Чья земля? Калитчина! Что происходит вокруг введения рынка земли

СКІЛЬКИ В УКРАЇНІ С/Г ЗЕМЛІ ТА ХТО ЇЇ ВЛАСНИКИ

В Україні понад 2/3 площі держави становлять сільськогосподарські землі. Мова йде про 43 млн га. Біля 40% від цієї площі – чорноземи. Більшу половину земель с/г призначення становлять приватні паї. Хоча у законодавстві немає чіткого визначення даного поняття, керуючись наявними нормативно-правовими актами, можемо встановити, що пай – це право на умовну земельну частку в гектарах з відповідною грошовою оцінкою без виділення у загальному масиві земель.

У законодавство це поняття було введено в 1994 році Указом Президента у зв'язку з розподілом земель колективних сільськогосподарських підприємств між його членами. У зв'язку з розпадом Радянського Союзу, у якому вся земля належала державі, необхідно було визначитися, хто стане її новими власниками. Права на отримання паю отримали ті, хто до цього працювали в колгоспах, сільськогосподарських кооперативах чи були членами відповідних акціонерних товариств. Механізм також стосувався і пенсіонерів, які раніше працювали на згаданих підприємствах. Головне, щоб вони були зазначені у списку, що додавався до держакту на право колективної власності на землю. Крім того, право на пай мали також громадяни – спадкоємці права на земельну частку, ті фізичні та юридичні особи України, які набули відповідне право згідно із законодавством, а також громадяни, які змушені були покинути територію, що стала зоною відчуження після Чорнобильської катастрофи.

Загалом, за майже 10 років (тобто до 2001 коли, коли в перехідних положеннях ухваленого Земельного кодексу тимчасово заборонили купівлю-продаж сільгоспземлі) розпаювали близько 28 мільйонів га. Нині ж, уприватній власності загалом перебуває 31 млн га, а ще 10, 4 мільйонів належать державі. Загалом, близько 7 мільйонів наших громадян є власниками землі. Вони мають паї, але не мають права розпоряджатися ними повною мірою.

ЧОМУ МОРАТОРІЙ ВВЕЛИ ВЗАГАЛІ ТА В ЧОМУ ЙОГО СУТЬ?

Як вважає економіст Олег Нів'євський, «На той момент (тобто, 2001 рік)  було побоювання, оскільки не було досвіду існування ринку. Тому тогочасні політики вирішили запровадити мораторій, щоб ніби то уникнути негативних ефектів на нерозвиненому ринку. Такі тимчасові заборони мають сенс, але мораторій триває уже 18 років, його продовжували десять разів».

Роман Граб, експерт із земельних питань «Українського клубу аграрного бізнесу» доповнює, що «…його [мораторію] основною метою було створити нормативну базу, знайти можливості кредитування фермерів, щоб вони могли купити землю, розробити детальну кадастрову карту, де буде зрозуміло, де чия ділянка, і захистити права власників».

Тобто, як бачимо, заборона на продаж землі була досить логічним рішенням.

Масштаб запровадження належних механізмів для прозорого ринку землі та системний характер відповідних реформ дійсно потребували багато часу для впровадження. І цей час дали. До 2005 року. А потім кілька разів подовжували цей кредит у часі. Наприклад, у 2019 році було ухвалене чергове відтермінування. Закон № 2666-VІІІ «Про внесення змін до розділу Х «Перехідні положення «Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель» передбачав, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, забороняється:

• внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств;
• купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
• купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Таким чином, усе, що власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть робити з ними – це укладати договір оренди. І тут ми спостерігаємо досить тривожну для нас статистику. Оренда земельних ділянок в Україні – одна з найдешевших у світі. Це досить вигідно великим компаніям та агрохолдингам, однак абсолютно не відповідає інтересам власників тих же самих паїв, наприклад. Якщо подивитися на ситуацію, знову ж таки, з точки зору перших, то мораторій тривалий час субсидіював розвиток цих підприємств. В Україні ціни на ринку сільськогосподарської землі нижчі за європейські. Однак у цьому й полягає проблема, що виходить, ніби держава частково підтримувала вітчизняних виробників (дуже умовно, оскільки ігнорування тінізації даного сектору, а за підрахунками, вона сягла 40% – невелика послуга), але абсолютно не дбала про інтереси власних громадян.

За даними Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр), у 2018 році середній розмір річної орендованої плати за ділянки c/г призначення державної власності, передані в оренду на земельних торгах склав 3 431 гривню. А от середній розмір річної орендної плати за 1 га паю – тільки 1 613 грн. Вартість коливається в різних областях. Лідерами тут виступають Черкаська (3524,7 грн/га), Полтавська (2970,1 грн/га) та Харківська (2494,7 грн/га) області. А от найменший прибуток власники паїв отримують у Запорізькій (878 грн/га), Херсонській (926,9 грн/га) та Закарпатській (930,6 грн/га) областях. Як бачимо, розцінки для аграріїв дійсно невтішні.

Позаяк в Україні не сформований ринок купівлі-продажу землі, нині єдиним індикатором її потенційної вартості є встановлена чинним законодавством нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Згідно з даними Держгеокадастру станом на 1 січні 2019 року нормативна грошова оцінка одного гектару ріллі у розрізі регіонів країни становила: від 21,4 тис. грн (667 євро) у Житомирській області до 33,6 тис. грн. (1048 євро) у Черкаській області.

СВІТОВИЙ ДОСВІД

Згідно з дослідженнями Економічного дискусійного клубу, найдешевшою в рамках Євросоюзу є сільськогосподарська земля в Румунії – близько 2 тис. євро. Найдорожчою ж у Нідерландах – майже 63 тис. євро. Як зазначають аналітики, у країнах ЄС останні 5 років спостерігалося зростання ціни на рілля. Найбільш ілюстративними прикладами в даному випадку виступають, до речі, наш сусіди, або країни близького зарубіжжя. У Чехії показник зріс у 3,5 рази, Литві – майже втричі, в Естонії у 2,7 рази, Угорщині, Болгарії та Польщі вдвічі.

Якщо ж говорити про оренду, то і тут спостерігаємо різкий розрив між країнами. Найнижчою вона є у Латвії (46 євро), Словаччини (50) та Естонії (52 євро). А найдорожча оренда зафіксована в Австрії (248 євро), Данії (536) та Нідерландах (791 євро за 1 га). Показник України станом на 2017 рік складав близько 41 євро. Також із детальною інформацією щодо різниці в ціні вітчизняних сільськогосподарських земель та ринку ЄС можна ознайомитися тут.

Вважається, що при відкритті ринку землі 1 га українських чорноземів зможе продаватися за 2200 доларів. Такі цифри, зокрема, в одному із інтерв'ю навів заступник міністра економіки Тарас Висоцький. Причин для цього декілька: формування ринкових умов збільшить конкуренцію, що призведе до зростання ціни. Підвищиться також індивідуальна зацікавленість фермерів та компаній, що купуватимуть землю. Справа в тому, що орендуючи її ні ті, ні інші не зацікавлені в інтенсифікації розвитку орних площ, не турбуються належним чином про їх відновлення. Із іншого боку, можливість купувати землю означає нести відповідальність за її ефективне користування значно більшою мірою.

До речі, якщо говорити про можливість купувати чи продавати землю – то ми говоримо в юридичних категоріях не тільки торгівлі, а й прав людини. Відповідне рішення про це виніс ЄСПЛ у 2018 році. Згідно з ним мораторій порушує права українців-власників цієї землі. І якщо таку заборону не знімуть, Україні доведеться платити компенсацію громадянам, які звернулися до суду. Відповідний висновок був виголошений у справі «Зеленчук і Цицюра проти України», що розглядалася судом з кінця 2015 року.

Однак повертаючись до питання впровадження ринку землі в інших країнах, повинні розуміти, що не тільки вітчизняні нардепи мали побоювання щодо розпродування землі іноземцям і засилля латифундистів. Ці ж питання хвилювали й представників інших країн, у яких відбувалася денаціоналізація сільськогосподарських земель.

Експерт Олександра Романовська зазначає, що «існувало два механізми денаціоналізації землі – розподіл та реституція. Розподіл відбувався в Росії, Грузії, Молдові, частково в Бразилії, а відновлення права історичної власності, повернення майна людям, що володіли землею історично, – в Латвії та Угорщині. В Естонії та Литві денаціоналізація відбувалась одночасно за двома механізмами – використовувався як розподіл, так і реституція. В кожній країні після першого етапу формування приватної власності — коли люди отримали землю у власність і був створений ринок – відбувався вторинний перерозподіл. В Україні ринку і досі немає саме через занепокоєння щодо збагачення одних груп і ще більшого зубожіння інших». Однак вона наголошує, що не сам ринок землі є самоціллю процесу, а те, із якою метою його використовуватимуть. Тобто, якщо відкривати його в інтересах громадян та досягнення соціально-економічного балансу між ними та агрохолдингами – це одна справа. А якщо для створення латифундій (величезних земельних площ, сконцентровані в руках кількох осіб) – інша.

ЩО ПРОПОНУЄ НАМ НОВИЙ ЗАКОН ТА ЯКІ ЙОГО НЕДОЛІКИ

Прийнятий за основу проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення"

• надає право власникам паїв продавати їх земельні ділянки
• дозволяє купувати землю українським фізичним та юридичним особам, територіальним громадам та державі
• іноземці або особи без громадянства також зможуть стати власниками ділянки, однак тільки якщо вона передана у спадок. Вони також повинні будуть відчужити її протягом року
• якщо ж кінцевим власником юридичної особи є іноземці, то вони теж зможуть придбати землю, але тільки за умови, що до цього продовж останніх трьох років орендували с/г в Україні
• якщо ні – зробити це можна буде тільки з 2014 року
• орендар має переважне право на купівлю земельної ділянки
• визначена допустима концентрація землі у власності однієї особи
• землі державної та комунальної власності будуть реалізовуватися на торгах.

До основних недоліків законопроекту, за оцінками представників різних політичних сил (наприклад, «Європейської солідарності»), належать наступні:

• занадто висока концентрація землі в одних руках. За підрахунками, вона може складати до 200 тисяч гектар
• відсутність встановленої мінімальної ціни за гектар залежно від типу земельної ділянки
• відсутність механізмів перевірки, за які кошти землю купують.

Не скільки недоліком самого законопроекту, скільки всієї системи адміністрування земельними ділянками в Україні є проблема, яка в законопроекті висвітлена як «інформаційна взаємодія між Державним земельним кадастром, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань». Тобто, ми говоримо не лише про технічну сторону (обмін інформацією тощо), а у першу чергу, забезпечення прозорості цих процесів та їх моніторингу. Крім того, необхідно впевнитися, що держава дійсно захищатиме інтереси невеликих господарств і дозволить їм конкурувати із великим агрокомпаніями.

Після невеликого екскурсу в проблему питання мимоволі розумієш людей, які не хотіли цим займатися та постійно подовжували мораторій. Однак проблеми не можна відкладати до нескінченності. Особливо, коли вони стосуються власних громадян.