Зачем нужно открыть рынок земли

Україна залишається серед шести країн світу, де досі заборонений продаж землі сільськогосподарського призначення. Така заборона була введена у 2001 році як тимчасовий захід та продовжувалася 7 разів.

Україна є чи не єдиною серед демократичних країн, де заборонений продаж землі, розташовуючись поряд із Північною Кореєю, Кубою, Венесуеллою, Таджикистаном та Конго.

Як вважають представники Світового Банку, відкриття ринку землі дозволить оживити економіку України. Такої ж думки дотримуються і в МВФ, висуваючи зняття мораторію як одну з вимог для надання подальших кредитів. А нещодавнє рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) тільки підтверджує те, що мораторій порушує права власників землі.

У той же час, за даними соцопитувань, майже 60% українців не підтримують ідею вільного ринку землі. На настрої власників земельних паїв впливають окремі політики, які спекулюють на тому, що землю одразу розкуплять іноземці або транснаціональні корпорації, а селяни залишаться ні з чим. Зважаючи на це, політики не поспішають ухвалювати непопулярні рішення напередодні президентських та парламентських виборів 2019 року.

Однак законодавче врегулювання ринку землі для України вкрай потрібне. Це автоматично не зобов'язує землевласників продавати наділи, чим так лякають окремі політики у своїх заявах. Навпаки, коли земля стане повноцінним ринковим товаром, її вартість, за прогнозами Світового Банку, може зрости втричі. Відповідно, зросте й орендна плата та рівень доходу для власників.

Зараз же середня вартість землі в Україні, згідно з даними Держгеокадастру, станом на 1 січня 2018 року, становить 27,5 тис. грн (840 євро). Від цієї суми вираховується і вартість оренди землі, яка в Україні є  найнижчою серед країн Європи та складає 41 євро.

Для порівняння, вартість оренди землі сільськогосподарського призначення у більш розвинених країнах пострадянського простору — 46 — 80 євро. Найдорожчою є вартість землі у Нідерландах — 791 євро. При цьому, вартість землі в окремих провінціях цієї країни сягає 1,5 тис. євро.

Збільшення вартості землі та можливість її придбати для фермерських господарств, створює перспективи розвитку для сільськогосподарських галузей, які у довгостроковій перспективі мають значно більшу додану вартість, ніж вирощування зернових культур.

Наприклад термін окупності яблуневого саду становить щонайменше 7-10 років. Дозволити собі такий ризик на орендованій землі фермер не може, адже не буде мати певності, що користуватиметься землею наступні кілька десятків років.

За статистикою Світового Банку, 2014 року додана вартість на гектар землі сільськогосподарського призначення в Україні складала $413. В той же час у Польщі — $1,1 тис., у Німеччині — $1,5 тис., а у Франції — $2,4 тис. Це прямо пов'язано зі специфікою культур, які вирощують на цій землі.

Більше того, власники землі дбають про неї значно краще, ніж орендарі, що сприяє поліпшенню якості грунтів.

Маючи у власності землю, фермерські господарства матимуть можливість використовувати її як заставу для отримання кредитів у банках.

У той же час із відкриттям ринку землі та збільшенням її вартості пов'язано чимало небезпек. Серед них збільшення кількості рейдерських захоплень та інших незаконних дій, тому паралельно потрібно реформувати судову систему, а можливо, і створити спеціалізований земельний суд під наглядом європейських партнерів.

Серед тих, хто проти продажу землі — не тільки політики-популісти, а й частина власників землі, які не готові фінансово до відкриття ринку, адже не мають вільних коштів для того, щоб її придбати.

У світі є багато моделей відкриття ринку землі. У країнах Латинської Америки працює так звана "бразильська модель" модель, коли земля знаходиться у власності великих агрохолдингів, які ефективніше обробляють її. Друга модель, поширена у країнах Європи, — коли земля перебуває у власності фізичних осіб, які обробляють її самостійно або здають в оренду та отримують дохід. Різниця між цими моделями лише в тому, хто отримує кінцевий дохід із гектара.

Модель, яку пропонує український Уряд — дозволити купувати не більше 200 га землі на одну людину. Продаж землі іноземцям та юридичним особам наразі хочуть відкласти, побоюючись того, що землю скуплять для подальшого перепродажу.

Оскільки вартість землі зросте, то варто запровадити систему перевірки походження коштів тих, хто хоче купити її у великих обсягах. Наприклад, запровадити електронне декларування для тих, хто хоче придбати понад 100 га.

У будь-якому випадку, настрої Уряду щодо того, що земля повинна стати товаром, є правильними. Питання лише в тому, як підготувати законодавство для того, щоб уникнути спекуляцій. Інша річ — як змінити громадську думку про те, що мораторій на продаж землі варто скасувати, адже на початку 90-х років виступали проти продажу землі лише близько 15%. Зараз же цей відсоток збільшився до 60, що значно зменшує шанси успішного здійснення земельної реформи.