Инвестиции в недвижимость во время войны. За и против

Максим Коган

основатель NUMO Development

З початком повномасштабного вторгнення рф в Україну всі ми почали жити у стані невизначеності. У такому ж стані перебуває ринок нерухомості. Перший час українцям, безперечно, було не до купівлі нерухомості. Крім того, до травня 2022 ніхто не мав змоги це зробити — не було доступу до Державного реєстру прав на нерухоме майно. 

З травня попит на нерухомість почав зʼявлятися, але був низьким — регулярні ракетні удари та активні бойові дії вселяли невпевненість у завтрашньому дні, годі говорити  про купівлю житла. Висока інфляція та зростання курсу валют суттєво зменшили купівельну спроможність населення.

Згідно з дослідженням ринку нерухомості під час війни від Ernst & Young, масштаби руйнувань внаслідок війни перевищують обсяги усього нового житла, введеного в експлуатацію за останні сім років. І це не враховуючи руйнування на тимчасово окупованих територіях. Зрозуміло, що всі ці фактори не мотивують купувати нерухомість у країні, в якій іде війна.

Утім, за останній час спостерігаються позитивні зрушення у сфері інвестицій у нерухомість. Українці ретельно обирають регіон, в якому інвестувати, забудовника або девелопера, та враховують усі ризики. Активно інвестують в Україну. 

У травні 2023 року Мінфін провели разом із партнерами дослідження.  На запитання, які інструменти інвестицій вони прагнуть спробувати найближчим часом, ТОП-3 найпопулярніші відповіді — це акції іноземних компаній, українські сільськогосподарські угіддя і нерухомість (понад 36% інвестували саме сюди).

Які переваги інвестицій у нерухомість під час війни?

• Довгостроковий дохід. Інвестиції в нерухомість у такий складний час допоможуть збільшити ваш капітал, а не просто зберегти його. Депозити або зберігання коштів у готівці не принесуть дохід, рівнозначний інвестиціям у нерухомість. Гроші повинні працювати. Інвестиції в нерухомість дозволять вам у майбутньому мати пасивний дохід. 
• Ціни. Вкладення у прибуткову нерухомість можуть з часом принести високий дохід, адже після перемоги ціни однозначно підскочать. Зараз українці здебільшого інвестують у західні області країни. За 5-7 років нерухомість тут матиме вдвічі більшу ціну, ніж зараз. Крім того, нині щомісяця зростають ціни на будівництво. Тому при інвестуванні в нерухомість зараз, ймовірно, ціна за рік збільшиться мінімум на 15-20%.
• Відбудова країни. Будь-які інвестиції в український бізнес, який веде прозору діяльність та сплачує податки, сприяє повоєнній відбудові країни. Інвестуючи у свідомий український бізнес, ви дійсно підтримуєте свою державу.
• Попит. В умовах, коли кордони закриті для чоловіків, дедалі більше українських сімей обирають відпочинок на Заході України. Завантаженість готелів збільшується — і ця тенденція продовжуватиметься наступні 3-5 років.

Які є ризики?

• Ракетні удари та загроза фізичного знищення нерухомості. У час війни найбільшим ризиком є руйнування внаслідок ракетних ударів — ніхто не знає, куди наступного разу прилетить ракета, жодна споруда не застрахована від цього. Проте українці обирають найбезпечніші регіони та локації. Наприклад, західні області України. Згідно з даними аналітичного центру українського маркетплейсу DIM.RIA, за 12 місяців Івано-Франківська область очолила рейтинг зростання цін на нерухомість в Україні — вартість квадратного метра зросла на 48%.
• Ненадійні забудовники. Існує й ризик, що будівництво заморозиться. У столиці, зокрема, є чимало випадків, коли об'єкти зупинялися через ненадійного забудовника. І досі можна побачити купу недобудованих будівель. Тому до їхнього вибору варто підходити особливо обережно, спілкуватися з людьми, які вкладалися в їхні об'єкти, консультуватися з експертами.
• Нестабільність. Варто розуміти, що в час війни можуть змінюватися закони та правила інвестування, також може змінюватися й економічна ситуація. Це досить турбулентний час для ринку нерухомості.

Що ж робити?

Немає однозначної відповіді, чи варто купувати нерухомість у країні, в якій іде війна. Все це — велика відповідальність і в мирний час. Купуючи нерухомість в Україні, варто дуже ретельно обирати безпечний регіон, надійного забудовника, чітко прораховувати можливий дохід, попит на оренду цього житла та всі ризики. Проконсультуйтеся з досвідченими експертами, незалежними агентами з нерухомості. Якщо підійти до цього питання серйозно, то можна бути лише у виграші. Інвестиції — це ризик лише в тому разі, якщо ви не вивчили питання й несерйозно поставилися до сфери вкладання коштів. 

В історії є багато прикладів країн, які, як і ми, переживали війни. Але після них ставали успішними країнами з високорозвиненими економіками, в яких суттєво зростали ціни на нерухомість. Це, зокрема, Німеччина після Другої світової війни. А ймовірний вступ до ЄС однозначно зробить нашу країну привабливішою для інвестицій. Тому інвестування в нерухомість навіть у період невизначеності може бути виграшним варіантом.