Афера чи ефективне рішення? Переселенці у Вінниці майже побудували кооперативний будинок, але тепер на ділянку накладений арешт

В історії з будинком на вулиці Зулінського, який люди, що втомилися чекати ефективних рішень від держави й сподіватися на лотерею в програмах пільгового кредитування, вирішили побудувати будинок самостійно, довгий час усе йшло за планом. 

Будівництво просувалося швидкими темпами. Ціна за квадратний метр була значно нижчою за ринкову — 9 тисяч гривень. Уже в травні 2022 року будинок мали здати в експлуатацію. Але з початком повномасштабного вторгнення почалися певні проблеми як із будівництвом, так і між членами житлового кооперативу. Раптом виявилося, що щоб завершити будівництво, потрібно ще понад 30 мільйонів гривень.

Частина учасників кооперативу звинувачують голову житлово-будівельного кооперативу Юрія Зикова в нецільовому використанні коштів. Голова ЖБК аргументує зміни зростанням цін на будматеріали та відмовою інвесторів від комерційної нерухомості в будинку. Не обійшлося без розколу всередині кооперативу. "Рубрика" дослідила першу практику будівництва кооперативного житла переселенців.

Модульні містечка, пільгове кредитування та неефективність 

До початку повномасштабного вторгнення в Україні було офіційно зареєстровано близько 1,5 мільйони внутрішньо переміщених осіб. Важко сказати, наскільки ця цифра близька до реальності, оскільки довгий час довідку переселенця для зручності й виплат мали люди, що проживали на тимчасово окупованих територіях. Водночас багато реальних переселенців не реєструвалися як ВПО.

Втім, зрозуміло одне: в Україні багато людей залишилися без житла (не мають його й тепер). Держава почала розробляти програми для забезпечення ВПО житлом.

Деякі з них, наприклад, модульні містечка, мали б стати тимчасовим рішенням. Але окупація затягнулася й модульні будинки з мінімальними умовами для багатьох стали постійним житлом.

Згодом держава запропонувала пільгове кредитування для переселенців. Існувало кілька держпрограм, але вони мали доволі жорсткі умови: вік, квартира з будинку, що зданий в експлуатацію не менш як 20 років тому, великий перший внесок і так далі. Хоч не масово, але люди брали участь і в цих програмах.

Минулого року уряд Німеччини безповоротно надав Україні 24,5 мільйони євро для реалізації програми з надання пільгових іпотечних кредитів. Кількість зареєстрованих на цю програму — майже 30 тисяч осіб. Кожного місяця Держмолодьжитло проводить розіграш, за результатами якого рандомно визначають переможців для отримання пільгового кредиту.

Повномасштабне вторгнення росії, руйнування та окупація українських міст змусили ще більше людей покинути нажите роками й поїхати в невідомість. Міжнародна організація з міграції станом на липень 2022 року нарахувала 6,6 мільйонів внутрішніх переселенців.

Дехто з цих людей, ймовірно, вже ніколи не повернеться додому, адже їхнє постійне житло було зруйноване. Цілком реальний варіант того, що до деокупації українських територій люди встигнуть міцно закріпитися на новому місці, заведуть нові соціальні зв'язки й не захочуть повертатися.

Взяти справу у свої руки

У Вінниці переселенці втомилися чекати ефективних рішень від держави й почали самостійно будувати багатоквартирний будинок, утворивши житловий кооператив "Спільна справа". Назва походить від однойменної громадської організації, яку у 2015 році зареєстрував переселенець з окупованої Горлівки Юрій Зиков. Він і став головою ЖБК.

Громадська організація об'єднала багатьох переселенців зі схожими проблемами, головна з яких — відсутність власного житла. Згодом у них народилася ідея кооперативного будинку.

Зараз проєкт знаходиться на завершальному етапі: триває підключення до комунальних комунікацій, встановлення ліфтів і оздоблювальні роботи.

Скільки коштує побудувати багатоповерхівку

Для будівництва потрібна була ділянка землі. Переселенці звернулися до Вінницької міської ради з проханням виділити землю, але там із цим рішенням не спішили. У січні 2020 року міська рада Вінниці ухвалила рішення про надання в оренду земельної ділянки.

Переселенці вважають, що на це напряму вплинули зміни у Виборчому кодексі, що були прийняті у 2019 році. Окремі статті кодексу надавали переселенцям право голосу на місцевих виборах.

Наприкінці 2020 року стартувало будівництво. Вартість робіт на той момент складала 61,5 мільйона гривень.

"Весь проєкт коштував 94 мільйони гривень. Але ми прибрали з нього «не критичні роботи». Через тендерні процедури знайшли компанію, яка займатиметься будівництвом. Ціна будівництва — 61,5 мільйона гривень, але в нього не входить підключення мереж та благоустрій прибудинкової території", — пояснює Юрій Зиков.

Члени кооперативу мали зробити перший внесок у розмірі 30% від загальної вартості квартири.

На початку будівництва ціна одного квадратного метра була 9 тисяч гривень. За словами Юрія Зикова, ця ціна на 30-40% нижче ринкової. Рецепт здешевлення ховався в деталях.

Перша: переселенцям не довелося брати участь в аукціоні для купівлі земельної ділянки, оскільки її міська рада Вінниці надає в оренду за 15 тисяч гривень на місяць.

Друга — це відсутність комерційної надбавки, яку роблять забудовники у сфері нерухомості, коли продають будинки з метою заробити.

Третя — це реалізація комерційної нерухомості на цокольному поверсі (приміщення під магазини й так далі) площею 960 квадратних метрів за ринковою ціною, що дозволило збалансувати ціну для покупців квартир.

Неодноразово члени кооперативу зверталися до міністерств, що опікуються справами переселенців та громад, але очікуваної підтримки не отримали.

Юрій Зиков каже:

"Мені сумно, що в нашій країні це нікому не потрібно. Упродовж усього процесу будівництва ми зверталися до Офісу Президента, до віцепрем'єрів, до Кабінету Міністрів… І все одно ми залишилися з цією проблемою сам на сам. За вісім років війни в країні не побудовано нічого більш-менш притомного, щоб можна було зробити якусь програму для забезпечення переселенців житлом".

Ціни на матеріали зросли

Будинок мали здати в експлуатацію в травні 2022 року. Але повномасштабне вторгнення значно призупинило процес. За словами Юрія Зикова, зросли ціни на будівельні матеріали, а інвестори, що хотіли купити комерційну нерухомість, відмовилися від своїх планів через війну.

Тому тепер, щоб завершити будівництво, людям потрібно докласти ще понад 30 мільйонів гривень.

Втім, частина членів кооперативу з цим категорично не згодна. Люди стверджують, що перерахували повну вартість купівлі квартири на рахунок кооперативу і тим самим виконали свої умови договору. Тепер же вони мають докласти ще приблизно 50% від вартості квартири.

"Юрій не показує нам ні кошторису, ні інформації про те, внаслідок чого вийшло здорожчання, ні те, на якому етапі все пішло не так. Але ж просто так ціна на 50% не може підвищитися", — обурюється вкладниця кооперативного будинку Наталія Герасимова.

Наталія вважає, що будівництво з самого початку було "аферою", оскільки, за її словами, у договорах, укладених з членами кооперативу, було зазначено, що вони платять по 9 тисяч за квадрат і отримують будинок, що зданий в експлуатацію.

"Але виявилось, що з генеральним підрядником вони уклали договір про те, що генпідрядник просто будує будинок, а комунікації не підключає. Тобто Юрій на початковому етапі знав, що грошей не вистачить, і в кошторис вони підключення комунікацій не включали", — підкреслює Наталія.

Ще один член кооперативу Олексій Куцак також розповідає про інші роботи, які потребують додаткового бюджету.

"Є кошторис будівництва, бюджет якого 61,5 мільйона гривень. 4 серпня нам сказали, що цей договір залишається, але є ще перелік робіт, які робив не основний забудовних, а інший підрядник. І при цьому бюджетні кошти, оці 61,5 мільйона, не були розподілені на ці роботи. Умовно кажучи, виникли додаткові роботи", — пояснює він.

Олексій і Наталія були в складі ревізійної комісії, що мала б проводити перевірку фінансово-господарської діяльності кооперативу. Вони кажуть, що на їхні запити й прохання надати фінансові документи з доходами та видатками ніхто не відповідав.

"Єдине, що ми бачили, — це акти проплат і виконаних робіт по цих проплатах за перші два квартали 2021 року", — каже Олексій.

Своєю чергою, Юрій Зиков пропонує оцінити ринкову вартість нерухомості у Вінниці й підкреслює, що будинок і так був побудований за низьку ціну. Також він зазначає, що через інфляцію ціни продовжують рости:

"Ми вже втратили три місяці. За які, з урахуванням інфляції й росту цін на будматеріали, ми втратили 3 мільйони гривень".

Як розв'язати проблему?

Юрій Зиков розповідає, що пропонував розв'язання проблеми з нестачею коштів наступним чином: власники квартир можуть купити комерційну нерухомість на цокольному поверсі за ціною 13570 гривень за квадратний метр.

Втім, Наталія каже, що це невигідні для членів кооперативу умови, оскільки нерухомість залишиться все одно у власності кооперативу або ОСББ, утвореного після здачі будинку в експлуатацію, а не у власності людей, що заплатять за цю нерухомість.

Юрій же стверджує, що це необхідно для того, щоб усі рішення в майбутньому щодо цієї нерухомості люди могли ухвалювати разом:

"Якщо, наприклад, кооператив ухвалює рішення про здачу нерухомості в оренду або її продаж, то кошти кооператив віддає його членам пропорційно купленій нерухомості. Ми не можемо розбити нерухомість по частинах. Кожен захоче обрати собі якийсь шматок, наприклад, посередині. І коли стане запитання про те, що хтось хоче орендувати приміщення, то цей власник нерухомості посередині буде проти".

Наталія Герасимова каже, що хотіла б сісти за стіл переговорів і спробувати продати комерційну нерухомість на цокольному поверсі за більшою ціною, ніж та, яку пропонував Юрій.

"Район активно розбудовується, там поки що майже немає нічого, окрім пари звичайних магазинів", — описує ситуацію Наталія.

Тому вона вважає, що нерухомість там можна продати за більшу ціну, наприклад, за 20 тисяч гривень за квадратний метр. І цими коштами можна буде профінансувати завершення робіт.

Справа — в руках правоохоронних органів і адвокатів

Частина членів кооперативу, за словами Юрія, готова доплатити заради того, щоб будинок нарешті здали в експлуатацію. Тим, хто не згоден, "дали останній шанс" підписати додаткову угоду на придбання комерційної нерухомості. Якщо вони відмовляться, Юрій планує продати їхні квартири іншим переселенцям, що знаходяться у Вінниці за 13570 гривень за квадратний метр.

Таким чином він хоче повернути гроші, що вклали члени кооперативу, які зараз відмовляються доплачувати, а залишки коштів вкласти в завершення будівництва.

Члени кооперативу, що незадоволені підвищенням ціни, звернулися до поліції. На цей час на земельну ділянку, за клопотанням слідчих Національної поліції, накладений судовий арешт.

Юрій Зиков усі обвинувачення заперечує й зазначає, що ситуацією вже зацікавилися рейдери, які хочуть відібрати нерухомість. Він застерігає, що так без житла можуть залишитися всі сторони цього конфлікту.

Наталія та інші члени кооперативу, що не погоджуються з умовами Юрія, записали звернення до Президента України Володимира Зеленського з проханням допомогти відновити справедливість.

"Рубрика" й надалі стежитиме за цією ситуацією.