зі своїми правами, обов'язками та відповідальністю, а найголовніше — обов'язками комунальників. Акти обов'язкові до вивчення.
Якщо коротко, то управитель забезпечує належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку: прибирає внутрішньобудинкові приміщення та прибудинкову територію, виконує санітарно-технічні роботи, утримує ліфти, здійснює поточний ремонт цього спільного майна тощо.
Зверніть увагу, що серед цього списку ви не знайдете капітального ремонту — лише поточний. Обов'язок щодо проведення капітального ремонту в управителів прибрали у 2019 році, коли втратив чинність попередній закон "Про житлово-комунальні послуги".
То поточний чи капітальний?
З 2017 року я отримала десятки відписок від управляючої компанії, оскільки відсутність обов'язку з проведення капітального ремонту — їх найулюбленіша підстава для відмови. І складається таке враження, що для колишніх ЖЕКів будь-які роботи — капітальні.
У далекому 2003 році Держкомбудархітектури надав роз'яснення у листі від 30.04.2003 р. № 7/7-401 щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів.
Фото 3. Лист Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 N 7/7-401 про розмежування капітального ремонту від поточного
Попри те, що цьому листу вже двадцять років, він не втрачає своєї актуальності.
Остаточно розібратися в цьому питанні допомагає Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затвердженого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 10.08.2004 р. № 150.
Цей документ також повинен увійти до вашої настільної книги з управління будинком, бо він містить не тільки перелік робіт, що належать до капітального ремонту, а й величезний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які мають виконувати управителі.
Фото 4. Перелік послуг, які має надавати управляюча компанія
Як бачимо з цього величезного списку, з управляючою компанією можна мати справу, в тому числі щодо різного виду поточного ремонту. Головне — запастись знаннями та величезним терпінням.
Капітальний — зась?
І знову-таки — все можливо. Не буду ходити навкруги, а відкрию одразу всі карти. Ч. 7 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» говорить: "колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення".
Враховуючи, що "колишніми власниками" у розумінні цього закону є територіальні громади та держава, механізми виділення бюджетних коштів на проведення робіт з ремонту в будинках не скасовується.
Органи місцевого самоврядування (місцеві ради) й надалі мають брати участь у фінансуванні ремонту будинків згідно з прийнятими відповідними програмами. Простіше кажучи, якщо вам потрібен капітальний ремонт, треба звертатися до місцевої ради — вони за це відповідальні.
Для модернізації ліфта, заміна якого підпадає під капітальний ремонт, ми "атакували" Київську міську раду 6 років — вона має відповідну програму.
То що робити?
На підставі цих положень законодавства разом із сусідами нам вдалося домогтися ремонту першого поверху, заміни всіх вікон у під'їзді, асфальтного покриття на прибудинковій території, різних поточних ремонтів, а найголовніше — повної заміни ліфта.
Фото 5. Стан під'їзду після ремонту
Фото 6. Монтаж нових вікон після вимоги про їх заміну
Фото 7. Ремонт асфальтного покриття
Фото 8. Новий ліфт у 2024 році
Все вище написане — обов'язкове до вивчення, проте не хочу романтизувати, бо це лише пів справи. Про решту — ось ця інструкція:
1. З'ясуйте, у якому стані знаходиться ваш будинок. У цьому вам допоможуть запити на інформацію.
За допомогою запитів ви можете отримати необхідну публічну інформацію, наприклад, експертне обстеження ліфта, яке має проводитись після 25 років експлуатації.
Фото 9. Запит щодо стану ліфта у під'їзді
2. Навіть якщо ви не отримаєте відповіді, у вашому розпорядженні другий головний інструмент боротьби за гарний будинок — звернення.
Вони бувають різні: індивідуальні, колективні, електронні та паперові, а відправити їх можна практично будь-кому. За допомогою звернень ви можете поскаржитися, висловити свою пропозицію та спонукати до дій.
Домагаючись модернізації ліфта, я подала декілька десятків звернень, щоб нас почули. А потім ще десятки, щоб його доробили та ввели в експлуатацію.
Фото 10. Відповідь щодо заміни ліфта
3. До звернень та запитів передбачені вимоги, без дотримання яких вони не розглядаються. Ознайомитися зі всіма правилами написання та подання можна у спеціальних законах "Про доступ до публічної інформації" та "Про звернення громадян".
4. У більшості місцевих рад на сайті можна подавати електронні запити та звернення. Крім того, можуть бути спеціальні ресурси, створені під потреби взаємодії з мешканцями громади. Наприклад, у Києві є контактний центр 1551, через який мешканці нашого дому залишили не одну заявку.
Фото 11. Контакт-центр м.Київ
5. Не треба опускати руки після першої відписки — пишіть, і чим більше, тим краще. Проте якщо комунальники вас так і не почули, звертайтесь до місцевих рад та адміністрацій. Житлово-комунальні питання також належать до їхньої компетенції. І як ми вже з'ясували, з капітальним ремонтом тільки вони вам зможуть допомогти.
6. Подавайте звернення на проведення ремонтних робіт за кілька місяців до прийняття місцевого бюджету на наступний рік, а краще за рік і більше часу. Це потрібно, щоб посадовці змогли вчасно розглянути вашу пропозицію, опрацювати її та передбачити у відповідних програмах, рішеннях та закласти до бюджету.
7. Після отримання позитивної відповіді не переставайте контролювати хід виконання вашої вимоги. Знову надсилайте звернення.
8. Не нехтуйте допомогою сторонніх. Звертайтеся до місцевих депутатів, закріплених за вашим районом, або до громадських організацій.
У нашій боротьбі ми залучали декілька місцевих депутатів та навіть одного народного. Якоюсь мірою це допомогло комунальникам та місцевій раді нас почути та зрозуміти, що ми не зупинимось.
9. Об'єднуйтесь та підтримуйте одне одного у боротьбі за гарний будинок. Створюйте чати у соціальних мережах, знайомтесь та комунікуйте з сусідами.
10. Найголовніше! Інформуйте про проблеми будинку та потреби в ремонті. Поки ви не повідомите управляючу компанію чи місцеву раду — для них проблеми не існує, бо вони про неї не знають. Про інструменти інформування йшлося вище: це як звернення, так і різні сайти для взаємодії.
Наостанок: не все те золото, що блищить
Але все ж управляюча компанія — це не оптимальна модель управління будинком. Їхні способи роботи так і залишилися на рівні ЖЕКів, якими вони були до реформи.
Соромно в цьому зізнаватись, проте ремонт у нашому під'їзді зробили лише на першому поверсі, хоча потреба в ньому була на всіх поверхах. Там же, де ремонт таки зробили, фарба полущилась через рік. Асфальтне покриття клали з ліхтарями та під вибухи від ракет. Якість відповідна: через рік експлуатації вже з'явилася яма. Під час дощу зайва вода не стікає у дощоприймач, бо асфальт кривий.
Фото 12. Яма в новому асфальтному покритті через рік після його заміни
Отож з досвіду бачимо — управляючим компаніям потрібні більші системні зміни, аніж ті, яке вже відбулись. Втім, і це не привід опускати рук у боротьбі за красивий будинок. У наших руках більше, ніж нам здається.
