Реновація занедбаних будівель: як в Європі створюють житло з монастирів, бункерів та заводів
Досвід Німеччини, Латвії, Іспанії та Нідерландів
Майже за 70 років історії індустріального домобудівництва проблема його реновації, особливо в Європі, стає актуальнішою з кожним днем.
У великих містах стає відчутним брак нерухомості, а будівництво нових житлових комплексів з нуля – доволі дорогий процес як для інвесторів, так і для майбутніх покупців.
Європейські міста побачили рішення цієї проблеми в реновації. З точки зору бізнесу і культури – це дійсно раціональне рішення. Замість зведення нової будівлі, можливо, простіше адаптувати готові приміщення. Крім того, зберігається дух і історія місця.
У Європі зрозуміли, що перш ніж зносити закинуту споруду, можна підключити трохи архітектурної фантазії, знайти комунікацію з місцевими жителями та підключити підприємницький хист. І завдяки цьому з нікому не потрібних будівель з'являються затребувані житлові комплекси чи комерційні будівлі.
А тепер – конкретніше про ефективний досвід чотирьох європейських країн.
НІМЕЧЧИНА
Поштовхом до розвитку руху став брак нерухомості у великих німецьких містах плюс попит на оригінальні будинки. Об'єкти, з яких створюють житло:
Монастир
Один з прикладів – колишній монастир кармелітів у Бонні. Протягом століть тут жили ченці, а тепер за високою монастирською кам'яною стіною мешкають звичайні сім'ї. Монастир перетворили на житловий комплекс.
Забудовники, які вирішили перебудувати цю територію, вже на початковому етапі залучили до проекту майбутніх мешканців, щоб максимально врахувати їхні побажання.
Саме будівництво реалізували в 2 етапи. Спершу з урахуванням усіх вимог з охорони архітектурних пам'яток перебудували старе приміщення монастиря. Тут з'явилися апартаменти для 31 сім'ї, кілька офісів і кафе, як місце зустрічі з іншими мешканцями району. Щоб не було конфліктів через паркування, забудовник побудував гараж.
Якщо ідеться про перебудову монастиря на житловий будинок, постає питання: а що, власне, важливо з точки зору збереження архітектурної спадщини? Які вимоги до інвестора? Відомство з охорони пам'яток формує певний перелік вимог, щоб будівля зберегла старовинну атмосферу. Але, як правило, відомства із захисту пам'яток навіть раді, що старі будівлі збережуться. І досить охоче погоджуються на те, щоб об'єкт змінює призначення, набуває нові функції, йдеться у сюжеті DW.
Бункер
На Гете-алеї в Боні з'явився нетривіальний будинок – колишній наземний бункер. Протягом 70 років він не використовувався, поки бункер не викупили в держави два інвестори, які перетворили його на житловий будинок для п'ятьох сімей.
У цьому випадку головним викликом було питання з вікнами, адже товщина стін у бункері близько метру. Для монтажу отворів запросили фахівців з Берліну. Крім того, згідно з приписами відомства з охорони пам'яток, інвестори зобов'язані були мінімально втручатися у зовнішній вигляд бункера, зберегти дах, цокольний поверх з кам'яною кладкою. А також плющ і дикий виноград на будівлі з боку вулиці, що вже став невід'ємною частиною споруди.
«Хрущівки»
У спадщину від колишньої НДР залишилося чимало серійних будинків, більшість з яких після возз'єднання Німеччини спорожніли і занепали.
Потсдамському мікрорайону Древіц з близько 5 тисячами мешканців пощастило. Тут успішно реалізують концепцію міста-саду. Мета проекту – не просто відремонтувати «хрущівки», але й осучаснити мікрорайон та звести до нуля викиди парникових газів у кварталі за рахунок переходу на енергію з відновлюваних джерел, а також створення вільної від автотранспорту зони.
Трамвай у центр міста ходить кожні 10 хвилин. Замість проїжджої частини – дитячі майданчики і сквер. Стандартні фасади соціалістичних часів не впізнати.
Важлива запорука реалізації цих проектів – постійний діалог з місцевими жителями про майбутнє району. На стадії планування відбулися десятки дискусій про те, яким буде мікрорайон і скільки це коштуватиме.
Тим, кому довелося залишати квартири на час капітального ремонту, влада оплатила переїзд в тимчасове житло і назад.
ЛАТВІЯ
Фабрика
Ще одним яскравим прикладом реновації занедбаних будівель є створення житлових комплексів у занедбаних індустріальних будівлях.
Так, у Ризі на місці гіпсової фабрики «Celm & Bohem», заснованої в 1863 році, був створений сучасний ЖК.
Фабрика проіснувала до Другої Світової війни, а в радянські часи тут розташувалися Товариство рятування на водах «Екватор» і майстерня музичних інструментів.
Після розвалу СРСР місце прийшло в запустіння, але вже в 2002 році тут почалася перебудова під елітне житло. Будівництво проходила в 2 етапи, на першому облагородили те, що залишилося на місці колишньої фабрики, а на другому – реконструювали споруди, які примикали до фабрики, і звели пару сучасних, стилізованих корпусів.
Наразі це найвідоміші апартаменти з тих, що утворилися на місці колишніх фабричних територій.
«Хрущівки»
«Хрущовок» по всій Литві дуже багато, вони є і в маленьких, і у великих містах. Причому найстаріші з них розташовані не так далеко від центру міста.
Під час реновації радянських будівель, Латвія взяла курс на максимальну енергоефективність в оновленні житлового фонду. При цьому було враховано, що родини з низьким рівнем доходу не могли дозволити собі повноцінну реновацію осель. У такому випадку реновацію будинків оплачував інвестор. Таким є приклад допомогти від компанії ESCO (Energy Service Company). Це – інвестиційне підприємство, яке вкладає кошти в енергоощадні проекти і повертає вкладені гроші шляхом економії енергоресурсів протягом довгого періоду часу (до 20 років). Після реновації будинку витрати на опалення і гарячу воду суттєво скорочуються, але згідно з контрактом, мешканці дому продовжують сплачувати суму, як раніше. Проте надходить вона до компанії ESCO, яка у свій час розраховується за комунальні послуги.
Фото varlamov
Головною метою оновлення будинків було досягнення вищої енергоефективності з залученням сучасних технологій.
Реновація відбувається у декілька етапів:
1) здійснювався захист фасадів від пошкоджень унаслідок погодних умов, щоб у будівлі могли з комфортом проживати наступні покоління;
2) забезпечувався комфортний мікроклімат усередині приміщення – 20-21º С, гаряча вода постачалася ефективним способом з найменшими тепловитратами;
3) будівлі, які використовували відновлювані джерела енергії, оснастили геотермальними тепловими насосами, з метою заощадження енергії.
Перед реновацією будинки споживали енергії 200 кВт/кв.м за рік, а після – 65-90 кВт/кв.м за рік. До процесу оновлення були залучені спеціалісти у різних галузях, у тому числі з біології й охорони навколишнього середовища.
ІСПАНІЯ
Одна з перших серйозних робіт по цій темі – цементний завод в Барселоні, який в 70-х Рікардо Бофилл зробив своїм житлом і робочим місцем.
Покинутий цементний завод Рікардо Бофілл знайшов в 1973 році. Тридцять веж, підземні коридори і величезні машинні зали – всього близько 1000 м² – він перетворив на свою резиденцію та офіси належного йому бюро Taller de Arquitectura.
Грубі бетонні стіни, атріуми, висячі сади і вузькі сходові клітки ідеально підійшли для роботи модної архітектурної майстерні.
У восьми вежах Бофілл облаштував макетну лабораторію, проектні майстерні, архів, бібліотеку і виставковий простір, яке через величезні розміри і арочні вікна назвали "Собор".
НІДЕРЛАНДИ
Реновації занедбаних будівель стають все актуальнішим напрямком в архітектурі. Показово, що головна європейська архітектурна нагорода (премія Місан ван дер Рое) у 2017 році була вручена голландському архітектурного бюро NL architects за реновацію одного з корпусів житлового комплексу Кляйбург (Kleiburg) в районі Бейлмермеер в Амстердамі.
Занедбані мікрорайони
Побудований наприкінці 60-х – початку 70-х років як візитівка голландської програми соціального житла, до кінця століття Бейлмермеер занепав фізично, частково спорожнів і став вкрай несприятливим в соціальному сенсі місцем.
Поштовхом до реновації стало падіння на два будинки району літака компанії El Al в 1992 році. Проект NL architects передбачав заміну фасадних панелей, заміну ліфтів, нове освітлення зовнішніх галерей і сходів, перебудову першого поверху, гнучке планування квартир. Цей проект демонструє як шанобливе ставлення до спадщини 70-х, так і віртуозне володіння типологією сучасного масового житла, де різноманітність стає головною перевагою.
Реалізація проекту зайняла близько 20 років і включала всебічні соціологічні, економічні та інженерні дослідження. У результаті частину корпусу все ж вирішено було знести й замінити малоповерховим високощільним житлом, більш традиційним для Нідерландів.
Причиною цього стала не неможливість ремонту – технічний стан будівель було задовільний, а комплекс соціальних проблем (відтворення бідності, кримінальна обстановка, вандалізм тощо), породжених житлової політикою минулих років і лише частково самої архітектурою.
