Повномасштабне вторгнення вплинуло на ринок нерухомості та зупинило будівництва по всій країні. Але ще влітку минулого року будівництво відновили 75% ЖК в Україні. В той час як покупці квартир "Київміськбуду" досі не отримали свого житла, яке купували у сімнадцятому, вісімнадцятому чи дев'ятнадцятому роках.
"Рубрика" вирішила дізнатись, що зараз відбувається з "Київміськбудом", і що заважає відновити будівництво. Для початку ми звернулись до Київської міської державної адміністрації, оскільки саме вона володіє більшістю акцій компанії.
У чому проблема?
У КМДА зазначили, що наразі компанія відповідальна за 22 власні об'єкти та ще 18 переданих від "Укрбуду". Водночас в адміністрації не відповіли на низку запитань, зокрема про те, на скількох об'єктах будівництво так і не відновили, коли його планується запустити знову та у якому стані об'єкти, де будівництво зупинили.
"У зв'язку з військовою російською агресією проти України та введенням воєнного стану на території України, що негативно вплинуло на ринок нерухомості, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та більшість забудовників міста Києва опинилися у складних умовах", — відповів у запиті Директор Департаменту будівництва та житлового забезпечення міста Києва Борис Работнік.
Раніше представниця "Київміськбуду" Тетяна Маркова розповідала "Рубриці", що основна причина, через яку будівництво об'єктів компанії так і не відновилось — це брак коштів. Компанії потрібно майже 18 мільярдів гривень для добудови своїх об'єктів.
Така ситуація склалась через перехресну модель фінансування. Кошти до забудовника надходили виключно від нових інвесторів. Модель показувала свою неефективність і раніше, призводячи до затримок у здачі об'єктів. Проте ще більше все загострилось з початком повномасштабного вторгнення, оскільки нові інвестори не з'являлись, а отже і гроші припинили надходити.
"Рубрика" також поспілкувалась з власниками квартир ЖК "Медовий-2" (об'єкт "Київміськбуду") та разом з ними відвідала цю недобудову. Інвестори гостинно провели екскурсію біля будинку, показуючи на поверхи, де мали б бути їхні квартири. І розповіли, що коїться з їхнім будівництвом та компанією загалом.
Власники нинішніх недобудов обирали "Київміськбуд" через надійність компанії. І насправді ще в січні 2022 року все було добре — "будували по три поверхи в місяць". Вже в лютому через об'єктивні причини всі роботи зупинились. Проблеми ж почались після буцімто поновлення робіт у вересні того ж року. За словами інвесторів, тоді на будмайданчиках почали з'являтись одна-дві людини, щоб "створити враження, що щось відновилось".
У день, коли ми відвідали будівельний майданчик, нас зустріли лише двоє охоронців, які перші 30 хвилин знімали нас на телефон. Голова ініціативної групи цього ЖК Юлія Білоброва говорить, що це цілком звична ситуація. Охорона часто намагається завадити їй та іншим членам групи оглянути своє житло.
"Ми з чоловіком понад сім років працювали на цю квартиру на 38,5 м². І це зовсім маленька однокімнатна квартира. Сім з половиною років витраченого життя, коли ми мало не харкали кров'ю від тієї роботи, й по факту заплатили ні за що", — розповідає жінка.
Обходячи ЖК, бачимо імпровізовані будиночки та купки сміття на території будмайданчика — промоклі палети цегли та кинуті інструменти. А підтоплений фундамент та порослі мохом бетоноконструкції говорять про те, що ніхто їх так і не законсервував.
Згодом наштовхуємось на специфічний водовід у вигляді кинутого шлангу. Він виводить нас до однієї з приток Сопки. За словами інвесторів, минулого їхнього візиту рельєф берега був зовсім інакшим, тож можливо був обвал. І звідси маємо ще одну проблему — будинки не просто стоять недобудованими та незаконсервованими, вони починають руйнуватись і руйнувати все навколо.
"Чим довше на будмайданчику пустка, тим більша ймовірність, що частина конструкцій буде пошкоджена. Також якісь будматеріали можуть потрапити у ґрунт або навіть у воду. Все це небажані наслідки для навколишньої екосистеми", — коментує Голова комітету Конфедерації будівельників України з питань девелопменту Анна Лаєвська.
Вона пояснює, що за звичайних умов об'єкт можна законсервувати протягом місяця після зупинки будівництва. Головна задача таких дій — захистити будівлю від впливу навколишніх факторів як дощ, сніг чи вітер. Вони псують матеріали та знищують цілісність конструкції, спричиняючи повільну руйнацію.
Якщо вчасно не законсервувати об'єкт, то після поновлення робіт може виникнути потреба демонтувати частину елементів будівлі. Як наслідок, збільшуються витрати на будівництво. Експертка говорить, що чим довше об'єкт знаходиться просто неба без належного захисту, тим тривалішими й дорожчими будуть підготовчі роботи, що передують відновленню будівництва.
"Залежно від тривалості простою об'єкта без консервації, кліматичних умов, а в сучасних реаліях і ушкоджень від ворожих обстрілів, об'єкт взагалі може бути визнано таким, що не підлягає відновленню робіт без попереднього демонтажу більшості наявних конструкцій. Фактично йдеться про будівництво з нуля", — пояснює Анна Лаєвська.
Яке рішення?
Ключі від власної оселі, простора облаштована меблями вітальня, кухня із запахом свіжої випічки — найкращі рішення. Але поки їх немає, інвестори хочуть мати прозору комунікацію та можливість контролювати дії "Київміськбуду". Вони вважають, що саме такі рішення сприятимуть добудові їхніх квартир.
На думку інвесторів, якщо КМДА володіє більшістю акцій "Київміськбуду", то має вплив на компанію-забудовника. Тож основним завданням перед собою поставили діалог з владою Києва. А один зі способів говорити з владою — мітинг. Наприклад, 30 листопада 2023 року люди збиралися й мітингували під гаслом "Захистимо житло військових". Тоді під будівлю КМДА прийшли близько 500 власників недобудованих квартир.
Інвестори "Київміськбуду" мітингують під стінами КМДА. Фото: Суспільне
Метою було нагадати, що на свої квартири також чекають і військові з родинами. Під час розмови інвестори наголошували, що людей могло б бути й більше. Проте хтось виїхав за кордон і підтримує інших, пишучи звернення в електроному вигляді. Дехто залишився під окупацією, не зумівши виїхати. Частина людей долучилась до Сил оборони. Деякі власники квартир вже загинули, не дочекавшись свого житла.
Ще одним способом вплинути на забудовника може бути специфіка конкретного об'єкта. Наприклад, у ЖК "Медовий-2" на перших поверхах мало б бути пожежне депо. Саме перед виїздом з нього зараз лежить зіпсута цегла. Тож власники квартири цього ЖК вирішили, що це може бути ще одним важелем впливу на місцеву владу.
Недобудоване пожежне депо в ЖК "Медовий-2"
"У нас війна, і це вагомий фактор, який би міг зрушити будівництво хоча б на нашому об'єкті", — зазначає Юлія Білоброва.
І з цим погоджується Начальник Головного управління ДСНС України у Києві Сергій Кривошликов. За його словами, протягом останніх 15 років у столиці не побудовано жодного пожежного депо. Як наслідок, брак місць, де мали б зберігатись захисні костюми, засоби для гасіння пожеж та інше обладнання, і звідки оперативно виїжджали б рятувальники у надзвичайних ситуаціях. І ця проблема стала значно відчутнішою з початком повномасштабного вторгнення.
Зі свого боку Головне управління неодноразово зверталося до забудовника з вимогами закінчити будівництво пожежного депо. Також вони направляли позовні заяви до Господарського суду Києва з вимогою розірвати договір на будівництво пожежного депо. Він, підписаний ще у 2016 році, засвідчує зобов'язання "Київміськбуду" перед ДСНС — побудувати та здати в експлуатацію депо у визначені терміни.
Привернути увагу до своєї проблеми власники квартир також намагались через ЗМІ та соціальні мережі. Зокрема вони реагували на скандальні заяви керівництва компанії. Однією з них була фраза: "Еверест — це моя мрія. Я до неї йшов протягом багатьох років". Так колишній президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір пояснював, чому не відклав підкорення гори до закінчення війни. Тоді інвестори зняли низку відео, де розповідали про свої нездійснені мрії жити у власній оселі в різних ЖК компанії.
Колишній президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір. Фото: "Київміськбуд"
"Рубрика" запитала в однієї з власниць недобудованих квартир Юлії Никитенко, яким би мав бути правильний діалог між КМДА, "Київміськбудом" та інвесторами. І, на її думку, вже була можливість оновити керівництво та залучити фахових менеджерів. Вона розповіла, як та за яких обставин це можна було зробити.
Як це могло б працювати?
У травні-липні минулого року редакція Bihus.Info опублікувала низку розслідувань щодо тодішнього президента компанії. У відповідь Київський міський голова Віталій Кличко заявив, що діяльність забудовника перевірять аудитори. Самого Ігоря Кушніра відсторонили від виконання обов'язків на час перевірок. А вже 20 грудня голова компанії заявив, що йде зі своєї посади.
Новим очільником "Київміськбуду" став Василь Олійник. Проте ще до призначення на посаду інвестори відчули, що комунікація з КМДА чи керівництвом компанії навряд покращиться. Юлія Никитенко розповідає, що в КМДА до останнього не хотіли говорити ім'я нового президента компанії. Коли з'явились чутки щодо призначення саме Василя Олійника, удавали наче не знають про кого йде мова.
Новий президент "Київміськбуду" Василь Олійник. Фото: "Київміськбуд"
Окрім такої комунікації, інвесторів також непокоїть питання фаховості нового президента компанії. Вони називають його "порядною людиною, яка має будівельний досвід". Проте не впевнені, що його вистачить, аби вивести компанію з кризи. Вже розчаровані у попередньому керівництві, власники недобудов не мають жодної довіри й до нового.
"На запити про зміну керівництва нам відмовляють у будь-якій інформації. Чому вони обрали саме Олійника? Чим він кращий за інших кандидатів, які були? Чи були інші кандидати? Тобто в кризовій ситуації обирають людину, в якої взагалі немає досвіду вирішення таких кризових питань", — говорить Юлія Никитенко.
Замість мовчання КМДА власники недобудов хотіли б бачити відкритий конкурс на посаду президента "Київміськбуду". Попри те, що це приватне акціонерне товариство, інвестори вважають такий крок правильним, оскільки більшість акцій все ж таки належать державі. На їхню думку, звичайний конкурс, як на державну посаду, буде не тільки справедливим, а й дозволить залучити фахового кризового менеджера.
Проте новий керівник вже призначений. Власники недобудованих квартир готові працювати й разом з ним. Його успіх на цій посаді стане і їхнім успіхом також. Але вони не хочуть просто вірити новому голові й чекати на позитивні зміни. Обпікшись один раз, інвестори хочуть мати змогу контролювати роботу "Київміськбуду".
І цю функцію має виконувати Наглядова рада, яку в "Київміськбуді" оновили після призначення Василя Олійника. Станом на 12 лютого до Наглядової ради увійшли заступник Віталія Кличка, секретар Київради Володимир Бондаренко та директор Департаменту комунальної власності КМДА Андрій Гудзь, а очолив її ще один заступник мера столиці Андронов. Проте дійсно оновленою її назвати важко.
Відповідь КМДА щодо складу Наглядової Ради "Київміськбуду" журналістці "Каштан NEWS". Фото: "Каштан NEWS"
Річ у тім, що новий голова Наглядової ради Андронов — один заступник Кличка з питань здійснення самоврядних повноважень, який замінив іншого заступника київського голови Поворозника. Водночас Андрій Гудзь, який також увійшов до нового складу, член Наглядової Ради ще з 2015 року.
І замість бачити таку зміну заступників міського голови, інвестори хотіли б, аби одне місце в Наглядовій раді віддали їхньому представнику. Таке рішення дало б можливість власникам недобудованих квартир отримувати інформацію зсередини. Воно також не дозволило б керівництву компанії відповідати тишею на запити інвесторів. А це своєю чергою дозволяє контролювати дії керівництва компанії.
Натомість КМДА пропонує своє бачення виходу з кризи — Комісія щодо вирішення проблемних питань, пов'язаних із діяльністю ПрАТ ХК "Київміськбуд". Вона створена як тимчасовий консультативно-дорадчий орган, до складу якого увійшли представники структурних підрозділів Київської міської державної адміністрації та інвестори. Очільником став новий вже згаданий Владислав Андронов.
"Новоутворена комісія насамперед вивчатиме та аналізуватиме проблемні питання, пов'язані з діяльністю холдингу. Комісія стане новим дієвим і прозорим каналом зв'язку інвесторів будівництва житлових комплексів, забудовником яких є «Київміськбуд», із представниками міської влади та товариства", — йшлося в повідомленні КМДА про завдання цього органу.
Перше засідання Комісії щодо вирішення проблемних питань, пов'язаних із діяльністю «Київміськбуду». Фото: КМДА
На своєму першому засіданні 7 березня Комісія визначила свої головні задачі: ідентифікація, аналіз проблем "Київміськбуду" та пошук шляхів їхнього вирішення. Для цього кожен член Комісії до кінця березня мав запропонувати бачення її роботи. Далі всі пропозиції узагальнюють та формують єдиний план, який мають затвердити вже на наступному засіданні.
Комісія відправила запит до ПрАТ ХК "Київміськбуд". У відповіді на нього хочуть побачити інформацію щодо фінансового положення та боргових зобов'язань. Цікавить і те, на якому етапі розробки план дій щодо стабілізації компанії. Також мають повідомити про поточний стан об'єктів та розрахунку календарного плану будівництва у розрізі кожного об'єкта окремо. Члени Комісії запитали й про кадрові зміни в топменеджменті компанії. Саме на основі цієї інформації будуть розробляти шляхи для виведення "Київміськбуду" з кризи.
Відповіді на ці запитання отримали на засіданні 28 березня. Тоді на зустріч прийшов новий очільник "Київміськбуду" Василь Олійник і звітував щодо стану справ у компанії.
Також вирішили запросити до Комісії представників Верховної Ради України та Київської міської ради. Так більшість підтримала кандидатури депутатки Київської міської ради Лілії Пашинної та голови Комітету з питань організації держвлади та місцевого самоврядування Олени Шуляк. На думку членів комісії, залучення можновладців дозволить створити додаткові механізми для вирішення проблеми, як на рівні міста, так і на рівні держави.
Водночас інвестори скептично ставляться до такої Комісії, називаючи її "відтягуванням часу". Вони це відчули ще тоді, коли її створення постійно відкладали. Власники недобудованих квартир не вважають, що подібна ініціатива дійсно щось змінить. "Київміськбуду" потрібні фахові експерти, а не "балаканина".
"Ми купили на свої державній землі, у своїй державі у державних підприємців квартиру. Але нас свої ж по факту ошукали. Ми просто купилися, купилися через наче 100% надійність. Лапша на вуха, що місто Київ і КМДА буде відповідати в разі чого. Ми бачимо, як відповідають. Нас два роки всіх водять за ніс", — підсумовує ситуацію, що склалась навколо "Київміськбуду", власниця недобудованої квартири у ЖК "Медовий-2" Юлія Білоброва.
Ми створили цей матеріал як учасник мережі "Вікно Відновлення". Все про відновлення постраждалих регіонів України дізнавайтеся на єдиній платформі recovery.win
