Хто “помирить” українські двори, або Що робити з загородженими ЖК

В Україні й зокрема у Києві зростає кількість новобудов із закритою територією — так званих gated community. Ця ситуація — не унікальна. Gated community ще з ХХ століття поширені в багатьох країнах світу, цьому явищу у США навіть присвячені книги. Закриті комплекси й цілі поселення виникали передусім у відповідь на зростання злочинності, тобто насамперед ставали розв'язанням питання безпеки для тамтешніх жителів, переважно заможних.

Так сусідять стара забудова і новий ЖК на лівому березі Києва

Водночас таке відгородження викликало низку питань щодо місця закритих просторів у загальній тканині міста. Тривають дискусії, у США на рівні штатів розробляють правила для таких просторів.

Частина внутрішньої території столичного ЖК за парканом

"Це світова проблема. Я мав за цей період досвід роботи ще в кількох країнах, і там проблеми є такі ж самі. Особливо вони відчутні, коли є сегрегація між більш багатим і менш багатим шаром населення. І напевно, ті, хто багатший, з недовірою ставляться до тих, хто бідніший, і прагнуть створювати паркани", — каже архітектор-урбаніст Станіслав Дьомін.

Оголошення на паркані ЖК на лівому березі Києва

Люди починають відгороджуватись, коли є велика дуже помітна різниця у їхніх можливостях, говорить і кандидат архітектури, доцент Київського національного університету будівництва і архітектури Гліб Ушаков:

"Ці кордони між старою радянською забудовою і новою елітною чи напівелітною насправді програмують на майбутнє можливу соціальну напруженість.

Тобто є ділянка, де один рівень життя, поруч ділянка, де інший рівень життя. Вони співіснують, ці люди все одно десь зустрічаються. Між ними, звичайно, буде поступово зростати напруження. Це такі неоднорідні зони, на межах яких завжди будуть конфлікти". 

Спільний простір без нагляду часто стає жертвою хуліганів чи вандалів

Український вимір цієї проблеми полягає ще й у тому, що наші міста розбудовуються хаотично.

"У міста немає стратегії, бачення, яким воно хоче бути. Якби місто його мало, воно б передбачало якусь партисипацію, залучення населення, взаємодію. Тоді б ця забудова була прозорою і зрозумілою для людей: скажімо, ось у цьому будинку є подвір'я, а в цьому немає, там буде спільний двір, тут ні, тут буде огорожа. У нас немає такої процедури. Тому це часто такі емоційні встановлення парканів", — вважає архітектор, співзасновник "BURØ architects" Антон Олійник.

Архітектор Антон Олійник називає встановлення парканів "часом емоційним"

У цієї проблеми немає простого рішення, кажуть архітектор-урбаніст Станіслав Дьомін, кандидат архітектури, доцент КНУБА Гліб Ушаков та архітектор, співзасновник "BURØ architects" Антон Олійник.

Рішення може бути тільки комплексним і прописаним на всіх рівнях: від законодавчих норм до містобудівної документації й правил користування певним житловим комплексом (ЖК), з якими погоджується власник, купуючи квартиру. Тобто, по-перше, потрібні правила співіснування різних типів просторів: закритих, напіввідкритих, відкритих.

Спільний простір мешканців ЖК у центрі Києва

По-друге, ці правила мають бути дуже добре донесені й прокомуніковані з усіма жителями. Люди повинні знати, де чіткі межі різних типів просторів та хто може користуватися ними: тими ж дитячими майданчиками, лавочками тощо.

Приклад "компромісного" ЖК, де частина простору спільна і частина закрита

"Нам доведеться самим визначити, чого ми хочемо і як це робити, але це точно не рішення однієї людини, і тим більше не рішення мешканців, які просто не розуміють, як працює генплан, як працює місто, а тільки хочуть вирішити свою проблему. Всі ми можемо це місто зробити кращим. Або, на прикладі Києва, не можемо", — констатує Антон Олійник.

Приклад ЖК, де простір частково відкритий

Про світовий досвід Станіслав Дьомін каже, що успіху досягали ті міста, які проводили послідовну багаторічну роботу: як-от Берлін, який уже не є розшарованим. Також прикладом міста без парканів є Копенгаген. 

"До того, як починається проєкт і потужна інтеграція в міську забудову нового району з вищим рівнем життя, треба проводити комунікацію і формувати громадську думку, по-перше, серед населення, яке має отримати такого майбутнього сусіда, по-друге, серед майбутніх мешканців нового району", — радить Станіслав Дьомін. 

Він наводить приклад Німеччини, де створюються центри по роботі з населенням, центри інтеграції, їх називають офісами розвитку. Їхні працівники весь робочий тиждень приймають громадян і проговорюють з ними стратегію майбутнього, що вони отримають від такого нового сусідства. Аргументують тим, що частина нової соціальної інфраструктури буде відкрита, відремонтують дороги, посадять дерева, поставлять смітники тощо, відтак і жителі старої забудови отримають збільшення вартості своєї нерухомості. Таким чином готується підґрунтя для такої інтеграції, щоб населення не брало в штики нову забудову.

З іншого боку, кожний комплекс має також проводити таку роботу, інформуючи своїх майбутніх мешканців про те, яка частина буде суто приватною, а яка буде у спільному користуванні і на якій підставі. 

Елітний ЖК у центрі Києва

"Зазвичай це досить непогано вирішується концепцією формування кварталів. Ми отримуємо середовище на кшталт європейського міста, яке має публічний простір і приватний простір і є стійким до змін політичних систем, економічних стрибків тощо, водночас залишаючись привабливим для туристів. Тобто урегулюванню таких питань сприяє комплекс соціальних і планувальних рішень", — каже Станіслав Дьомін.

Чітка відповідь на це питання може допомогти зняти соціальну напруженість, говорить і Гліб Ушаков.

Він пояснює: абсолютна приватна власність у людини — це тільки сама квартира. Зовнішні квартирні простори, наприклад, коридори, холи, сходи, вже не є власністю однієї людини, це спільна власність усіх мешканців цієї секції чи поверхів.

Проблема в тому, що в нас досі чітко не визначено: прибудинковий зовнішній простір ЖК — це абсолютна власність тільки мешканців цього комплексу, чи це насправді невід'ємна частина міського простору, каже Гліб Ушаков.

У нас досі чітко не визначено: прибудинковий зовнішній простір ЖК — це абсолютна власність тільки мешканців цього комплексу, чи це насправді невіддільна частина міського простору

Бо на кадастровій схемі це відводиться як один об'єкт. Нагадаємо, державний земельний кадастр — це єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі в межах кордонів України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками й користувачами. 

На кадастровій схемі столичний ЖК "Варшавський плюс", який ще будується, має чітку ділянку. Скріншот з сайту відкритих даних земельного кадастру України

"Усі нові житлові комплекси мають чітко відведену на кадастрі межу ділянки у вигляді чіткого замкненого контура. Через це в них з'явилось ставлення, що всіх, хто знаходиться поза цією ділянкою, вона не стосується. Але зовнішні житлові будинки — хрущівки, панельки, сталінки, які були раніше, — майже всі не мають чітко визначеного багатокутника на кадастрі, їм досі не дали змоги чітко зафіксувати свої ділянки", — каже Гліб Ушаков. 

Тож усі старі будинки знаходяться в спільному просторі, а якби їх усіх "покадастрили", каже експерт, тоді можна було б сказати, що кожен будинок у місті має свою чітку ділянку і тоді "ви до нас не заходите, ми до вас не заходимо". 

16-поверхівки столичного мікрорайону "Виноградар" на кадастровій схемі не мають окремих ділянок. Скриншот з сайту відкритих даних земельного кадастру

"Якби в хрущівках люди були більш заможними, то вони б скинулись і також поставили б паркани, щоб ніхто не пив пиво на лавочках. Але грошей немає, і тоді знаєте що вони роблять, особливо в Києві на Печерську? Вони прибирають лавочки", — каже Гліб Ушаков.

Двір старої забудови зі своїм дитячим майданчиком

З одного боку, житлові комплекси мають проєктуватися одразу з розрахунком на інтеграцію з уже наявною забудовою, щоб частина їхніх об'єктів була у спільному користуванні, а з іншого — в наявній забудові треба покращувати доброустрій, піднімати рівень безпеки й контроль за цим. 

Частина відкритого простору в одному з київських ЖК

До слова, разом зі Станіславом Дьоміним "Рубрика" раніше докладно розписала, як можна самотужки лікувати "хвороби" українських дворів. 

Гліб Ушаков переконаний, що цей клубок проблем можна вирішувати тільки паралельними процесами. З одного боку, боротися з деградацією наявного середовища, а з іншого, чітко оголосити загальні правила користування просторами нових ЖК. Адже йдеться не про присадибну ділянку на дачі, а про відкритий простір серед багатоповерхових житлових будинків. 

Прихильники закритих дворів часто аргументують це тим, що дитина може безпечно грати надворі

"Насправді це фактично загальний міський простір. Просто це не доведено і не визначено", — наполягає Гліб Ушаков.

Кандидат архітектури, доцент КНУБА Гліб Ушаков говорить, що пошук рішення також залежить від самої структури забудови: 

"Якщо це історична структура квартальної забудови, тобто багатокутники в плані, які мають суцільну забудову будинками по своєму периметру, а всередині дворовий загальний простір, то вже за самою такою структурою простір виходить або закритий, або напівзакритий. У старі часи була ця традиція, зокрема в Києві: у цих кварталах були двори, до них вели залізні ворота, і вони зачинялися на ніч.

А якщо ці будинки, як сьогодні частіше роблять, стоять у вільному розташуванні неквартальної забудови й по всій межі відведеної ділянки роблять паркан, то це виглядає як своєрідні вольєри для людей".

Мінусами парканів експерти називають те, що тоді перші поверхи не "працюють" на всю територію району

Цей варіант, на його думку, геть поганий. Але є і компромісний: коли частина території комплексу відкрита для загального доступу, а частина закрита. 

Про таке рішення говорить й архітектор Антон Олійник. 

"Я прихильник того, що, якщо обмежувати простір, то це треба робити максимально обережно. Коли будується дуже великий житловий комплекс і він закривається парканом, то він ніби викушує частину міста для доступу інших", — каже він.

Як вирішити цю проблему по-простому? Великий ЖК поділити на кілька менших і навколо них облаштувати проходи, проїзди, щоб ця територія взаємодіяла з довколишнім середовищем, пропонує Антон Олійник. Київ має такі приклади.

Один із проєктів Антона Олійника

"Один з проєктів, який ми розробляли — це один комплекс, у нього є приватний двір, але проходи між будинками всі відкриті. Люди можуть користуватися публічними просторами, вони виконують свої громадські функції", — каже архітектор.

У такому приватному просторі може бути, наприклад, майданчик, де діти зможуть вільно гратися без нагляду батьків.

А контролювати ситуацію на території без парканів можна за допомогою відеонагляду та охоронців. 

Закритий майданчик одного з ЖК

На думку Гліба Ушакова, логічно повністю закривати тільки забудову, яка створює замкнений внутрішній простір. "Хоча, звичайно, це вимушена і насправді недозволена форма закриття цих територій, — переконаний експерт. — Це не обґрунтовано з погляду організації сучасного міського простору і з погляду забезпечення пожежної безпеки, доступу різноманітних служб і можливості користуватись простором для мешканців сусідніх будинків всієї житлової групи. Ці ж комплекси постають не посеред поля, вони не мають встромлятися у середовище, як фортеця". 

"Попередня робота з людьми має модеруватися виконавчими органами місцевого самоврядування", — вважає Станіслав Дьомін.

Адже саме місцеве самоврядування виділяє землю девелоперу, ухвалює рішення про розробку і прийняття містобудівної документації, яка і є підставою для створення нових житлових комплексів. Сам механізм містобудівних умов та обмежень може формувати частково планувальні вимоги щодо того, якими мають бути ці нові районі і нові помешкання.

Станіслав Дьомін додає: "У нас законодавство дозволяє в складі детальних планів території виписувати порядок благоустрою. Тобто, якщо він затверджений у складі містобудівної документації, то обов'язковий до виконання. Забудовник має виконати порядок, який передбачений містобудівною документацією та затверджений рішенням місцевої ради".

А паркани якраз і належать до елементів благоустрою. 

Паркани є елементами благоустрою

Тобто процес може виглядати так:

1. Місцева влада розробляє і затверджує таку містобудівну документацію, яка містить вимоги до неконфліктного співіснування наявної й нової забудови;
2. Девелопер враховує ці вимоги та формує відповідні правила для свого житлового комплексу;
3. Ця система правил житлового комплексу може бути включена як пункти чи додатки до договору купівлі-продажу нерухомості;
4. Купуючи житло, людина автоматично приймає цю систему правил.

Тож комплекс механізмів для вирішення ситуації є. І це можливо, якщо всі учасники ринку цього прагнуть і відповідно поінформовані, переконаний Станіслав Дьомін.

Зробити простори нових ЖК відкритішими за рік-два не вдасться, це довгий процес

Він додає: "Тут я хочу закцентувати на тому, що у нас освіченість як громадян, так і фахівців у цьому напрямку досить низька. Люди просто часто не знають, як вирішувати такі ситуації, розібратися з нашим законодавством досить складно. Донесення до людей цієї інформації — повноваження органів місцевого самоврядування та профільного міністерства". 

Експерт також наголошує: це не одномоментний процес, а цілий комплекс послідовних заходів. Причому на різних рівнях: на законодавчому, на рівні офіційних рекомендацій, на рівні державних і місцевих програм підтримки, і може, навіть програм західної матеріально-технічної допомоги. 

"Щоб ми побачили такий результат, навіть після того, як він буде сформований стратегічно, очікувати на якісь результати ми зможемо тільки за п'ять-сім років. Але для міста це шлях", — каже архітектор-урбаніст.

↓Читайте також

Самобутні, але незахищені: як Україна руйнує та зберігає мозаїчні панно радянського періоду

Реставрація чи реконструкція? Як захистити архітектурну спадщину: кейс з Тернопільщини

Країна модульних будинків: що заважає працювати українським забудовникам і що з цим робити

Три рішення для відбудови: які законопроєкти розглядає держава і чому вони неоднозначні