Мистецькі центри та фуд маркети: як вдихнути нове життя у промзони
Україна — не єдина держава, де закриваються промислові підприємства. Виробництво постійно мігрує ближче до ресурсної бази — корисних копалин чи дешевої робочої сили. В європейських містах залишається наукоємна та високотехнологічна промисловість. В цьому плані Київ не унікальне місто. Але одне з небагатьох, де закинуті промзони все ще знаходяться так близько до центру.
Девелоперу простіше за все знести та побудувати висотки з нуля. Однак ревіталізація промзон — непростий процес, що потребує попереднього дослідження та аналізу, обговорення та проектування. Промзони — це не просто купа металобрухту напівзруйнованих та закинутих будівель. Це також історія, виробництво важливого на той час продукту та життя людей, що тут працювали. Вони залишаються важливою частиною Києва і в подібних проектах нам варто переймати успішний досвід.
Ревіталізація необов'язково змінює первинну функцію промзони. Найчастіше реанімовані території перетворються на креативні простори, кампуси, технопарки чи офісні будівлі.
Часом функціональне наповнення формується хаотично, та іноді напрям відновлення визначений наперед. У Європі, наприклад, прийнято спочатку обговорювати можливі варіанти з громадськістю, а вже потім розробляти проект та будувати.
Металургійний завод ➡️ університетські факультети
Проект оновлення Esch Belval розбудовується на місті найбільшого металургійного заводу Люксембурга. Сюди планується переїзд двох з трьох факультетів Люксембурзького університету, а також інших державних науково-дослідних установ та стартапів. Для цього будується нове студмістечко.
У 2000 році Уряд Люксембургу разом з Arbed Steel (тепер Arecelor Mittal) створили спільноу компанію-девелопер Agora. Остання оголосила конкурс на розробку генерального плану, що став основою для розвитку території. Перемогла в конкурсі студія Jo Coenen Architects. Вона розробила сталий план перетворення території на багатофункціональний міський квартал. Втіленням всього проекту стали займатися Agora та Fonds Belval.
Колишня адміністративна будівля металургійного заводу була відремонтована і стала офісом "Agora". Деякі виробничі об'єкти повністю збережені та інтегровані в новий міський квартал. Один з цехів з доменною піччю перетворений на музей, інший — на сучасну бібліотеку. Вони є визначними пам'ятками Бельвалу і служать нагадуванням про промислове минуле регіону.
Міська влада продає ділянки під забудову та регламентує не лише їх функціональне призначення, а і, наприклад, кількість апартаментів кожного розміру. Але девелоперам проект настільки цікавий, що вони створили великий міський парк за пайовою участю. Також створено канал з резервуаром для збору дощової води. Ділянки з видом на ці об'єкти коштують дорожче.
Багатофункціональна забудова передбачає різну типологію будівель, сучасні подвір'я, активні перші поверхи з привабливими комерційними приміщеннями, апартаменти та міські житлові будинки. Після завершення територія матиме до 5 000 жителів та 20 000 працівників.
Вантажний залізничний вузол ➡️ нові житлові квартали
Коли в Гейдельбергу з'явилася потреба в житлі, міська влада не стала забудовувати віддалені райони. Нові квартали Bahnstadt на місці вантажного залізничного вузла в центрі стали сучасною моделлю сталого будівництва.
Банштадт не розвивається виключно містом, як і в Бельвалі цим займається девелоперська компанія Хайдельберг (EGH) консорціум, куди входить муніципальна житлова асоціація GGH та приватні Sparkasse Heidelberg та LBBW Immobilien Management GmbH.
Спочатку було проведено конкурс назв для нового району. Влада отримала понад 500 різних пропозицій, та врешті-решт зберегла робочу назву "Банштадт", пов'язану з вантажною залізничною станцією, закритою у 1997 році. На початку 2000-х проведено конкурс на розробку проекту розвитку території "Банштадт Гейдельберг" та декілька раундів публічних обговорень. І вже у 2009 році стартувало будівництво 15-го округу Гейдельберга.
Деякі залізничні колії залишили у якості пам'яток, а старі склади перетворили на ресторани, дитсадок та культурний центр. Місто збудувало лабораторію, кампус, вирило канал для збору дощових стоків з доступом до води.
Тут створено спеціальні місця екологічної компенсації для місцевої фауни, а смарт світлодіодні ліхтарі зменшують споживання енергії та світлове забруднення. Дві третини дахів — зелені, поєднані з сонячними панелями, а нова ТЕЦ працює на дровах та біометані.
Район отримав два нових велопішохідних мости через залізницю та трасу. На територію в'їзд авто заборонено, але на периферії збудовано підземні паркінги. Пасивні будинки з централізованою системою вентиляції та сучасним утепленням мають теплозатрати 15 кВт/годин на рік на м.кв. Для порівняння в Україні — 200 кВт.
Середній вік жителів 29 років і незабаром Banhstadt стане центром життя для 6800 людей.
Швейна майстерня ➡️ арт-простір
"Fabrika" — це приклад багатофункціонального простору в Тбілісі.
Центральний, але менш популярний район Тбілісі, раніше був зайнятий швейною майстернею.
Спочатку було вирішено проаналізувати міський контекст, та визначити умови, коли проект міг би принести вигоди – підвищити впізнаваність та вплинути на економічне та соціальне життя мікрорайону. Створення нової точки тяжіння та підвищення привабливість території стало одним з головних завдань.
Фабрика стала унікальним досвідом для Тбілісі і першою спробою розвитку занедбаних територій, що негайно перетворило місце на популярний художній та хіпстерський район.
Територію зробили доступною для маломобільних користувачів, а будівлю перетворили на багатофункціональний міський простір. Це швидко стало альтернативним місцем зустрічі в Тбілісі, як для місцевих жителів, так і для мандрівників. Тут вони можуть створювати та ділитися, спільно працювати, вчитися, спілкуватися чи навіть жити. Серцем простору став прямокутний внутрішній двір, що поділено на чіткі зони з кафе, барами, художніми студіями, легким виробництвом, концептуальними магазинами, коворкінгом, перукарнею та хостелом.
Деталі інтер'єру повинні нагадувати про час, коли будівля функціонувала як швейна фабрика. Фасад, стіни, стеля та підлога залишаються недоторканими, наскільки це можливо. Сходи у вигляді сталевої конструкції, покритої фанерою, тепер відіграють центральну роль в інтер'єрі. Навіть старі прилади, знайдені на сайті, повторно використовуються як елементи дизайну.
Тепер це промислова будівля органічно інтегрована в міський контекст.
А що в Києві? 🏭
Більше третини території Києва займають промзони, однак з розвалом СРСР вони перетворились у закинуті пустки, особливо у центральній частині міста. Найбільші з них Подільсько-Куренівська між Подолом, Оболонню та Пріоркою, тягнеться до Мінського масиву, Шулявсько-Берестейська між бул. В. Гавела і пр.Перемоги, та Теличка.
Однак, деякі території вже зараз повертаються до життя. Українські кейси показують, що держава та місто зазвичай просто продає територію девелоперу і самоусувається від процесу ревіталізації. В такому разі громадськість змушена лише надіятись, що забудовник збереже самобутність території.
Мотоциклетний завод ➡️ бізнес-кампус
Одним з найвідоміших проектів в Києві став Unit City на території Київського мотоциклетного заводу. Школа UNIT Factory і перший бізнес-кампус були створені на базі занедбаних цехів. Нежитлові будівлі підсилили, всередині додали зонування поверховості та оновили інженерні мережі. По всій території розташовані контейнери для роздільного збору відходів.
Ключовим елементом успіху є створення інноваційної екосистеми парку, що надає дослідницьку, ресурсну, експертну та технологічну базу хай-тек-компаніям, які розміщені на території UNIT.City. Місія проекту – створити унікальну платформу, де передовим компаніям, стартапам та експертам буде легко знайти одне одного, співпрацювати й зростати, відточуючи якість своєї продукції та послуг.
Подібні проекти в світі часто дають поштовх розвитку громадського транспорту міста. За радянських часів поруч з заводом планувалося відкрити ст. м. Герцена, що можливо станеться в майбутньому та зараз мова про це не йде.
Хоча проект інноваційний та є хорошим прикладом багатофункціонального використанням території, його не можна кваліфікувати як повноцінну ревіталізацію. Тут вже нічого не нагадує про історію цього місця, окрім хіба що цегляного димаря.
Заводські цехи ➡️ фуд-маркет
Прикладом успішної ревіталізації є Kyiv Food Market на місці цехів заводу "Арсенал". Під час реконструкції території збережено їх первісний вигляд. В процесі спиралися на технічну документацію і консультувалися з істориками. У підсумку, будівля пережила мінімальні втручання та зібрала кращих рестораторів Києва.
В одному з ангарів планують облаштувати коворкінг на 700 робочих місць, а в будівлі бувшої комендатури — торговельний комплекс та приватний публічний простір. Таким чином бувша промзона стане місцем притягання робочої сили, якою була історично, хоча і змінить спеціалізацію.
Відомі плани на іншу територію заводу, однак концепції та проекти ще розробляються. Компанія UDP планує ревіталізувати корпус №59, корпусом №4 займається Інтергал буд, інший корпус перетвориться на бізнес-центр Arsenal Plaza.
В Україні є приклади і низових ініціатив. В цьому випадку жителі, громадські та культурні організації об'єднуються, щоб зберегти та створити щось цінне для всіх на занедбаній території.
Успіх таких проектів — це, крім усього іншого, питання комунікації між міською адміністрацією, власниками приміщень, інвесторами та громадою. Практика показує, що кращий варіант ревіталізації це багатофункціональність. Можливості для роботи та життя, відпочинку та навчання притягують різних людей.
Інші українські кейси 🏟️
Так, в Одесі було відновлено амфітеатр в центральному парку, що отримав назву "Зелений театр". Тут головну роль зіграли історія об'єкта, ландшафт (парк), світові тренди та бажання девелопера дати місту культурну й освітню зону.
З 1990-х ця дорога для декількох поколінь одеситів локація занепадала, а потім опинилась під загрозою забудови. Impact HUB Odessa взявся відновити об'єкт і домовився з інвестором про оренду цього простору для соціальних ініціатив і благодійних проектів.
Не зважаючи на чимало труднощів, допомогла широка суспільна кампанія, збір підписів і всезагальна занепокоєність за майбутнє "Зеленого Театру" допомогли досягти мети. Impact HUB Odessa отримали новий договір і шукають баланс, щоби далі виконувати важливу соціальну функцію, бути місцем культури і одночасно вписатися в жорсткі фінансові правила гри.
У цьому проекті кожен знайшов щось своє: зручний і комфортний парк, оазис культури, фестивалі, незвичайний дитячий майданчик з великою пісочницею, фуд-корт. Все це дозволило сформувати аудиторію, зробити проект гучним і таким, що успішно функціонує вже декілька сезонів.
"Тепле Місто", "Інша Освіта", "Garage Gang" та "CANactions" об'єдналися заради створення нового формату освітньої та креативної платформи на базі заводу "Промприлад" в Івано-Франківську. Урбаністика, сучасне мистецтво, альтернативна освіта та креативний бізнес стали основними напрямками діяльності "Промприлад.Реновація".
У 2015 була сформована візія, цілі та загальна концепція проекту та мережа партнерів-організаторів проекту. Після дослідження економічного потенціалу регіону та історії заводу «Промприлад» школою CANactions та Stanford Research Institute International в 2016 році було обрано ключові напрямки: урбаністика, сучасне мистецтва, альтернативна освіта та креативний бізнес, створена архітектурна концепція.
Третій поверх реконструювали і у 2018 році запустили пілотний проект з коворкінгом, конференц-залом, майстернями, лабораторіями, мистецьким простором, галереєю , кафе, баром, офісами інноваційних компаній та партнерських організацій, освітніми та дитячими просторами. Зараз на Промприлад.Реновація відбуваються концерти, освітні проекти, зустрічі активного міського середовища; тут відкриваються виставки та проводяться фестивалі.
На початку лютого 2019 р проект Промприлад.Реновація викупив контрольний пакет акцій заводу Промприлад. Українська компанія FinStream стала першим системним інвестором. Планується залучити додаткові 5 млн. долл інвестицій та до 2024 рік провести реконструкцію приміщень, що залишились.
Цей етап проекту буде втілений завдяки моделі спільного інвестування. Мешканці, бізнес, українські та міжнародні фонди й інвестори зможуть придбати акції Промприлад.Реновація та завдяки цьому підтримати проект та його цілі.
Такий досвід може бути корисним і для Києва, адже місто теж має закинуті промзони вздовж залізниці практично в центрі. Перш за все це територія заводу "Ленінська Кузня" та склади станції "Київ-товарний", які були побудовані в XIX столітті. Вони частково використовуються підприємствами під склади та дрібні послуги. Зони живуть своїм життям та закриті для киян, частину території "Кузні" спонтанно зайняла автостанція. Особливої цінності цим територіям надає річка Либідь, яка може стати точкою притягання та місцем старту ревіталізації.
Подібного відношення заслуговує завод "Більшовик" та прилеглі до нього території. Тут також розміщувалось важке виробництво, що стало частиною історії міста. Тут проходило життя киян. Ми не можемо просто взяти і викинути її. Це радянське минуле, однак справжня декомунізація — це не знищення тоталітарних об'єктів, а перетворення їх на людиноцентричні відкриті простори.
Вони потребують просторових досліджень, відновлення та повернення містянам через обережний процес перетворення на відкриті багатофункціональні території. Тут можна створити нові робочі місця, зони відпочинку та комерції, яких не вистачає жителям сусідніх житлових кварталів і одночасно зберегти історію Києва.
