Українцям можуть заборонити продавати або здавати квартири без ріелторів: в Раді підготували новий законопроект

В Україні хочуть узаконити ріелторів. У Верховній Раді вже зареєстрований законопроект, який дасть посередникам можливість контролювати абсолютно всі угоди купівлі-продажу, оренди, обміну або дарування.

Тобто провести операцію без сплати пені посереднику ніхто з українців не зможе. Автори ідеї вважають, що це шлях до правового регулювання, а противники ж кажуть про чергову спробу заробити на українцях і провернути аферу. У чому суть проекту і що важливо знати про нововведення — у матеріалі "Рубрики".

Що пропонують

На початку червня в парламент був внесений законопроект № 3618 ("Про ріелторську діяльність"), авторства 3-х десятків нардепів практично з усіх фракцій, але переважно зі "Слуги народу". Документ, на думку авторів, має узаконити ріелторську діяльність, яка за роки незалежності так і не була записана "на папері". Простіше кажучи — ріелтори вийдуть з тіні.

Основні тези ідеї можна звести до таких пунктів.

Ріелтор (брокер) — атестований фахівець, який здав кваліфікаційний іспит і має при собі дійсне посвідчення. Ним може стати будь-який громадянин, який досяг 18-річного віку і має закінчену середню освіту. Він також зобов'язаний володіти українською мовою і здати профільний іспит.

Регулювати роботу брокерів буде Національна федерація фахівців у сфері ріелторської діяльності. Під її керівництвом буде створення фізосіб, юросіб і професійних об'єднань. У законі федерація отримає суттєві повноваження — проводити сертифікацію і кваліфікацію ріелторів, контролює їхню роботу, а також отримує можливість їх штрафувати.

Ще один важливий пункт — "суб'єкт ріелторської діяльності, інша уповноважена відповідно до закону особа збирає відомості про об'єкт нерухомості і вносить їх у єдину інформаційну базу даних".

Тобто за фактом продати будь-яке майно за цим законом можна лише за допомогою ріелтора. Власник квартири не може просто взяти і продати / здати в оренду своє житло покупцеві, цю угоду йому потрібно проводити через брокера. Незареєстровані в базі ріелторські договори не будуть вважатися законними.

Якщо людина все ж таки вирішила розмістити оголошення про продаж нерухомості, то її оштрафують. Суми пристойні. За порушення доведеться заплатити 10 мінімальних зарплат — зараз це більше 52 тисяч грн.

Які є ризики і чому так багато незадоволених

У законопроекту є багато критиків — перш за все самі брокери. Генеральна директорка групи компаній KDU Realty Group Олена Маленкова пояснила "Рубриці", що з гравцями ринку автори законопроекту не проводили жодних консультацій. Сам же документ, за її словами, створює прокладку між власником нерухомості і державою.

"Ця ширма не має нічого спільного з ріелторами, які, в першу чергу, є підприємцями. Адже зараз у вас руки вільні — ви можете звернутися до ріелторуа продати майно без нього самостійно або просто подарувати його першому зустрічному. Прокладка з єдиною базою, що прописана в законі, по суті дублює вже існуючий реєстр реєстраторів і нотаріусів. У цю базу додається будь-який перехід права власності.

Наприклад, ви продаєте сьогодні квартиру новому власнику, відповідно ця інформація потрапляє у реєстр нерухомості. У новому ж документі вас змушують протокол про намір продати майно оформити у вигляді контракту, який буде залитий ріелтором у нову базу з усіма даними, хоча ви ще навіть нічого не продали. І так, інформація буде перебувати у приватних руках", — пояснює Маленкова.

В Асоціації фахівців з нерухомості України також ідею розкритикували. В офіційному зверненні на ім'я першого віце-спікера Ради Руслана Стефанчук в Асоціації підкреслили першим пунктом, що введення зобов'язання на користування ріелторськими послугами просто порушує Конституцію України. Також побоювання викликає і можливість регулювання діяльності ріелторів, а також наділення більшими повноваженнями Національної федерації.

Народний депутат від "Слуги народу" Олена Шуляк вважає, що в такій редакції законопроект також приймати не можна.

"Неприпустимо обмежувати права громадян і обов'язково залучати посередника, ріелтора для покупки, оренди, продажу своєї нерухомості. Це порушує конституційні права. Тим більше, зараз є сотні людей, які здають своє житло і вагома частина з них точно не користуються послугами посередників. Друге питання — у кожному окремому випадку потрібно буде вносити індивідуальний номер до реєстру об'єктів нерухомого майна. Пізніше нотаріус зобов'язаний при верифікації договору взяти інформацію з реєстру. Це нагадує нам скандальні схеми з майданчиками Яценко", — пояснила "Рубриці" нардеп.

Який досвід у Європі?

Практично у всіх країнах ця професія узаконена і чітко прописана, деталізована. Крім того, вона є престижною і високооплачуваною. Наприклад, в Німеччині дохід середнього ріелтора в місяць може становити 5-6 тисяч євро. Висококваліфіковані фахівці отримують ще більше — 8-10 тисяч євро щомісяця.

У країні діють особливі правила роботи. Перш ніж стати ріелтором, потрібно здобути профільну освіту. Агенти нерухомості також можуть пройти курси і довести свою кваліфікацію у союзі нерухомості в Німеччині IVD (Immobilienverband Deutschland) або в індустріальній торговій палаті IHK (die Industrie- und Handelskammern). При цьому у країні дозволено самостійно купувати майно, не вдаючись до допомоги посередників.

У Фінляндії отримати корочку ріелтора складніше. Для цього потрібно скласти іспит на знання законів, а це приблизно 1000 сторінок різних нормативних документів. Крім того, кожен претендент роботи також зобов'язаний знати етичний кодекс ріелтора.

За прийнятими в країні правилам, саме брокер повинен займатися всім процесом купівлі-продажу майна, починаючи від консультацій і закінчуючи проведенням операції. Він юридично захищає як продавця, так і покупця, а також несе юридичну відповідальність за наслідки. При цьому як у випадку і з Німеччиною, купити в Фінляндії самостійно житло можна без проблем.

Цікавий досвід і Чехії. Як пише чеське радіо, з 2020 року у країні введено правила обов'язкової страховки і профільної освіти для ріелторів. Таким чином влада планує надати ремеслу професіоналізму, адже у країні близько 14 тисяч юросіб, які займаються брокерством. Це приблизно по 1 ріелтору на кожні 720 жителів. Не виключено, що багато хто з брокерів не чисті з законом.