Открытие рынка земли: чем это грозит и какие прогнозы

Виктория Губарева

31 марта Верховная Рада Украины приняла Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения», которым разрешается продажа земель сельскохозяйственного назначения.

Кто может купить землю?

Законом снимается запрет на приобретение земель сельхозназначения для физических лиц-граждан Украины и юридических лиц, но только тех, которые созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, участниками, акционерами или членами которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины; государство и территориальные общины, а также банки, как обращение взыскания на предмет залога. 

Если право собственности на земельный участок приобретет лицо, которое не может быть собственником земельного участка сельхозназначения, этот участок подлежит отчуждению его владельцем в течение года с момента подписания договора. В случае, если в течение года такой участок не будет отчужден — его конфискуют.

Какие ограничения?

Общая площадь земельных участков сельхозназначения собственности физического лица-гражданина или юридического лица (кроме банков) не может превышать 10 000 гектаров.

Если физическое лицо (ФЛ) владеет землей и одновременно является участником, акционером или членом юридического лица (ЮЛ), то общая площадь земли (З), которая находится в его собственности рассчитывается по формуле:

З = площадь земли, которой владеет ФЛ + площадь земель ЮЛ *% доли ФО в уставном капитале ЮЛ

Если лицо лицо приобретет более 10 000 гектаров, и часть земель, превышает предельный размер будет конфискована по решению суда.

Это ограничение начнет действовать с 1 января 2024 года, до этого времени физлица не могут приобрести право собственности на землю, общей площадью более 100 гектар.

Когда откроется рынок земли?

Закон начнет действовать с 1 июля 2021 года. Для юридических лиц рынок начнет работать с 2024 года.

Готова ли Украина к открытию рынка земли?

Закон о земле был принят на внеочередном пленарном заседании Рады. Его принятие было одним из условий предоставления Украине кредита от МВФ, поэтому принимали документ очень быстро, но соблюдая процедуру. За 8 часов заседания депутаты успели рассмотреть более 700 поправок к законопроекту, не имея текста, и, скорее всего, даже предварительно с ними не ознакамливаясь. Приняты были только те правки, которые были предварительно рекомендованы комитетом. Это, так называемые, «компромиссные» правки.

Поэтому, все это говорит о принятии закона впопыхах, не имея соответствующей базы. Такой базой, прежде всего, должна быть готовность государства предоставить средства отечественным фермерам для того, чтобы они могли выкупить землю. Во-вторых, с тем уровнем коррумпированности, что есть в Украине, мы не можем утверждать, что фермеры, которые имеют землю, защищены от рейдеров.

Большую роль в подготовке к открытию рынка играет и готовность реестров к продаже земель. К сожалению, в Украине так и не завершена инвентаризация земельных ресурсов, а проведенные инвентаризационные работы не всегда были качественными, в них обнаруживают пробелы и ошибки. Апогеем полной путаницы являются разные цифры площади земли личных крестьянских хозяйств.

Требование от МВФ принять закон о земле сейчас — крайне цинично. В связи с кризисом, который и так был в Украине и без введения карантина, экономика нашего государства находится в плачевном состоянии — именно на это ссылался Президент, когда призвал Раду принять закон об открытии рынка земли вместе с «антиколомойскими» законами. По его словам, Украине крайне необходима поддержка МВФ. Однако, обещанные 10 миллиардов долларов — ничто по сравнению с реальными суммами, в которых нуждается наша экономика. Для сравнения — Германия выделяет 750 миллиардов евро на поддержку экономики из-за кризиса, вызванного коронавирусом, США — 2 триллиона долларов.

Поэтому, открытие рынка земли — еще один шаг к тому, чтобы стать государством-марионеткой.

Чем грозит открытие рынка земли?

Запрета на продажу земель юридическим лицам, бенефициарными владельцами которых являются иностранцы, нет. Это позволяет определенную махинацию, когда юридическое лицо, зарегистрированное в Украине, будет иметь иностранного бенефициарного владельца, который, собственно, и станет собственником земли. Разрешение продажи земли сельскохозяйственного назначения фактически даст старт института доверительной собственности, то есть «тихого рынка» земли для иностранных юридических лиц и вообще иностранцев.

Низкая ожидаемая стоимость земли будет способствовать проникновению на рынок транснациональных корпораций. Сегодня она в 10 раз дешевле чем у наших западных соседей.

Цена гектара земли в Украине по предварительным прогнозным оценкам составит 1000 долларов за гектар, однако, в соседней Болгарии эта цена — 4650 долларов за гектар, в Польше — 10 300 долларов, в Германии — 32 300 долларов.

Такая невероятная разница в цене очень напоминает сценарий событий, который развернулся в Аргентине и Бразилии в начале 2000-х. Продажа земель в Аргентине была разрешена с 1970 года. В 2001 году, когда песо девальвировало более чем на 70%, в стране были скуплены большое количество земель почти за бесценок. Через некоторое время эти земли, истощенные интенсивным земледелием, были перепроданы в 10 раз дороже.

В Аргентине более 7% земельного национального богатства находится в руках иностранного капитала, причем, капитала спекулятивного. Правительство Аргентины ограничило иностранцам право владения землей на уровне тысячи гектаров и установил общий лимит 15% площади каждой провинции. Однако это не возместило предыдущих экономических потерь.

В Бразилии же покупка земель по заниженной цене и продажа по завышенной обусловили социальные противоречия, что вылилось в Движение безземельных крестьян, и, как следствие, к самозахвату земельных участков.

Какие прогнозы?

До 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки, однако, скорее всего, она будет минимальной — 1000 долларов за гектар. В первую очередь землю будут покупать фермеры у пайщиков. Этой суммы не хватит на развитие собственного хозяйства, поэтому, скорее всего, пайщики потратят ее на самые необходимые нужды. Между тем, фермеры смогут выручить за тот же участок в 2 раза больше, продав ее среднему агропредприятию. И, наконец, последний этап спекулятивных операций будет заключаться в непосредственной покупке земли крупными иностранными инвесторами. Таким образом, наименьшую выгоду получат именно начальные владельцы ради которых, якобы, вся реформа и происходит.