Купівля житла під час війни: хто це робить і чи мають вони рацію

Через російсько-українську війну мільйони українців нині проживають не у своїх домівках. У багатьох будинки та квартири зруйновані чи пошкоджені — наприклад, станом на середину вересня 2023 постраждалі подали через "Дію" вже 506 311 повідомлень про пошкоджене й зруйноване житло. І це далеко не остаточна цифра. Мільйони людей нині за кордоном, ще частина вимушено переїхала в інші регіони. Багатьом потрібне не тимчасове, а нове постійне житло. Але чи є на нього кошти? І чи є сенс витрачати їх саме зараз?

"Звичайно, до великої війни все було чудово. Все продавалось і купувалось. А на перший-другий місяць великої війни — взагалі нуль. Люди купували квартири тільки, якщо вже були укладені якісь попередні угоди", — ділиться власним досвідом Наталія Соколова, експертка з нерухомості по Києву і Київщині з більш ніж 10-річним стажем. З початку великої війни вона весь час залишалася в столиці й не припиняла працювати. 

Віцепрезидент Асоціації професійних керуючих нерухомістю, а нині військовослужбовець Анатолій Топал наводить орієнтовні дані: 

"До повномасштабної війни у нас співвідношення попиту було десь 80% на 20%. Тобто 80% — це були інвестиційні угоди, коли люди купували житло з метою інвестиційних вкладень, перепродажу, для збереження коштів чи для бізнесу, тобто, щоб зробити ремонт і здавати в оренду або продати. І лише 20% купували саме житло для власного проживання. Після початку повномасштабної війни, коли ринок починав оговтуватися наприкінці літа 2022 року, залишилася саме ця частка попиту: люди, які купують житло саме для забезпечення потреб у житлі".

"Станом на сьогодні обсяг ринку зменшився в рази, але охочі купити житло є", — говорить рієлтор, член Асоціації фахівців з нерухомості України Сергій Курганов.

Наталія Соколова каже, що ціни на ринку нерухомості значно впали. Бюджет, який може собі дозволити більшість її нинішніх клієнтів, так само дуже низький: до 100 тисяч доларів одиничні випадки, переважно це до 30-50 тисяч.

Здебільшого це клієнти з Херсонської, Запорізької, Миколаївської та Харківської областей, і вони більше цікавляться Київщиною, ніж столицею. Пані Наталія пояснює це тим, що люди хочуть жити у більш звичних для себе умовах. Щоб це було хоч трохи схоже на ту місцевість, де вони проживали раніше. 

"У них, на жаль, зараз зовсім мало грошей. Тобто вони спочатку приїхали сюди жити в орендованих помешканнях, а тоді зрозуміли, що нічого не зміниться, додому вони найближчим часом не повернуться, а гроші закінчуються. І вони починають купувати хоч щось. Це можуть бути якісь зовсім старенькі хати, навіть до 100 кілометрів від Києва, де можна купити собі житло до 10-30 тисяч доларів", — ділиться експертка з нерухомості. 

Такі варіанти підшукують і діти для своїх батьків з областей, які перебувають під постійними ворожими обстрілами. 

"Вони їм купують житло теж десь до 30 тисяч доларів, теж у сільській місцевості. Але щоб там була якась інфраструктура і щоб було спокійно", — пояснює Наталія Соколова.

Ті, в кого більше грошей, звичайно, цікавляться столицею. 

"Київ більш захищений навіть по відчуттях. А Київська область вважається захищеною для тих, хто їде з тих областей, де зовсім важко лишатися", — додає пані Наталія.

Пошкодженим житлом цікавляться переважно кияни, але власники не поспішають його продавати, оскільки сподіваються на компенсацію від держави.

Рієлтор, член Асоціації фахівців з нерухомості України Сергій Курганов каже, що велику частку купівель роблять військовослужбовці, працівники медичної галузі. 

За його спостереженнями, державна програма "єОселя" дуже популярна. Про це свідчить і статистика державних органів: станом на 26 вересня з початку дії програми (з жовтня 2022 року) такі пільгові іпотечні кредити взяла вже 3 471 родина на майже 5 мільярдів гривень.

"Більшість з них — понад 70% — це родини військовослужбовців та силовиків, які можуть взяти кредит на пільгових умовах — під 3%.  Так само як і медики, вчителі та науковці. З 1 серпня кредит за програмою можуть взяти всі українці, які не мають свого житла, або потребують покращення житлових умов. Для них ставка кредитування становить 7%. Ми спостерігаємо зростання попиту на ці кредити", — зазначила заступниця міністра економіки України Надія Бігун.

Третя категорія — ті, хто тривалий час йшов до набуття нерухомості, відкладав і нарешті зібрав кошти. Це працює так званий відкладений попит, говорить Сергій Курганов. 

Таких клієнтів має і Наталія Соколова. Це люди, які давно запланували це придбання, і ті, хто остаточно вирішив, що проживатиме в Україні.

Експертка розповідає: "У Києві є можливість, скажімо, квартиру, що до війни коштувала 50 тисяч, зараз купити за 40 тисяч. І якщо ці 40 тисяч є, людина може собі це дозволити. Тому що немає сенсу їй їхати за кордон, бо вона і тут нормально почувається, має роботу і хоче бути тут, або ж не може виїхати, наприклад".

"Крім того, люди, які мали якісь заощадження і втратили житло, так само намагаються його набути", — додає Сергій Курганов. 

Продавців нині, звичайно, більше, ніж покупців. 

Продавати є що, а купувати немає кому, тому що немає коштів. Або немає тих грошей, яких хочуть ці продавці, каже Наталія Соколова. 

"В самому Києві на продаж виставляється достатньо багато квартир, і наші кияни хочуть продати якомога дорожче. Вони вважають, що зараз до них поїдуть покупці з грошима. Але ті, що з грошима, поки що сидять собі на тих грошах і не збираються нічого купувати. Тому що не знають, що буде далі", — ділиться міркуванням експертка. 

Віцепрезидент Асоціації професійних керуючих нерухомістю, військовослужбовець Анатолій Топал розповідає про ситуацію з вторинним ринком: 

• навесні 2023 року він почав потроху вирівнюватись,
• є велика різниця між рекламною ціною і ціною реальних угод,
• у західних регіонах ціна виросла і не "торгується",
• а навіть у Києві різниця в ціні після торгування може досягати 15-25%.

"Але так не повсюдно, — зазначає Анатолій Топал. — У тренді попиту житло в закритих комплексах з власною інфраструктурою, з автономією, з укриттями. Попит на це потихеньку зростає, і ціни перестають падати. Щодо житла в застарілому радянському фонді такого буму немає і навряд буде, бо є з чого вибирати".

Також експерт ділиться спостереженням: якщо до великої війни багато хто хотів верхні поверхи з панорамними вікнами, то зараз вони не популярні. Водночас зріс попит на невеликі будиночки в передмісті, так звані таунхауси. Люди купують їх, саме щоб забезпечити автономність.

"Первинний ринок (житло, яке продається вперше, — ред.) у нас, на жаль, у гривні здорожчав і буде дорожчати надалі", — вважає Анатолій Топал.

Експерт наводить такі передумови зростання ціни: 

• різниця курсу валют,
• подорожчання будівельних матеріалів, 
• подорожчання енергоносіїв,
• подорожчання і великий дефіцит кваліфікованих робочих рук.

"Останнє — головне, — каже Анатолій Топал. — Кваліфіковані робочі руки або в ЗСУ, або за кордоном. І тому ми бачимо, що квадратний метр, особливо у гривні, буде дорожчати". 

Рієлтор, член Асоціації фахівців з нерухомості України Сергій Курганов вважає, що ситуація з первинним ринком нині неоднозначна:

"Терміни здачі будинків і введення в експлуатацію вже доволі неосяжні. Багато забудовників відійшли від раніше зазначених умов. Багато майданчиків взагалі припинили будівництво. Це пов'язано не тільки з повномасштабним вторгненням нашого неадекватного сусіда, а ще й з тим, що були певні питання щодо «Київміськбуду»".

Забудовники намагаються втримати, на їхню думку, ринкову вартість квадратного метра, але не так охоче купують, говорить Сергій Курганов. 

"На ринку новобудов гарно йдуть квартири в тих будинках, які вже введені в експлуатацію, коли є на руках правоустановчі документи. Такими більше цікавляться", — каже Сергій Курганов. 

З його власного досвіду в західних регіонах, наприклад, на Івано-Франківщині та Закарпатті, де повним ходом триває будівництво, люди більше цікавляться саме новобудовами. 

Квартири в них не тільки мають зовсім інший вигляд, ніж на вторинці, а й економніші щодо утримання.

"У новобудовах, попри те, що площа квартир набагато більша, ніж у стандартних радянських проєктах, є лічильники на все, зокрема на опалення. Тому утримання такої квартири, навіть якщо вона по площі буде більша, ніж на вторинному ринку, буде дешевше. Адже тепло — найсуттєвіша складова комунальних платежів", — додає експерт.

Сергій Курганов вважає, що інвестиції в нерухомість завжди актуальні. В інвестиційному портфелі тих, хто професійно займається інвестиціями, нерухомість можуть складати від 50 до 90 відсотків.

"Зараз теж купують. Не з таким ентузіазмом, як це було раніше, але продовжують купувати", — говорить рієлтор.

Анатолій Топал, з яким ми поспілкувалися у його вільний від виконання військових обов'язків час, дає таку пораду: 

"Якщо вам потрібно закрити свої потреби в житлі, купуйте. Не чекайте, чи буде вигідно, купуйте. А з приводу інвестиційної привабливості промовчу. Бо на сьогодні інвестиційна привабливість залежить не від Нацбанку, не від Мінекономіки, не від інвестиційних фондів, а напряму від нас, військовослужбовців".

Отож, підтримка захисників та захисниць — головна інвестиція, яку ми маємо робити щоденно!