Не обратился к риэлтору — плати штраф: что хотят изменить в Раде для владельцев имущества

Этим летом в Раде был зарегистрирован очередной провальный законопроект, которым будет регулироваться деятельность риэлторов. Многие положения документа поразили как риэлторов, так и потенциальных участников рынка. Суть проекта заключается в том, чтобы сделать услуги риэлторов обязательными при любых операциях, которые будут осуществляться с имуществом, а всю недвижимость внести в специальный, новый реестр. Как будет работать система в случае принятия законопроекта и зачем нам такие изменения — далее в статье.

«Цель — детенизировать операции с недвижимым имуществом»

Именно этим в пояснительной записке к документу объясняется необходимость принятия проекта, хотя и непонятно, какую связь законодатели нашли между теневыми операциями, которые проводятся с недвижимым имуществом и риэлторами. Сейчас в Украине любая смена собственника недвижимого имущества регистрируется у нотариуса, а данные об изменениях фиксируются в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, который, кстати, является открытым. Вместо этого, законодатель хочет создать еще одну базу, специальную, для риэлторов, доступ к которой будет только у тех, кто этот статус риэлтора получил (но о статусе — позже).

Речь идет о единой базе данных объектов недвижимости для поиска информации (Не то же ли, что уже существующий реестр?). Без внесения туда информации о недвижимости объект нельзя будет ни продать, ни обменять, ни сдать, ни подарить, а в случае попытки продажи незарегистрированного объекта у нотариуса, «нарушителя», то есть, самого владельца квартиры или дома, постигнет штраф. Процедура внесения объекта в реестр, конечно же, будет платной, однако конкретной суммы проект не называет.

Кстати, о штрафах

За чрезмерную «самостоятельность», то есть за попытку продать свою недвижимость без посторонней помощи, владельца наказывать гривной: штраф в размере 47,2 тысячи.

Договоры между риэлторами и клиентами будут вноситься в Единую информационную базу, которая будет публичной и доступной онлайн. Не зарегистрированные в базе риэлторские договора будут считаться незаконными, а самих риэлторов, которые работают без лицензии и «попались» будут штрафовать на 17 тысяч гривен в первый раз и на 34 — во второй.

О базе данных

Единая информационная база данных будет содержать информацию относительно каждого объекта недвижимости, которая отчуждается, реализуется и/или передается в наем (аренду) или ссуду. Для физических лиц, имеющих намерение совершить сделку с недвижимостью — это паспортные данные и идентификационный код, а для юридических — наименование, местонахождение, информация о руководителе и код ЕГРПО. А вот про недвижимый объект в базе можно будет узнать все или почти все: это не только кадастровый номер, адрес и тип, но и информация об имеющихся задолженностей по нему, техническое состояние, цена, тип сделки с объектом и другие сведения, которые имеют существенное значение. Вносить данные в базу смогут только брокеры.

Таким образом, законодатель обязывает всех, кто намерен осуществить любую операцию с недвижимостью, обращаться к риэлторам, если не за услугой для продажи, то для внесения объекта в базу. Сколько это будет стоить, пока неизвестно, но риэлторы уже считают, что такое навязчивое принуждение к обращению за услугами просто обесценит их деятельность, а кроме того, добавит дополнительной волокиты владельцу. Уместность создания базы непонятна, ведь насколько она будет защищена — неизвестно, и к кому могут попасть данные о владельце недвижимости, как и о самом объекте — тоже.

Кто может быть риэлтором?

Главный вопрос — кто же будет тем лицом, которое в случае одобрения проекта в Раде, может озолотиться на новых клиентах? Здесь законодатели не ставили жестких рамок, которые несколько лет назад поставили юристам, заставив их доучиваться еще несколько лет на магистратуре и проходить стажировку у адвокатов (отсылка к закону об адвокатской монополии). Чтобы стать брокером или агентом, нужно будет только окончить школу (иметь среднее образование), дождаться 18-летия и получить лицензию в органе, который пока не создан. Никаких требований о профессионализме или специальном образовании, но при этом — возможность свободного доступа этих лиц к персональным данным владельцев недвижимого имущества. При этом возникает сомнение в том, нельзя ли будет этот документ просто купить.

Орган, который будет контролировать деятельность риелторов — это Национальная федерация специалистов в сфере риэлторской деятельности, а лицензию будет выдавать комиссия при ней. В федерацию будут входить по одному представителю от каждой организации на рынке недвижимости, что уже само по себе — фактор коррупционного риска.

Не надо изобретать велосипед, чтобы заработать деньги (опять)

Новую «схему», а иначе назвать ее сложно, сравнивают с «площадками Яценко» — электронными системами, которые появились в конце 2017 как посредники в процессе внесения отчета об оценке недвижимости в единую базу. Сервис за плату направлял данные оценщика в Единую базу Фонда госимущества. Схему связывали с депутатом Яценко, который был бенефициаром четырех компаний, что были такими посредниками. Вскоре такой порядок отменили, но по некоторым оценкам, за время, пока площадки работали, удалось отмыть от 700 миллионов до миллиарда гривен.

И теперь новая схема с платным внесением информации о недвижимости в базу вызывает сомнения относительно того, а не является идея о создании новой базы тождественной к «площадкам Яценко»?

Хоть что-то

Впрочем, хоть что-то положительное будет. Например, закон наконец-то определяет такие термины как агент по недвижимости, брокер (риэлтор) по недвижимости риэлторская деятельность и услуги и тому подобное. На риэлтора, с которым заключен договор, можно будет пожаловаться в судебном порядке, или (нельзя сказать, что это положительно) анонимно, в квалификационно-сертификационную комиссию, на основе чего специалист может быть лишен права на деятельность.

То есть проект одновременно будто бы и определяет рамки деятельности риэлторов, и будто бы заставляет легализовать свою деятельность, но при этом же ограничивает продавца, дарителя или арендодателя, в праве не обращаться к риэлторским услугам даже в том случае, когда приобретатель имущества уже есть.

Столько коррумпированных элементов, пожалуй, не было еще ни в одном законопроекте, поэтому что бы там ни говорили законодатели то о детенизации рынка недвижимости, то о противодействии легализации доходов самих риэлторов, законопроект будет пятым колесом для всех, кроме, конечно, тех, кто его придумал.