Для багатьох із нас житлово-комунальні господарства споконвіку були синонімом головного болю та вічних незручностей. Проте вони й досі залишаються основною формою забезпечення громадян послугами та ресурсами для нормального проживання. Альтернативою є практика об'єднань співвласників багатоквартирних будинків – ОСББ. Суть її така: самі співмешканці визначають, яким чином вони будуть дбати про будівлю та прилеглу територію. ОСББ можна сміливо вважати категоричним відходом від старого доброго «моя хата з краю». Тут вищий рівень відповідальності, адже «крайній» – кожний власник квартири. Наскільки успішною та життєздатною є ця модель, чому її можна вважати першою сходинкою до громадянського суспільства та як допомогти людям перебороти алкогольну залежність за допомогою екологічних ініціатив, розповідає голова ОСББ і засновник «школи ефективного ОСББ» з міста Бровари Київської області Андрій Саук.
ЧОМУ ВИРІШИЛИ СТАТИ ГОЛОВОЮ ПРАВЛІННЯ ОСББ?
Будинок, у якому оселилися моя родина, перейшов від ЖКГ забудовника до місцевого та почав потроху приходити в занедбаний стан.
Від початку намагався уникати зборів мешканців, тому що знав: якщо туди влізиш – будеш крайнім. Однак збори все відбувалися, а рішення так і не приходили. Маючи досвід керування громадськими ініціативами, вирішив відвідати засідання, щоб поділитися досвідом. У результаті став головою ОСББ.
ІЗ ЧОГО СЛІД ПОЧИНАТИ КАМПАНІЮ ЗА СТВОРЕННЯ ОСББ?
Треба переконати людей просто прийти на збори, а потім підтримувати ініціативи. Як це зробити? Говорити-говорити-говорити. Ми позичали телефонну базу співвласників у ЖКГ та виходили на контакт із людьми безпосередньо та через спільних знайомих. Намагалися коротко, але ясно пояснити, що хочемо зробити та чому потрібно прийти саме їм.
Для того, щоб аргументація була ґрунтовна та переконлива – занурилися в нормативно-правовову базу. Спочатку навіть по букві закону деякі речі виглядали неоднозначно, тому радилися з уже створеними ОСББ столиці, Харкова та Львова.
ЯКІ КАТЕГОРІЇ НАСЕЛЕННЯ ТРАДИЦІЙНО СКЛАДНО ПЕРЕНУВАТИ?
Традиційно можна виділити дві дуже неохочі до обговорень категорії: власники квартир-орендодавці та пенсіонери.
Рішення в цій ситуації було таке: кожному варто зробити таку пропозицію, яка буде цікава йому особисто. Зазвичай, коли ми приходимо до людей, то намагаємося вирішити свою проблему, а вирішувати треба їхню. Наприклад, телефонуєш власникам квартир, які їх здають, і пояснюєш, що при встановленні відеокамер у будинку вартість місячної оплати за житлову площу тут зросте, у середньому, на 5%.
Пенсіонери – це інший випадок. Насправді, говоримо про дуже круту категорію населення. По-перше, вони переважно мають багато вільного часу та невикористаної енергії. У минулому багато з них працювали на відповідальних роботах і по виходу на пенсію цим людям бракує соціальних зв'язків. По-друге, пенсіонери мають колосальний досвід у багатьох справах, все та про всіх знають, а коли вже загорілися ідеєю допомогти, то забувають про власні проблеми. По-третє, вони перебувають в основі цілої соціальної піраміди. До них дослухаються їх діти й онуки та, що найголовніше, інші люди похилого віку. Недарма ж є вислів про "BBC – бабуся бабусі сказала". Якщо одна говорить іншій, що ідея хороша, то від обох ти маєш абсолютну підтримку.
Мій підхід такий: важливо сприймати людину як рівноцінного партнера. Тоді й до тебе ставлення швидко змінюється. І це стосується не лише пенсіонерів.
ЯК СТВОРИТИ ІНІЦІАТИВНУ ГРУПУ, ЯКІЙ ДОВІРЯТИМУТЬ МЕШКАНЦІ?
У складі ініціативної групи повинно бути три людини мінімально. І обов'язково – співвласники. Квартири часто оформлені не на тих членів родини, які беруть активну участь в роботі ОСББ. Тільки люди, які внесені до реєстру речових прав на нерухоме майно можуть бути учасниками ініціативної групи. Це жорстка юридична вимога.
Рівень довіри до учасників ініціативної групи зростає по мірі співпраці між ними та з ними. Починати слід із маленьких кроків: ми збирали гроші на дрібні покращення ділянки (поремонтувати паркан, пофарбувати лаву біля під'їзду), організовували толоки та суботники. Такі маленькі, але відчутні зміни зближують людей.
ЯК ОСББ ВИРІШУЄ ПРОБЛЕМУ З БОРЖНИКАМИ?
Одразу наголошую: коли створюєте ОСББ, то попередні борги від ЖКГ чи управляючої компанії вам не переходять. Ми засновуємо юридичну особу з нуля. Поширений міф, який може людей налякати, мовляв, доведеться покривати заборгованість інших жителів. Вона ж насправді є питанням виключно між особою-власником квартири та компанією, яка надає послуги.
Проте створена ОСББ теж не застрахована від проблем із тими, хто не платить.
Існує три типи боржників: ті, хто не може, але хоче; хто може, але не хоче; хто не хоче і не може. У першої – складне фінансове становище. Для них є вихід – працювати. Насправді, в ОСББ завжди купа роботи. Однак абсолютна більшість вважає її чимось нижчим своєї гідності. Тому все ж надають перевагу оплаті.
Друга категорія – це ті, хто можуть платити, але не хочуть. Найінертніша група. Зазвичай, це люди, які заробляють багато, перебувають на високому соціальному щаблі, а тому вважають себе безкарними. До них належать прокурори, депутати, правоохоронці, судді. Такими людьми часто цікавляться журналісти, а я можу дати інформаційний привід. Достатньо просто обмовитися, що хтось із високопоставлених ігнорує сплату внесків. Для ЗМІ – хліб, а для таких людей – репутаційні втрати та гарний стимул помилки не повторювати.
Третя категорія – це декласовані елементи, так би мовити. Сюди належать люди, які страждають на залежність від алкоголю чи наркотиків. Їх можна залучити до роботи на умовах часткової оплати: мовляв, щось іде на їх власні потреби, а решта – на погашення боргу. Такий механізм має навіть терапевтичний ефект. Поступово до людей приходить розуміння, що вони втрачають очевидну вигоду. Через це поступово перебудовують свій «графік» розпиття спиртних напоїв чи прийому речовин так, щоб роботи виконувати побільше.
У нас так один залежний став справжнім підприємцем: спочатку підробляв двірником і тому не міг вживати зранку та пізно ввечері, потім ми йому дозволили здавати на вторинну переробку сміття. І він зрозумів, що в обід випити теж ніяк не вийде, бо його «колеги» просто розгребуть всі пляшки та самі їх здадуть. Пити нема коли – кинув. А потім почав сам працювати з компанією з переробки «Україна без сміття». Установив спеціальний бак за власні гроші (і це, певно, єдина людина у країні, яка зробила таку справу) і тепер заробляє на цій екологічній ініціативі.
Не варто проявляти до боржника агресію. Замість «наїздів» ефективніше запитати про причини, чому людина не платить. Спробуйте інше формулювання: скажи, що я можу зробити, щоб ти почав платити? Якщо шукаєш роботу – скинь мені своє резюме, я спробую тебе комусь порекомендувати. Навіть якщо вирішити проблему цілком не вдалося, таке ставлення відкриває будь-яку людину.
А ще слід постійно нагадувати що ОСББ – це справа усіх. Ухиляючись від сплати, люди крадуть у своїх власних сусідів. Якщо обидві сторони це розуміють, то швидкість вирішення проблеми зростає в рази.
ЯК БОРОТИСЯ З БЮРОКРАТИЧНОЮ ТЯГАНИНОЮ?
Сьогодні це робити набагато простіше. У вільному доступі купа інформації та покрокових інструкцій. Є Osbb.info, розділ на сайтах КМДА, інших міст, де викладені уже напрацьовані роками алгоритми. При органах місцевого самоврядування функціонують цілі відділи, які займаються питаннями ОСББ. Дуже чітко прописана вже законодавча база.
Не можна проігнорувати навіть найменшу бюрократичну дрібницю. Наприклад, якщо не повідомити про створення ОСББ хоча б одного зі співвласників, суд може просто скасувати відповідне рішення. Тут важливо використовувати попередній досвід, а ще – ресурс своїх співвласників. Хтось когось знає, стикався з подібними ситуаціями, має знайомих спеціалістів. Не соромтеся питати про пораду та допомогу в таких випадках.
ЯК ЕФЕКТИВНІШЕ СЛІДКУВАТИ ЗА СТАНОМ БУДИНКУ?
Для цього потрібно трохи маркетингової стратегії та прагматичний підхід. По-перше, важливо проводити опитування серед жителів будинку та цікавитися їх думкою, які послуги надаються краще, які – гірше. Так вбиваєш декількох зайців: мешканці – ті ж клієнти. А всім клієнтам приємно, коли їх відповідь має значення. По-друге, в опитуванні треба чітко розписати всі послуги, які надаються будинку. Люди дивляться на цей довжелезний перелік і повірити не можуть, скільки мороки з однією багатоповерхівкою. Але ж розуміння приходь, що дуже корисно. А по-третє, самі відповіді допомагають мені, як менеджеру, орієнтуватися, куди рухатися далі.
Існує досить нагальна проблема: на багато будинків в Україні немає або втрачена технічна документація. Через це інколи можна просто не знати, де та як пролягають комунікації, у якому вони стані. Щоб зробити перевірку не за всі гроші світу, оголошуємо тендер. Його суть – знайти максимально якісну пропозицію за найнижчою ціною. Фірми конкурують, а тому погоджуються провести почасти безкоштовний аудит стану будинку. І таких аналізів ми отримуємо не один, а декілька. Хтось перебільшує, хтось применшує масштаби проблеми, але ж ми маємо інформацію! Безумовно, у Броварах робити це простіше, адже поряд велике місто, тому й конкуренція висока.
Якщо раніше у нас був ЖЕК, який займався усім, але погано, то зараз простіше точково співпрацювати з профільними фірмами, що вміють швидко та оперативно вирішувати проблеми.
ЯК УСПІШНО ЗАПРОВАДИТИ ІДЕЮ СОРТУВАННЯ СМІТТЯ?
Мене надихнув товариш. Він якось розповів, що відходи можна розділяти і навіть продавати. Для мене це була чергова бізнес-ідея, тому що ОСББ таким чином не тільки отримувало додатковий прибуток, а й зекономило б на вивозі сміття. Далі просто запросив компанії, щоб вони поставили свої баки.
Для того, щоб залучити дорослих до сортування, вирішили діяти через дітей. Проводили їм майстер-класи з виготовлення квіточок із пластикових пляшок. Ми так хотіли достукатися до батьків. Коли дитина каже, що мовляв, не можна викидати те чи інше сміття, бо ж його можна переробити, це діє сильніше за будь-які інформаційні кампанії. Звичайно, розуміли не всі та не одразу, тому сам не раз стояв біля баків та «ловив» мешканців із несортованим сміттям. Сьогодні робити того вже немає потреби. У нас глибоке сортування – 40% відходів перероблюються. Виручені гроші йдуть або у фонд будинку, або людям, які організовують цей процес.
Важливо, що згідно зі змінами в податковому кодексі ОСББ тепер може отримувати дохід. Слідкують тепер не за прибутками, а за видатками. Це законодавча новела. Головне, щоб гроші йшли на статутну діяльність. Таким чином, виручені кошти належать нам і використовуємо ми їх виключно в інтересах будинку.
ЯКІ ЕНЕРГОЗБЕРІГАЮЧІ ТЕХНОЛОГІЇ ЗАПРОВАДЖУВАТИ?
Одним із таких прикладів вважаю зміну всіх лампочок у будинку на енергоефективні. Тривалість їх роботи довша, утилізація не потребує додаткових ресурсів. Тому ми тепер тільки зрідка викликаємо електрика. На постійній основі він не працює. Крім того, лампочки в нас ніхто не краде. Чи тому, що мої мешканці – такі свідомі, чи тому, що цоколь у лампочок такий, який для дому майже ніколи не підходить. У будь-якому випадку, проблем із цим нема. Через швидке зростання тарифів проект окупився менше, ніж за півроку. На електроенергії ми економимо, у середньому, 5 тисяч гривень щомісяця.
Іншою успішною ініціативою було встановлення датчиків руху. Якщо раніше в будинку освітлення горіло цілодобово, а нині – тільки коли, воно потрібне. За добу виходить години 2-3 максимум.
Що стосується газо-і теплопостачання, то ми уклали прямі угоди з компаніями. Тут треба дотримуватися дуже багатьох нюансів щодо техніки безпеки тощо. Тому дешевше виходить не робити щось самотужки, а домовлятися з професіоналами.
Загалом, у мене діє правило: хороша робота не тоді, коли все полагоджено, а коли нічого не ламається. Ми викликаємо якогось майстра і він знає: якщо поремонтує добре – отримає гроші, якщо поремонтує так, щоб навіки – ще й премію. У людей з'являється стимул, а я спокійний, що проблема вирішена.
НАСКІЛЬКИ ВАЖКО ОЧОЛЮВАТИ ОСББ?
Скажімо так, я не знаю жодного очільника, який був би готовий займати цю посаду до смерті. У нас дуже умовно є вихідні чи свята, тому що в разі чого – телефонують спочатку тобі. Інколи закидають, що мовляв, зарплата надто велика. Із легким серцем пропоную людині тоді йти на моє місце. Але у відповідь чую здебільшого те саме: але це ж відповідальність!
Ми чомусь переконані: усе поза межами власної квартири, належить кому завгодно, але не нам. Насправді ж, часточка особистої власності кожного присутня і в даху, і у фундаменті. А раз твій дім набагато більший, значить і відповідальність треба нести за все. Мій улюблений момент прозріння, коли люди усвідомлюють, що старий задрипаний під'їзд та неохайний будинок – їхній. І що вони «зробили це разом». Безумовно, ми платимо комунальникам і сподіваємося, що вони все робитимуть, як слід. Але вітчизняні реалії такі, що все треба перевіряти та за всім слідкувати. То навіщо дублювати роботу, якщо її можна зробити якісно один раз?
Так звані «просунуті користувачі» починають запитувати, кому належить, наприклад, дорога біля будинку. Я кажу, що громаді. І насправді, якщо міркувати такими категоріями, то ми є співвласниками наших міст і цілої країни. Впливати на вирішення проблем у ній можна в один спосіб – ходити на вибори. Але впливати реально ж! Свідоміше ставлення до власного помешкання – правильний крок до більш свідомої взаємодії з державою. Саме тому, на мій погляд, ОСББ є першою сходинкою громадянського суспільства.
