Не звернувся до ріелтора — плати штраф: що хочуть змінити у Раді для власників майна

Цього літа в Раді було зареєстровано черговий провальний законопроект, яким регулюватиметься діяльність ріелторів. Багато положень документу вразили як ріелторів, так і потенційних учасників ринку. Суть проекту полягає в тому, щоб зробити послуги ріелторів обов'язковими при будь-яких операціях, які здійснюватимуться із майном, а всю нерухомість внести у спеціальний, новий реєстр. Як працюватиме система в разі прийняття законопроекту та навіщо нам такі зміни — далі у статті.

"Мета — детінізувати операції з нерухомим майном"

Саме цим у пояснювальній записці до документу пояснюється необхідність прийняття проекту, хоча й незрозуміло, який зв'язок законотворці віднайшли між тіньовими операціями, що проводяться з нерухомим майном та ріелторами. Зараз в Україні будь-яка зміна власника нерухомого майна реєструється у нотаріуса, а дані про зміни фіксуються у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, який, до речі, є відкритим. Натомість, законодавець хоче створити ще одну базу, спеціальну, для ріелторів, доступ до якої буде тільки в тих, хто цей статус ріелтора отримав (але про статус — пізніше). 

Мова йде про єдину базу даних об'єктів нерухомості для пошуку інформації (Чи не те саме, що вже існуючий реєстр?). Без внесення туди інформації про нерухомість об'єкт не можна буде ані продати, ані обміняти, ані здати, ані подарувати, а в разі спроби продажу незареєстрованого об'єкта у нотаріуса, "порушника", тобто, самого власника квартири чи будинку, спіткає штраф. Процедура внесення об'єкта в реєстр, звичайно ж, буде платною, проте конкретної суми проект не називає.

До речі, про штрафи

За надмірну "самостійність", тобто, за спробу продати свою нерухомість без сторонньої допомоги, власника каратимуть гривнею: штраф у розмірі 47,2 тисячі. 

Договори між ріелторами та клієнтами будуть вноситись до Єдиної інформаційної бази, яка буде публічною і доступною онлайн. Не зареєстровані в базі ріелторські договори будуть вважатися незаконними, а самих ріелторів, які працюють без ліцензії та "попались" будуть штрафувати на 17 тисяч гривень в перший раз та на 34 — в другий.

Про базу даних

Єдина інформаційна база даних буде містити інформацію стосовно кожного об'єкта нерухомості, що відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду) чи позичку. Для фізичних осіб, що мають намір здійснити операцію із нерухомістю — це паспортні дані та ідентифікаційний код, а для юридичних — найменування, місцезнаходження, інформація про керівника та код ЄДРПО. А от про нерухомий об'єкт у базі можна буде дізнатись все, чи майже все: це не тільки кадастровий номер, адреса і тип, а й інформація про наявні заборгованості щодо нього,технічний стан, ціна, тип правочину з об'єктом та інші відомості, які мають істотне значення.  Вносити дані в базу зможуть тільки брокери.

Таким чином, законотворець зобов'язує всіх, хто має намір здійснити будь-яку операцію з нерухомістю, звертатись до ріелторів, якщо не за послугою для продажу, то для внесення об'єкта в базу. Скільки це буде коштувати, поки що невідомо, але ріелтори вже вважають, що такий нав'язливий примус до звернення за їхніми послугами просто обезцінить їхню діяльність, а крім того, додасть додаткової тяганини для власника. Доречність створення бази незрозуміла, адже наскільки вона буде захищена — невідомо, і до кого можуть потрапити дані про власника нерухомості, як і про сам об'єкт — теж. 

Хто може бути ріелтором?

Головне питання — хто ж буде тією особою, яка в разі схвалення проекту в Раді, може озолотитись на нових клієнах? Тут законотворці не ставили жорстких рамок, які декілька років тому поставили юристам, змусивши їх довчатись ще кілька років на магістратурі та проходити стажування у адвокатів (відсилка до закону про адвокатську монополію). Щоб стати брокером або агентом, потрібно буде лише закінчити школу (мати середню освіту), дочекатись 18-річчя та отримати ліцензію в органі, який поки що не створено. Жодних вимог щодо професійності чи фахової освіти, але при цьому — можливість вільного доступу цих осіб до персональних даних власників нерухомого майна. При цьому виникає сумнів у тому, чи не можна буде цей документ просто купити.

Орган, що контролюватиме діяльність ріелторів — це Національна федерація фахівців у сфері ріелторської діяльності, а ліцензію буде видавати комісія при ній. У федерацію входитимуть по одному представнику від кожної організації на ринку нерухомості, що вже саме по собі — фактор корупційного ризику.

Не треба вигадувати велосипед, щоб заробити гроші (знов)

Нову "схему", а інакше назвати її складно, порівнюють з "майданчиками Яценко" — електронними системами, що з'явились наприкінці 2017 року як посередники в процесі внесення звіту про оцінку нерухомості в єдину базу. Сервіс за плату направляв дані оцінщика в Єдину базу Фонду держмайна. Схему пов'язували із депутатом Яценко, який був бенефіціаром чотирьох компаній, що були такими посередниками. Невдовзі такий порядок скасували, але за деякими оцінками, за час, поки майданчики працювали, вдалось відмити від 700 мільйонів до мільярду гривень. 

Тож тепер нова схема з оплатним внесенням інформації про нерухомість у базу викликає сумніви щодо того, а чи не є ідея про створення нової бази тотожною до "майданчиків Яценка"?

Хоч щось

Втім, хоча б щось позитивне буде. Наприклад, закон нарешті визначає такі терміни як агент з нерухомості, брокер (ріелтор) з нерухомості, ріелторська діяльність та послуги тощо. На ріелтора, з яким заключено договір, можна буде поскаржитись у судовому порядку, або (не можна сказати, що це позитивно) анонімно, до Кваліфікаційно-сертифікаційної комісії, на основі чого фахівець може бути позбавлений права на діяльність. 

Тобто проект одночасно ніби то і визначає рамки діяльності ріелторів, і ніби то змушує легалізувати свою діяльність, але при цьому ж обмежує продавця, дарувальника чи орендодавця, в праві не звертатись до ріелторських послуг навіть в тому разі, коли набувач майна вже є.

Стільки корумпованих елементів, мабуть, не було ще в жодному законопроекті, тож що б там не казали законотворці чи то про детінізацію ринку нерухомості, чи то про протидію легалізації доходів самих ріелторів, законопроект буде п'ятим колесом для всіх, крім, звичайно, тих, хто його вигадав.