Вигідний ОСББ: досвід будинку з сонячними панелями на фасаді

Недавно в СМИ и соцсетях «прошумела» история успеха киевского ОСМД на Бажана, 16, которое устанавливает на фасаде своего дома солнечные панели общей мощностью 30 кВт.

Уникальность этого случая в том, что ОСМД «Оберег на Позняках» взяло кредит на утепление с момента действия программы по внедрению энергоэффективных мероприятий в многоэтажках, и значительная часть этих средств – 24,5 млн грн – будет погашена из государственного и местных бюджетов. А инвестиция размером более миллиона евро в многоквартирный жилой дом в Украине случилась впервые.

«Рубрика» связалась с главой ОСМД «Оберег на Позняках» Валерием Никитченко, чтобы узнать подробности успешного проекта. В результате беседы оказалось, что солнечные панели – лишь малая часть комплекса мероприятий по улучшению и удешевлению жизни в доме.

О том, как сделать свой дом энергоэффективным и минимум вдвое сократить расходы на его обслуживание и утепление – читайте в интервью.

К ВЫГОДНОМУ ОСМД – ЧЕРЕЗ ОГОНЬ, ВОДУ И МЕДНЫЕ ТРУБЫ

– Расскажете, как в таком большом доме (на 6 подъездов, общее количество квартир – 422) сформировалось ОСМД? Тяжело ли было согласовать желания и действия всех жильцов?

– ОСМД изначально появилось в этом доме в 2004 году. Оно было фиктивно создано мошенниками, с грубыми нарушениями. Они отвратительно «обслуживали» дом. По факту они не занимались работой, а просто собирали деньги с жильцов и владельцев дома. Это было очень показательно и служило негативным примером для других ОСМД. ЖЕК даже нас высмеивал и для инициативных групп, которые хотели формировать собственные ОСМД, ставили нас в отрицательный пример: «Хотите создать ОСМД? А посмотрите на этот дом, как там ОСМДешники «нахозяйничали»: все разваливается, а платят в 2 раза больше».

Естественно жильцам нашего дома это не нравилось, и они начали пробовать убрать эту ОПГшку (организованная преступная группировка – ред.), которая оказалась не такой простой, как это ни смешно, для простого ОСМД.

В результате мне, как адвокату, пришлось включится в решение этого вопроса. Мы прошли огонь, воду и медные трубы, включая Верховный Суд, прокуратуру, выиграли несколько дел, восстановили справедливость, ликвидировали мошенническое ОСМД и уже в декабре 2012 года приняли решение о создании нового ОСМД. В течении еще, наверное, почти 3 лет, боролись за юридическую передачу дома в управление нового ОСМД. Так, только в декабре 2015 года дом был формально передан в управление нового ОСМД от ликвидированного старого. Фактичекски же мы приняли управление домом еще в 2013 году.

– По сути понадобилось 10 лет, чтобы освободить дом от управления мошенниками?

– Меня подключили к этому процессу только в 2011 году. В тот момент люди уже не могли терпеть подобное «управление» домом, и мы активизировали процесс борьбы жильцов за свое право на нормальную жизнь.

КАК УЛУЧШИТЬ КАЧЕСТВО И УМЕНЬШИТЬ СТОИМОСТЬ НА ОБСЛУЖИВАНИЕ И ТАРИФЫ?

– Инициатива ОСМД «Оберег на Позняках» с облицовкой многоэтажки солнечными панелями с помощью государственных энергоэффективных программ вызвала общественный интерес. Расскажите про деятельность и планы вашего ОСМД подробнее.

– Установка солнечных панелей – это лишь незначительная часть всего комплекса мероприятий, которые уже осуществлены и еще будут осуществляться для реконструкции и модернизации дома.

Когда мы взяли управления на себя, стал вопрос о том, что необходимо срочно наводить порядок в доме. Начали мы с анализа ситуации: разобрались в том, как формируются тарифы, как их можно оптимизировать, как можно улучшить качество и уменьшить при этом стоимость.

Обслуживание придомовой территории

Первоначально мы навели порядок на территории. Разобрались с качеством банального обслуживания, выбрали технический персонал, огородили территорию, сделали детскую площадку, парковку, создали резервный фонд, за счет которого смогли делать авторские ремонты в вестибюлях, ремонтировать лифты и т.д.

Когда мы разобрались с банальным обслуживанием, определили возможность уменьшения его стоимости путем увеличения доходной части. Мы в законном порядке изъяли у мошенников служебные квартиры, служебные нежилые помещения, провели их реконструкцию и ввели в эксплуатацию. Это позволило нам получить дополнительный доход, который мы направляем на обслуживание дома, тем самым уменьшаем его стоимость.

На сегодняшний день стоимость обслуживания дома и территории составляет 2,4 грн. Для сравнения. В 2013 году, при курсе 8, с нас брали 3,2 грн, при этом ничего не делая.

Утепление дома

Следующий этап – сделать дом более теплым. Как разваливающийся, холодный дом сделать крепче, теплее зимой и прохладнее летом?

Проанализировав ситуацию, мы запланировали ряд мероприятий на несколько лет. Мероприятия состоят из нескольких этапов. Сначала мы заменили окна и двери на энергоэффективные, утеплили теплопункт, прочистили теплообменники, всю систему отопления, реконструировали и установили автоматику, установили систему балансировочных клапанов, полностью подвалы, техэтаж.

Следующим дорогостоящим шагом в этом процессе стало утепление фасада. Дом огромный, более 40 тысяч квадратных метров отапливаемой площади, более 50 тысячи стен.

Поэтому мы 2 года утепляли фасад дома, сделали вентфасад, керамогранит на первом этаже, все остальные 23 этажа – это качественные технологии утепления.

В целом мы укрепили разваливающийся дом и сделали его энергоэффективным, что привело в совокупности к снижению потребления тепла на более чем 50% по сравнению с тем, что было до реконструкции дома.

Контрольная фишка – это распределители тепла. Воплотили мы эту идею с помощью программы «70 на 30». Спасибо КМДА – держат слово. В свое время Кличко пообещал, что будет поддерживаться энергоэффективное направление. Так и есть на практике, финансирование на такие программы выделяется, «70 на 30» работает. За счет этих денег в Киеве уже более 300 домов реконструировано, что, конечно же, хорошо.

Далее в планах – это автономное электрическое отопление по ночному тарифу (коэффициент к тарифу 0,25). Баки-аккумуляторы будут ночью нагревать воду, а днем раздавать. Это, по расчётам, даст возможность снизить стоимость в 2 раза, примерно до 680 за гигакалорию. Сейчас – 1400 грн за Гкл. Мы планируем не выпрыгивать за 700 грн за гигакалорию.

Плюс планируем автономную ГВС (горячее водоснабжение – ред.). Мы уже устанавливаем тепловые насосы на этажах и в теплопунктах. Они будут собирать тепло с вентканалов нашего дома, нагревать воду в баках-аккумуляторах и раздавать уже в систему.

Также они будут оборудованы тэнами, которые будут питаться за счет солнечной и ветряной энергии. Реализация наших планов приведет к созданию очень привлекательного КПД с точки зрения стоимости ГВС. А летом он у нас будет в избытке.

– В Украине распространяется практика продажи излишков энергии СЭС (солнечная электростанция – ред.) и ВЭС (ветряная электростанция – ред.) в городские сети. Это возможно для ОСМД?

– Продавать излишки энергии мы не имеем права, у нас ОСМД – это бесприбыльная организация. Мы можем оптимизировать ее использование. Когда энергии для подогрева ГВС будет в избытке, мы можем просто отправлять ее в общую сеть и тем самым снижать стоимость обслуживания дома, ведь его значительную часть составляет электроэнергия.

Также мы планируем установление концентраторов, коллекторов и теплообменников на сточные воды.

ГЛАВНОЕ – ДОГОВОРИТЬСЯ С СОСЕДЯМИ

– Расскажите, сложно ли было принять участие в программах «теплые кредиты»? Пришлось побегать по кабинетам?

–  Это не сложно. Главное – не по кабинетам походить, а договориться со своими соседями. Для того, чтобы получить финансирование в «Укргазе» по программе «Теплые кредиты», необходимо, чтобы подавляющее большинство приняло решение «за» и дало на кредитование «добро».

Договорится со всеми соседями, доступно объяснить все перспективы – это сложнее и дольше по времени.

Когда же есть добро большинства, тогда банк формально подходит к этому вопросу, не требует никаких залогов. Благодаря программе, со 100 гривен 70 компенсируют.

– Скажите, насколько выгодна такая дорогостоящая, но всеохватывающая модификация дома? Как быстро окупятся вложенные средства и сколько придется платить за обслуживание в ближайшие 5 лет?

–  Срок окупаемости – вопрос философский. КПД от изменений, которые мы внедряем, уже превышает затраты, которые у нас возникают в обслуживании кредита. Что касается платы, то это порядка 3,5 грн с метра в месяц.

– Что бы вы посоветовали ОСМД, у которых есть желание улучшить качество обслуживания дома, стать более энергоэффективными, но нет опыта?

– Нужно объединяться, создавать ассоциацию ОСББ в своём районе, входить в городскую ассоциацию.

Тогда можно будет меньше напрягаться и просто пользоваться уже рабочими программами, помощью коллег – не только теоретической, а и финансовой, что позволяют возможности ассоциаций.