Рынок земли: что изменится и кому это выгодно

Верховна Рада 6 лютого планує друге читання законопроєкту про запровадження ринку землі сільськогосподарського призначення. Навколо цієї теми точиться багато дискусій та острахів, тож ми вирішили відшукати конструктив та чіткі відповіді на гучні запитання.

"РУБРИКА" звернулася до професора Київської школи економіки, експерта з розвитку агропродовольчих ринків Олега Нів'євського, щоб дізнатися, як вплине прийняття законопроєкту на економіку України та хто найбільше виграє від відкриття ринку землі.

Як запровадження ринку землі вплине на економіку України?

З економічної точки зору — позитивно. Це додатковий ресурс в економіку, а додатковий ресурс – це завжди добре. 

Якщо подивитися на масштаб проблеми мораторія на землю, то він дуже серйозний. Під мораторієм знаходиться приблизно 39 млн га. Це майже 65% усієї території України. Мораторій — це проблема колосального масштабу для економіки України. 

Важливо розуміти, що наразі фермери не мають змоги використовувати цю землю у якості застави для отримання кредитування. При тому, що земля – це найкраща застава у світовій банківській галузі. І через це сільському господарству важко знайти гроші для розвитку. Оцінюючи продуктивність нашого сільського господарства, можна сказати, що вона в рази нижча, ніж у США чи в Європі. Хоча ґрунти у деяких зонах у нас набагато кращі. 

Для порівняння. Обсяг кредитування у США під заставу с/г землі восени 2019 року складав 90 млрд доларів США. Зрозуміло, що масштаби там більші, ніж у нас, через розміри території, але у нас і десятої частини немає цього обсягу кредитування.

Крім того, мораторій зупиняє розвиток фінансового сектору. Була б земля — було би більше кредитів, більше роботи, маховик би крутився краще.

З точки зору людського фактору. В Україні відбувається страшенна несправедливість. Містяни мають право будь-яким чином розпоряджатися своєю власністю: продавати квартири, автівки, будинки. А ось селяни, які володіють землею, не можуть нею розпорядитися у повній мірі. Європейський суд з прав людини навіть постановив, що це порушує права людини.

Хто найбільше виграє від відкриття ринку землі?

Найбільше від цього виграє Україна в цілому. І в тому числі, українські фермери.

За будь-яких розкладів, за будь-яких запропонованих сценаріїв відкриття ринку землі матиме позитивний ефект.

Ми зараз більше говоримо про масштаб цього позитивного ефекту. Якби не було цих популістичних маршів, закликів, тощо, то в нас була би більш ліберальна модель, і ми мали б кращі темпи зростання економіки.

Чому ліберальна модель краща?

Ми не перша країна у світі, яка займається дизайном ринку землі. В інших країнах цей ринок землі існує вже сотні років. На основі досвіду цих країн можна створити чітку модель у плані економічного розвитку та рівного розвитку, щоб вигода розподілялася рівномірно між власниками землі чи виробниками. 

Міжнародний досвід засвідчив, що будь-які обмеження, особливо жорсткі обмеження лише негативно впливають на ринок, на ціну землі, на розподіл.

Умовно, візьмемо обмеження у 500 га в одні руки. Буде тисячу і один спосіб обійти це обмеження і це роблять навіть у таких розвинутих країнах, як країнах-членах ЄС. З їхньою розвинутою інфраструктурою судочинства, адміністративним контролем тощо. А в нас це буде з більшою магнітудою. І все це зменшує вартість землі, заторможує розвиток економіки в цілому.

Звісно, є питання, які потрібно регулювати. Це питання надмірної концентрації. Є питання спекуляції. Ну і треба побачити остаточний варіант законопроєкту до другого читання.

Ринок без іноземців: добре чи погано для економіки?

Останній варіант законопроєкту, який я бачив, — це ринок землі без іноземців. І це дуже погано для економіки. Без іноземців земля буде дешевша.

За гаслами популістів "Не дамо нашу землю іноземцям" криється суто економічний інтерес. Доморощені виробники просто хочуть отримати землю дешевше.

Глава аграрного комітету заявив, що на страті земля коштуватиме $1500 – 1700 за га. Це справедлива ціна? 

Це ринкова ціна. З економічної точки зору наразі не можна порівнювати нашу землю та європейську, тому що в Україні умови економічного життя відрізняються. Там інші обмеження, свій кредитний ринок.

Чому ж $1700 за га — це ринкова ціна? Для розуміння економічних процесів, ми маємо базуватися на оцінках землі. В Україні існує усталений ринок оренди землі. На основі вартості оренди можна оцінювати ринкову вартість землі. 

Наприкінці минулого року середня вартість оренди складала десь $80 за га. І просто розрахувати капіталізовану вартість – це помножити на певний мультиплікатор, десь 20 – 22. І виходить трошки більше $1700.

Але варто розуміти, що це — мінімальна ціна, нижче якої вартість не має бути. Вона може бути дорожча. За моїми розрахунками, за 2 роки її вартість має зрости у 2 рази.

За даними опитувань, приблизно 7% українців готові продати землю. Якою буде подальша динаміка?

Наразі мало даних, щоб зробити чіткий прогноз. За різними опитуваннями, максимум 10% українців готові продавати землю. 

Якщо дивитись на міжнародну практику, на усталених ринках ЄС в рік торгується не більше 1-3% всієї землі. 

Якщо в нас, грубо кажучи, зараз 40 млн га, то в рік буде торгуватися десь 1%, тобто десь 400 тисяч га на рік.