Страна модульных домов: что мешает работать украинским застройщикам и что с этим делать

Украинская строительная отрасль во время войны столкнулась с рядом серьезных вызовов: рост себестоимости строительства, нехватка специалистов и финансирования, нарушение цепей поставок, остановка нового строительства.

Учитывая масштаб разрушений из-за российской агрессии, такая ситуация в обозримом будущем приведет к дефициту квадратных метров в Украине, считают специалисты отрасли, участники круглого стола "Будівельна галузь під час війни. Проблематика та перспективи", состоявшегося в Киевском национальном университете строительства и архитектуры (КНУБА) по инициативе Строительной бизнес-ассоциации (DBA), объединяющей региональных и небольших застройщиков.

Кроме того, есть и хронические проблемы в отношениях застройщиков с властью — коррупционные и бюрократические. И именно сейчас есть шанс наконец их решить.

Посредством диалога с государственной и местной властями представители строительного бизнеса стремятся выработать общие подходы и решения на период войны и послевоенного восстановления. Для этого необходимы изменения, в том числе и на законодательном уровне.

Правительство со своей стороны тоже корректирует подходы в связи с реалиями войны. Как объяснила народная депутатка и глава Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, восстановление Украины должно происходить по новым стандартам. Она перечислила некоторые из них:

• Безопасность.

По словам Елены Шуляк, здесь Украина смотрит на опыт Швейцарии, которая может всех своих граждан одновременно спустить в укрытие. Украине не удастся быстро построить такую ​​сеть, поэтому рассматриваются разные комбинированные варианты. Прежде всего, речь идет о возможности максимально использовать сооружения двойного назначения, например, паркинги и спортивные сооружения, в системе гражданской защиты. Но к ним теперь предъявляются новые требования.

• Энергоэффективность.

Требование соблюдения этого принципа будет заложено законодательно. В частности, в 2025 году, как отметила Елена Шуляк, в Украине должен вступить в силу европейский стандарт, который изменит правила для производителей строительных материалов. По замыслу властей, тогда недобросовестные производители уйдут с рынка, потому что не смогут использовать материалы, которые по качеству не отвечают используемым в Европейском Союзе.

Кстати, специалистов по энергоэффективности уже готовят в украинских вузах, в том числе и в КНУБА.

• Безбарьерность.

Все новое строительство будет происходить с очень серьезным подходом к доступности.

Напомним, 22 мая 2023 года вступил в силу Закон Украины "О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий". Сейчас реализуют первый его этап через услугу "єВідновлення", и запускают второй, когда средства будут давать не на ремонт, а уже на восстановление жилья. Будет ли он успешен, будет зависеть от принимаемых сейчас решений.

Проблемы, возникшие задолго до войны и до сих пор наиболее болезненные для бизнеса, озвучил представитель ООО «ДП Комфортбуд Девелопмент» с Волыни Максим Приймачук.

"Одна из главных проблем — получение у органов местного самоуправления разрешительной документации на земельный участок. Сегодня процесс получения земельного участка государственной или коммунальной собственности затягивается на время от шести месяцев до полутора лет", — говорит Максим Приймачук.

Поэтому застройщикам легче выкупать участки у частных лиц. Это общая боль всех представителей бизнеса, принявших участие в обсуждении.

В частности представитель компании "Гефест" Михаил Сидорчук отметил: "Мы бы хотели, чтобы были одни стандарты для всех. Чтобы были правила и все их соблюдали. Потому что, когда ты видишь, что стоит 25-этажка, и в то же время тебе говорят, что это исторический ареал, где застройка может достигать не выше 27 метров, то сложно объяснить инвестору, что это правило действует".

Вторая значимая проблема — подключение новой недвижимости ко внешним сетям (газовым, электрическим, водопроводу).

Речь идет и о длительном бюрократически-документальном процессе, и об очень разных требованиях местных властей к самим документам, список которых может меняться уже "по ходу игры". Также может изменяться и стоимость этих работ для застройщиков.

Какое решение? Максим Приймачук предложил идею, которая понравилась и остальным застройщикам — создание на уровне громад отделов, готовящих весь пакет документов по земельным участкам с градостроительными условиями и ограничениями, с подключением внешних сетей. Это действительно позволило бы привлечь инвесторов.

Воплощение этого решения будет зависеть не только от желания, но и финансовых и кадровых ресурсов громад.

Руководитель "ДК Інвест" Игорь Дворничен жалуется: "Когда начинаешь строительство, никогда не можешь рассчитать, во сколько оно обойдется. Решение здесь очень простое — европейский опыт. На все должна быть своя определенная стоимость — на кубометр воды, на киловатт электроэнергии. Монополия имеет как следствие и коррумпированность, и непрогнозируемость".

Депутат Пристоличного сельского совета Владимир Земляков озвучил еще одну проблему, которую не удастся решить на уровне громад — дефицит мощности в магистральных электросетях.

"Эта проблема актуальна по всей стране. Объекты просто не к чему присоединять, потому что нет подстанций. А электроэнергия нужна, без нее даже газовая котельная не будет работать", — говорит Владимир Земляков.

Проректор по научной работе и инновационному развитию КНУБА Александр Ковальчук передал Елене Шуляк как представительнице власти на мероприятии обобщенную просьбу представителей строительного сектора: иметь единый исключительный список документации для определенных общих работ по всей стране.

"Например, «Житомироблгаз» требует установки счетчика на каждом выходе из земли, а в Киевской области такого нет. «Київводоканал» требует больше документов, чем водоканал в Киевской области. Из-за этих несогласованностей и возникает коррупционная составляющая, когда не подписывают акты приема, требуют дополнительных документов. И это тянется, пока вопрос не решается другим способом", — констатирует Александр Ковальчук.

Представитель компании "Гефест" Михаил Сидорчук пожаловался и на проблему смены целевого назначения земельных участков. К примеру, если жилые дома хотят возвести на месте заброшенной промышленной зоны. Елена Шуляк пообещала обратить на это внимание.

Падение спроса. Эту проблему почувствовали абсолютно все, сейчас рынок понемногу оживает, но, например, в Днепре, как рассказал представитель местных ООО "Дніпростройінвест" и ООО "Дінк" Роман Манохин, спрос на жилье возобновился только на 60%.

Эта проблема обуславливает другую — нехватку оборотных денег на осуществление строительных работ. И актуализирует еще одну давнюю проблему — доступа к "длинным" деньгам (долгосрочным заимствованиям).

Роман Манохин предлагает такое решение: "Рассмотреть возможность безвозмездной передачи местными властями земельных участков на определенных условиях, чтобы строительная компания могла начинать строительный процесс с меньшими затратами и в дальнейшем его реализовывать. Ведь те, кто прекратил строительство или сбавил темпы, все равно платят налоги, и финансовый вопрос может быть большой проблемой в дальнейшем".

Сергей Одарич, застройщик ЖК "У-Квартал", говорит, что вопрос доступа к долгосрочным банковским кредитам крайне актуален еще и потому, что разрушены многие объекты социальной инфраструктуры, на восстановление которых нужны очень большие средства.

"Передо мной сейчас встала задача построить школу. Это минимум семь тысяч квадратных метров, а в денежном эквиваленте минимум 10 миллионов долларов, — объясняет застройщик. — Поскольку я застройщик, считаю, что честный, то мне негде взять такие средства.

Я работаю на Софийской Борщаговке, у нас очень много детей и этот вопрос очень острый. Возможно, стоит создать условия, чтобы, скажем, я пришел в банк и сказал, что я все-таки построил уже 400 тысяч квадратных метров жилья, я что-то могу в этой жизни, и мне бы там пошли навстречу".

Представитель ООО "Макроекобуд" из Житомира Александр Лезнюк констатирует, что специалистов отрасли, имеющих 10-20 лет стажа, массово забирают на войну.

"Нам скоро не с кем будет строить, — обеспокоен застройщик. — Мы возобновили строительство и у нас массово забрали работников. А чтобы новых обучить, нужно минимум 10 лет".

Проректор КНУБА Александр Ковальчук очертил также другую сторону этой проблемы: около половины абитуриентов сейчас за границей, следовательно, возможно, в вузах не будет должного количества студентов, а затем и соответствующих строительных кадров.

Решение этой проблемы — победа Украины в войне с россией, ведь все мобилизованные кадры выполняют важную гражданскую задачу — защиту независимости и территориальной целостности Украины.

Из-за указанных выше проблем в стране растет количество недостроев. Достраивать — достаточно сложный процесс, поэтому для крупных застройщиков не интересен, говорит первая заместительница главы правления строительной бизнес-ассоциации DBA Анна Мурашенко.

По ее словам, гораздо рентабельнее начать новый проект и его реализовать, чем заняться долгостроем, где рентабельность будет в разы ниже, но при этом до двух лет займет процесс нового оформления документации. Ведь застройщику нужно адаптировать проект под новые реалии и запросы потребителей, с каждым инвестором строительства необходимо заново заключать договор, решать финансовые вопросы.

"Несмотря на это, многим, преимущественно небольшим застройщикам, были бы интересны такие истории — брать и завершать строительство. Но в этом вопросе очень важна помощь государства: стимулировать завершение недостроенного строительства посредством облегчения процесса документального оформления и присоединения ко внешним сетям", — делится своим видением решения Анна Мурашенко.

Такое решение также может быть достойной альтернативой модульным домикам, в которых сейчас вынужденно проживают люди, потерявшие жилье из-за оккупации или российских обстрелов.

"Мы не должны становиться страной модульных домов, наши люди достойны лучшего", — убеждена и Елена Шуляк.

Анна Мурашенко приводит и экономический аргумент: себестоимость введенного в эксплуатацию квадратного метра ниже модульного домика. Так что лучше привлекать готовые квадратные метры, чем ставить эти здания сомнительного комфорта, которые должны выполнять роль сугубо временного убежища.

Недостаток и удорожание строительных материалов — еще один вызов, стоящий перед застройщиками.

К примеру, Роман Манохин из Днепра признается, что ранее около 70% стеклопакетов поступали преимущественно из рф и Беларуси. Теперь их завозят с запада, и это существенно удорожает строительство. "Строительство заводов по изготовлению стекла достаточно актуально. На него есть и будет спрос", — убежден застройщик.

Одно из возможных решений — использование отходов или сопутствующих продуктов производства в строительстве.

"В Китае, являющемся доминантом цементной промышленности, не выпускается ни одной тонны цемента без обязательных сопутствующих материалов. Это государственная норма. Со своей стороны государство стимулирует использование в производстве этих материалов", — приводит пример Александр Ковальчук. В разных странах процесс организован по-разному. Это могут быть дотации, налоговые льготы, что-то другое, что интересует производителей.

В Украине это никаким образом не стимулируют, хотя еще до полномасштабной войны примерно 8% территории нашей страны занимали отходы разных типов. За хранение новых порций отходов украинские предприятия платят экологический налог, но эти средства они закладывают в себестоимость продукции. Вопрос отходов такой подход не решает, говорит эксперт.

"На сегодня есть крупная компания по производству строительных материалов, которая говорит: «Я могу использовать переработанные бетонные конструкции в качестве заполнителя. Но это дороже, чем использовать природный гранитный щебень. Зачем мне это делать, если это экономически невыгодно?»" — делится Александр Ковальчук.

Он рассказывает, что в Украине немало собственных разработок использования сопутствующих продуктов, отходов в промышленности. Эта работа длится уже 65 лет. К примеру, до войны шлаки, которые образовывались при производстве чугуна, активно использовали производители цемента, бетона, асфальтобетона. И стоимость этого сопутствующего продукта была достаточно высока, это было рентабельно.

"Мы единственная страна в мире, которая имеет нормативную базу на выработку и использование таких материалов. И сейчас у нас не производится ничего, когда в Европе по состоянию на 2019 год цемента, например, произведено 17 млн ​​тонн. Тот резерв, который у нас есть, это одновременно и утилизация отходов, и изготовление кондиционных строительных материалов. Инвесторы, к сожалению, пока не зашли в такие производства", — говорит проректор КНУБА.

Кстати, таким образом использовать можно и разрушенные здания, которых, к сожалению, в Украине очень много — счет идет на десятки миллионов квадратных метров. Это только то, что уже подсчитали.

"Если их комплексно перерабатывать, мы можем выбросить оттуда арматуру и отправить в переплавку, а остатки бетона измельчить и извлечь из того щебень. Меньшего качества, чем обычный гранитный щебень, но для определенной части строительных работ мы его можем использовать. Но учитывая то, что это требует дополнительных технологических операций, это будет дороже, чем использовать природные материалы", — объясняет Александр Ковальчук.

То есть крайне необходимо выстраивание государственной политики, которая тем или иным способом стимулировала бы производителей использовать такие материалы.

"Есть проблемы и нюансы, потому что дома разрушены вместе с обоями, мебелью, окнами. Все это нужно разобрать, сортировать, это большие затраты. Но технически это все можно обеспечить: провести определенные виды исследований, разработать технические схемы оборудования, рецептуры. Если на все будет государственная воля и какие-то стимулы производителям, все это можно сделать условно в течение года", — завершает эксперт.

По итогам круглого стола участники приняли резолюцию, где изложили проблемные моменты отрасли и предложения по их решению. В дальнейшем запланированы профильные обсуждения с участием представителей власти.

"По отдельным вопросам, таким как недострои, мы готовим дорожную карту реализации, — комментирует "Рубрике" Анна Мурашенко. — Много проблем действительно нетрудно решить, в них просто нужно разобраться и немного мотивировать участников строительной отрасли".