Відкриття ринку землі: чим це загрожує та які прогнози

Вікторія Губарева

31 березня Верховна Рада України ухвалила Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення", яким дозволяється продаж земель сільськогосподарського призначення.

Хто може купити землю?

Законом знімається заборона на набуття земель сільгосппризначення для фізичних осіб-громадян України та юридичних осіб, але тільки тих, що створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; держава та територіальні громади, а також банки, як звернення стягнення на предмет застави. 

Якщо право власності на земельну ділянку набуде особа, яка не може бути власником земельної ділянки сільгосппризначення, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту підписання договору. В разі, якщо протягом року така ділянка не буде відчужена — її конфіскують.

Які обмеження?

Загальна площа земельних ділянок сільгосппризначення власності фізичної особи-громадянина або юридичної особи (крім банків) не може перевищувати 10 000 гектарів. 

Якщо фізична особа (ФО) володіє землею та одночасно є учасником, акціонером або членом юридичної особи (ЮО), то загальна площа землі (З), що знаходиться у його власності вираховується за формулою:

З = площа земель, якою володіє ФО + площа земель ЮО * % частки ФО в статутному капіталі ЮО

Якщо особа особа набуде більше 10 000 гектарів, та частина земель, що перевищує граничний розмір буде конфіскована за рішенням суду. 

Це обмеження почне діяти з 1 січня 2024 року, до цього часу фізичні особи не можуть набути права власності на землю, загальною площею більше 100 гектар.

Коли відкриється ринок землі?

Закон почне діяти з 1 липня 2021 року. Для юридичних осіб ринок почне працювати з 2024 року. 

Чи готова Україна до відкриття ринку землі?

Закон про землю був ухвалений на позачерговому пленарному засіданні Ради. Його прийняття було однією з умов надання Україні кредиту від МВФ, тож приймали документ дуже швидко, але за процедурою. За 8 годин засідання депутати встигли розглянути більше 700 поправок до законопроекту,  не маючи тексту, та, скоріш за все, навіть з ними не ознайомлюючись попередньо. Прийняті були лише ті правки, що були попередньо рекомендовані комітетом. Це, так звані, "компромісні" правки.

Тож, все це говорить про прийняття закону похапцем, не маючи відповідної бази. Такою базою, перш за все, має бути готовність держави надати кошти вітчизняним фермерам для того, щоб вони мали змогу викупити землю. По-друге, з тим рівнем корумпованості, що є в Україні, ми не можемо стверджувати, що фермери, які мають землю, захищені від рейдерів. 

Велику роль у підготовці до відкриття ринку відіграє й готовність реєстрів до продажу земель. Нажаль, в Україні так і не завершена інвентаризація земельних ресурсів, а проведені інвентаризаційні роботи не завжди були якісними, в них виявляють прогалини й помилки. Апогеєм тотальної плутанини є різні цифри площі землі під особистими селянськими господарствами. 

Вимога від МВФ прийняти закон про землю зараз – вкрай цинічна. У зв'язку з кризою, яка мала б місце в Україні і без введення карантину, економіка нашої держави знаходиться у плачевному стані — саме на це посилався Президент, коли закликав Раду прийняти закон про відкриття ринку землі в купі з "антиколомойськими" законами. За його словами, Україні вкрай необхідна підтримка МВФ. Проте, обіцяних 10 мільярдів доларів — ніщо у порівнянні з реальними сумами, які потребує наша економіка. Для порівняння — Німеччина виділяє 750 мільярдів євро на підтримку економіки через кризу, визвану коронавірусом, США — 2 трильйони доларів. 

Тож, відкриття ринку землі — ще один крок до того, щоб стати державою-маріонеткою.

Чим загрожує відкриття ринку землі?

Заборони на продаж земель юридичним особам, бенефіціарні власники яких є іноземцями, немає. Це дозволяє певну махінацію, коли юридична особа, зареєстрована в Україні, матиме іноземного бенефіціарного власника, який, фактично, і стане власником землі. Дозвіл продажу землі сільськогосподарського призначення фактично дасть старт інституту довірчої власності, тобто «тихому ринку» землі для іноземних юридичних осіб та загалом іноземців. 

Низька очікувана вартість землі сприятиме проникненню на ринок транснаціональних корпорацій. Сьогодні вона в 10 раз дешевше ніж в наших західних сусідів.

Ціна гектару землі в Україні за попередніми прогнозними оцінками становить 1000 доларів за гектар, проте, у сусідній Болгарії ця ціна – 4650 доларів за гектар, у Польщі – 10 300 доларів, у Німеччині — 32 300 доларів.

Така неймовірна різниця в ціні дуже нагадує сценарій подій, що розвернувся в Аргентині та Бразилії на початку 2000-х. Продаж земель в Аргентині був дозволений з 1970 року. У 2001 році, коли песо девальвувало більше ніж на 70%, у країні було викуплено велику кількість земель майже за безцінок. Через деякий час ці землі, виснажені інтенсивним землеробством, були перепродані в 10 разів дорожче. 

В Аргентині  більше 7% земельного національного багатства перебуває в руках іноземного капіталу, причому, капіталу спекулятивного. Уряд Аргентини обмежив іноземцям право володіння землею на рівні тисячі гектарів та встановив загальний  ліміт 15% від площі кожної провінції. Проте це не відшкодувало попередніх економічних втрат. 

В Бразилії ж купівля земель за заниженою ціною та продаж за завищеною зумовили соціальні протиріччя, що вилилось у Рух безземельних селян, і, як наслідок, до самозахоплення земельних ділянок.

Які прогнози?

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою їх нормативної грошової оцінки, однак, швидше за все, вона буде мінімальною — 1000 доларів за гектар. В першу чергу землю купуватимуть фермери у пайовиків. Цієї суми не вистачить на розвиток власного господарства, тому, швидше за все, пайовики витратять її на найнеобхідніші потреби.Між тим, фермери зможуть виручити за ту ж ділянку в 2 рази більше коштів, продавши її середньому агропідприємству. І, нарешті, останній етап спекулятивних операцій полягатиме в безпосередній купівлі землі великими іноземними інвесторами. Таким чином, найменшу вигоду отримають саме початкові власники заради яких, нібито, вся реформа й відбувається.