Сотні квартир, у яких ніколи не загорить світло: як вирішити проблему ПЕРЕбудови у столиці

За останні 10 років в Києві пройшов бум будівництва нового житла. Так багато нових житлових будинків, як сьогодні будується в Києві, ще ніколи не будували у столиці за період незалежності України. 

З 2013 до 2018 року у Києві щороку здавали в експлуатацію по 20 тисяч квартир. Більшість житлових комплексів було збудовано у 2017 році — 28 тисяч. Так сталося через те, що з 1 січня 2018-го держава мала збільшити пайову участь забудовника у розбудові інфраструктури міста з 2% до 4% від загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта. Це — плата забудовника за те, що розвантаженням інфраструктури, тиск на яку збільшується через заселення нової території, буде займатись місто. Це стосується розбудови нових доріг, транспортних розв'язок та іншого благоустрою. У наступному, 2018 році цю пільгу продовжили, у 2019 — теж, як і у 2020-му, і за роки незалежності було збудовано близько 130 тисяч квартир. Для кого їх будували? 

Населення Києва за цей час зросло на 113 тисяч людей, — це умовні цифри, оскільки офіційних даних про реальну кількість населення у Києві немає, тож нескладні підрахунки показують, що навіть в тому разі, якщо кожен новий житель столиці купив квартиру, частина житла має залишатись пустою. Але при цьому ми розуміємо, що з нинішнім рівнем економіки в країні попит на квартири ні в якому разі не перевищує пропозицію — більшість із новозбудованих квартир досі залишаються пустими. І на думку аналітиків, експертів та архітекторів, такими вони й залишаться.

Під час дискусії "Житло майбутнього чи майбутні проблеми? Хаотична забудова Києва" в рамках міжнародного архітектурного фестивалю CanActions архітектор та організатор фестивалю Віктор Зотов, аналітик з незалежного аналітичного центру Cedos Павел Федоров, Chief Design Officer з ЛУН Денис Суділковський та Олексій Пахомов з buro architects розказали про проблеми, які ставить перед нами будівельний бум у столиці. Та, звичайно, про шляхи їх вирішення. Але до цього з'ясувалось багато цікавого. Наприклад, не дуже приємний факт того, що після купівлі квартири може статись так, що придбали ви зовсім не житло…

Ще одна проблема — більшість квартир, які будують у столиці та передмісті, насправді не є квартирами. Це апартаменти — житло  площею біля 20 квадратних метрів, де і спальня, і вітальня, і передпокій — це одна кімната. 

Наразі визначення терміну "апартаменти" відсутнє в українському законодавстві. Це дає забудовникам плацдарм для маніпулювання під час формування правового статусу об'єкта нерухомості шляхом ототожнення апартаментів з квартирою. Єдине правове регулювання щодо апартаментів зустрічається в державних будівельних нормах стосовно проектування та будівництва готелів (ДБН 2.2.20:2008 "Будинки і споруди. Готелі"), де апартаменти відносяться до номерів підвищеної комфортності, які можуть включати додаткові приміщення та кухонне обладнання. 

Різниця між квартирою та апартаментами — у правовому статусі цих помешкань та наслідках, що випливають з них. Апартаменти можуть бути складовими готелів, апарт-комплексів,тобто юридично є помешканнями для тимчасового проживання. Саме ця законодавча ознака "тимчасове проживання" і не дає змоги віднести апартаменти до житлового фонду навіть у випадку проєктування апартаментів квартирного типу. Адже квартира – це, перш за все, законодавчо визначена можливість постійного проживання. 

Забудовникам зручно будувати апартаменти замість квартир, оскільки  вони є своєрідною лазівкою для можливості спорудження приміщень для проживання на землях, що не передбачають можливості розміщення житлового будівництва: законом не заборонено розміщувати багатоквартирний будинок на землях рекреаційного або громадського призначення, а от будівлю з апартаментами — можна. Забудовники намагаються подати це як перевагу: екологічно чиста зона для проживання, низька вартість житла тощо. Але вони мовчать про більш важливі моменти.

Але апартаменти не є житлом в юридичному розумінні. Наприклад, ви не зможете оформити постійну реєстрацію місця проживання у апартаментах. А це означає, що ви втрачаєте певний обсяг прав. Одне з них — ваша дитина не отримає гарантоване місце в загальноосвітній школі поряд, та й на виборах проголосувати "за місцем прописки" не вдасться. Ви також не зможете укладати прямі договори із постачальником комунальних послуг, у вас відсутнє право на створення ОСББ та на самостійний вибір обслуговуючих компаній. Вам доведеться сплачувати податок на нерухомість, при цьому рахується кожен квадратний метр, і пільги, як у власників квартир, коли вони звільняються від сплати, якщо площа їхнього житла до 60 квадратних метрів, у вас немає. Насамкінець, вимоги до будівництва апартаментів значно занижені: погана звукоізоляція, відсутність під'їзної дороги, місць для паркування, доступність апартаментів для маломобільних груп населення — у будинку з апартаментами цього не існує. 

Зараз в Києві стоїть 150 житлових комплексів, де вже можна придбати квартиру і ще 19 — на ранній стадії будівництва, у передмісті — 145 готових комплексів і ще приблизно 9 — на ранній стадії. Повертаючись до питання про 130 тисяч нових квартир,архітектори пояснюють, чому більшість з них пустують. 

– На агрегаторі оголошень про оренду житла більшість квартир здаються за ціною більше 30 тисяч гривень за місяць, і значна частина цих квартир висить там місяцями. Це спекулятивне житло, яке стоїть порожнє. Ми віддаємо сьогодні значну частину міських ресурсів — інфраструктуру, парки і головне — землі під те, щоб ті, хто мають гроші, могли запропонувати її у цій нерухомості. І ця нерухомість залишатиметься порожньою,  — каже Павло Федорів з Сedos.

Тобто, власники квартир, що інвестували у будівництво, але не живуть у новобудовах, намагаються здати житло, але через те, що встановлюють занадто високі ціни на оренду, залишаються без орендарів та жильців. Тим часом місто витрачається, або має витрачатись, на розбудову інфраструктури для цих будинків, а ми потрапляємо у замкнуте коло, де чим більше житла — тим менше житла. 

Архітектор Олег Дроздов каже про те, що допоки люди "голосуватимуть своєю гривнею", нові житлові комплекси, якими б неякісними та не пристосованими до життя вони не були, будуватимуться. І єдине рішення на думку Дроздова — не купляти. 

Павло Федорів пропонує більш конструктивні рішення, які можна застосувати на рівні влади і міста, поповнивши таким чином бюджет столиці та встановивши рівновагу та справедливість. Пропозиція полягає в тому, щоб обкладати не площу житла податком на нерухомість, а вартість, оскільки остання залежить не тільки від метражу житла, а й від місця розташування квартири, наявної поряд із будинком інфраструктури, кількості публічних просторів та парків — саме за ці локації платить місто, а не забудовник. Друге — оподатковувати те житло, що використовується не для власного проживання. Аналітик пояснює:

"Ми розуміємо, що частина житла купується для здачі в оренду. Це — бізнес, а його треба обкладати податками. Податок на доходи фізичних осіб від здачі в оренду — це ніщо, бо якщо людина не здає житло в оренду, то і податок платити не потрібно. Натомість, треба обкладати саму нерухомість, відсотково, і цю ставку можна ставити трохи вищою, якщо приміщення не здається в оренду" — вважає Федорів. На його думку, існування такого податку, який потрібно буде платити, змусить власників житла знижувати ціну до такої, що задовольняє ринок, і житло стане більш доступним.

Ще одне рішення — будувати соціальні агенції оренди: місто об'єднується із забудовником, власником будівлі та орендує її на довгий час — так переселенці та ті члени суспільства, що не можуть самі себе забезпечити житлом, отримують його за рахунок держави повністю або частково. Така ідея не нова, більш того, її вже застосували в Сеулі, провінції Кьонгідо та місті Седжон. Минулого року Уряд Південної Кореї викупив порожні готелі та офіси та має намір перетворити їх на 114 тисяч квартир-студій. Таке соціальне житло з 2019 року пропонують корейцям, чий середньомісячний дохід складає менше 120% від середньомісячної зарплати міського робочого і у яких немає власного житла. Відомо, що термін оренди соціального житла буде більше 15 років, а орендна плата — менше 85% від поточної вартості, залежно від доходу орендаря. Згодом найману квартиру можна буде купити в рахунок оренди. 

Соціальне житло нібито є і в Україні: у 2020 році Кабмін затвердив зміни до постанови від 23 липня 2008 р. № 682, відповідно до яких особи, які потребують соціального захисту та мають недостатній для купівлі чи оренди житла дохід, зможуть бути взятими на соціальний квартирний облік та у подальшому отримати соціальне житло, якщо:

• соціальне житло для такого громадянина є єдиним місцем проживання, а його середньомісячний сукупний дохід менший від величини опосередкованої вартості найму житла в населеному пункті (мається на увазі — вартість оренди квартири, раніше норма передбачала вартість найму житла в гуртожитку) та прожиткового мінімуму;
• ВПО, які не мають житла для проживання або житло яких зруйновано внаслідок збройної агресії Російської Федерації.

Проте черги на соціальне житло стоять десятки років, і основна проблема в тому, що соціального житла просто не вистачає. Можливо, українські законодавці можуть прислухатись до рекомендацій аналітиків та піти за прикладом Кореї. Коли це буде — невідомо, але, принаймні, ми вже маємо велику кількість порожнього житла та готове рішення.