Скупят ли украинскую землю иностранцы? Что предусматривает закон о рынке земли сейчас

Наталья Рыжкова

Юрист ОО "Сильные громады", основательница платформы "Той ще юрист"

13 листопада 2019 року у першому читанні Верховна Рада прийняла за основу проект Закону № 2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який пропонує скасувати мораторій на продаж землі.

Законопроект підтримало 227 депутатів партії «Слуга народу» та 13 позафракційних парламентарів. Фракції «Батьківщина», «Опозиційна платформа – За життя», «Європейська солідарність» та депутатська група «За майбутнє» виступили проти, або утрималися від голосування.

Крім того, за даними останніх опитувань Київського міжнародного інституту соціології  та «Центру Разумкова» більшість українців вважають недоречним скасування мораторію. Головним стримуючим питанням виступає відкриття ринку землі для іноземних громадян.

Однак, чи скасує майбутній закон мораторій на продаж та відкриє ринок для іноземців? Давайте розбиратися.

Акція під Верховною Радою / Фото: unian.net

З чого все почалося?

На початку 2001 року, до прийняття Земельного кодексу, Рада встановила тимчасове обмеження для сільськогосподарських земель. Українцям заборонили продавати, дарувати, або будь-яким іншим способом передавати у власність земельні паї, окрім спадкування та викупу для державних та громадських потреб.

Через декілька місяців депутати ухвалили новий Земельний кодекс, який не лише продовжив заборону до 2005 року, а й розширив її коло. Саме ці обмеження і стали називати «мораторієм на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення».

Введення мораторію пояснювали, як тимчасовий захід для успішного запуску ринку землі. Однак, законодавчу базу так і не змінили, а землевласники досі відчувають на собі обмеження.

У 2018 році на захист прав власності українців став Європейський суд з прав людини, зобов'язавши  уряд країни скасувати мораторій. Незважаючи на це, наприкінці того ж року заборону продовжили до 1 січня 2020 року.

Питання зрушилося з мертвої точки лише у жовтні цього року, коли Зеленський доручив  уряду та парламенту розробити та ухвалити до 1 грудня закони про відкриття ринку землі. З того часу на розгляд було подано 10 законопроектів та лише один з них отримав підтримку депутатів.

Голосування у Раді за скасування мораторію

Іноземцям бути? 

Наразі придбати землю можуть звичайні українці та підприємці, які займаються вирощуванням та реалізацією рослинної продукції. Для цього вони повинні мати сільськогосподарську освіту, відповідний досвід роботи, або займатися вирощуванням та реалізацією рослинної продукції.

За прийнятим законопроектом коло власників розширили до держави, територіальних громад, будь-яких громадян та підприємців.

Іноземцям та особам без громадянства також надають право власності на землю, однак лише у спадок та на один рік, протягом якого її необхідно передати комусь іншому.

У кожному правилі є винятки 

Автори проекту спробували не тільки обмежити доступ іноземців до ринку, а й визначити сукупну кількість землі, яка може належати одному власнику.

За новим законопроектом розпоряджатися землею можуть юридичні особи, які створені та діють за законодавством України.

У свою чергу, існуюча нормативна база дозволяє іноземцям та особам без громадянства бути засновниками, учасниками та власниками українського бізнесу.

До 1 січня 2024 року підприємства, власниками яких є іноземці та особи без громадянства не можуть розпоряджатися землею. Виключення: юридичні особи, зареєстровані за три роки до внесення змін.

Разом з тим, більшістю земель сільськогосподарського призначення в Україні розпоряджаються великі підприємства з іноземним капіталом, які не відчують на собі нові обмеження.

Також ця заборона не розповсюджується на іноземців, які користувалися земельною ділянкою на правах оренди та емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке може бути відчужене або передане у спадок) до скасування мораторію.

Щодо інших обмежень, то автори законопроекту пропонують визначити сукупну кількість землі, яка може знаходитися у власності.

Прогалини, як і всюди

Законопроект не тільки збільшує коло власників та встановлює для них обмеження, а й передбачає інші зміни, які викликають багато питань.

По-перше, автори надають орендарю переважне право на придбання земельної ділянки двома способами: без та з проведенням аукціону. Однак, законопроект не роз'яснює в яких випадках та коли вони застосовуються.

По-друге, громадяни можуть викупити земельні ділянки протягом 5 років без проведення торгів, якщо вони займаються фермерським господарством та мають землю у постійному користуванні, довічному успадкуванні, а також набули право оренди в результаті переоформлення права постійного користування.

Разом з тим, орендарями земель можуть бути не лише громадяни, а й підприємці для яких у законопроекті не передбачено такої можливості.

По-третє, при продажі земельних ділянок державної та комунальної власності на торгах встановлюється мінімальна стартова ціна – не нижче нормативної грошової оцінки, яка наразі становить 27,5 тис гривень для ріллі. При продажі землі до державного бюджету може надійти більше 280 млрд гривень.

Однак, у випадку придбання землі державою, або територіальними громадами залучатимуться кошти державного, або місцевого бюджетів. На практиці це виглядатиме, як безкоштовний розподіл земель.

Українці звикли жити в умовах земельного мораторію. За роки його існування вони вигадали 1000 та 1 законний спосіб, як обійти обмеження: емфітевзис, оренда на 50 років, міна, зміна цільового призначення, тощо.

Аналізуючи запропонований законопроект вже можна побачити нові майбутні схеми, за допомогою яких ринок землі буде повністю відкрито для іноземців. Чи будуть ці зміни позитивними для України – покаже час.

Наразі ж проект прийнято за основу лише у першому читанні. До набрання чинності його відділяє друге та третє, за яких документ можуть відкласти в довгий ящик.